關於“9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》”時至今日已經算不上新聞了，甚至很多地方的相關部門已經官方闢謠
“暫不會取消商品房預售制度”，實乃意料之中。嬤嬤今天不討論是否會取消預售，只是想聊一聊如果取消預售可能會有哪些問題，又該如何將解決。
嬤嬤的老家，是一個連18線都算不上的鄉鎮。
在全國房價瘋漲的春風還沒吹到小鎮的時候，小鎮上的房子都是修好了才賣的，鄉親們買房子的時候都是帶著七大姑八大姨反反覆覆看了又看摸了又摸才交錢的。
是的，一手交錢一手交鑰匙，跟買大米白菜是一樣的，稱好米，選好菜，才給錢，絕對不會有穀子剛發芽秧苗還沒栽白菜還沒種就開始收錢的事兒。
更重要的是，鄉鎮上這些修好的房子，房價也就是千兒八百，並沒有貴的離譜。
令人費解的是，18線鄉鎮早在十多年前就已經實現了房子修好再賣的“現售”，為何到今天的一線準一線強二線大城市反而就不行了呢？
商品房現售最大的問題無外乎兩方面：一是開發成本的增加，二是市場供應將出現一段時間的空窗期。
先來說說現售的成本會如何變化。
很多人一聽說現售，第一反應是週期延長，增加資金利息，增加開發成本，增加自然售價等等。
我們知道，房屋的成本一般由五個重要組成部分：樓面地價，建築成本，稅收，財務成本，管理成本。
先說建築成本，包含人工及材料費用，長期來看，逐年緩慢增長，變化並不明顯。稅收和管理成本也變化不大。
但是，現售必然增加資金投入量和佔用時間，所以現售的財務成本必然增加。
而樓面地價就比較微妙了，土地拍賣有流拍的時候，也有溢價率超過200%的，為什麼呢？
很簡單，開發商拿地時必然是對成本、售價和利潤進行了詳細測算的，售價大概是什麼區間，利潤率不得低於多少，成本必須控制在什麼範圍，建安、財務、管理、稅收都是一定的，能變動的就只有樓面地價了。
所以，誰說現售因為財務成本增加了房價就一定會漲，樓面地價才是決定開發成本的核心因素之一 。
再來說說市場供給出現空窗期該如何解決。
從拿地到項目建成達到現售條件，一般需要兩到三年的週期。
假設從現在開始的每一宗拍賣土地都採取現售方式銷售，就意味著這兩三年之內可以入市銷售的房子就只能是之前尚未開發完，或者尚未開發的土地。
大量土地賣出去卻並未按規定時限投入市場，開發商直接持有土地也能達到大幅增值的目的。
此外，目前的限價政策，也進一步放緩了開發商開發的節奏。
也就是說，清算尚未開發的土地和尚未投入市場的房源，足以支撐這兩年的市場供給。
所謂量體裁衣，量入為出，當市場不再有可能短時期內獲得足夠多的利潤，資本就不會蜂擁而至 ，去掉槓桿，市場才能迴歸理性。
當房價只漲不跌的神話破滅，投機者才會離去，投資者回歸理性，“房子是用來住的，不是用來炒的”也就自然而然了。
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