北京市政府近年出臺和實施了多項對城市未來發展有重大影響的規劃和措施，以疏解北京非首都功能，轉變城市發展方式，完善城市治理體系，有效治理“大城市病”。城市功能轉變將推動城市空間的轉變，以適應新的經濟社會活動需求，城市更新因而成為開發商和投資者關注的熱點。CBRE世邦魏理仕近日發佈《京津冀城市群的變局和機遇系列報告下篇：探路北京城市更新》，探討在政府監管調控和市場配置資源的雙重作用下，北京城市更新的發展方向。
變局
2017年9月發佈的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》對北京到2030年的城市發展基本框架進行了集中的展示。明確了北京四個“中心”的首都城市戰略定位和空間佈局規劃，同時明確了城鄉建設用地規模減量的發展思路。這意味著，未來新興區域的商業地產新增供應將持續節制、有序地入市，而成熟區域的核心資產將日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物業改造將成為解決局部區域供需矛盾的重點思路。
緊隨其後，2018年3月發佈的《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》則進一步對各級區域中受限制或受鼓勵的土地和物業用途改造類型進行了明確的劃定。清單執行之下，各類型物業在不同區域的存量規模將發生變化：多類用地和物業被鼓勵向市場導向程度更低、政府導向程度更高的用地和物業類型調整。
短期內，當前寫字樓、物流、居住、投資等板塊供不應求的局面將加劇；但長期來看，其他外部市場變量的改變又將通過需求和供給兩端的結構性調整，消化供給的不足，實現動態的平衡。在此過程中，開發商和投資商迎來巨大的機遇，同時也對其開發和投資模式的轉變提出更高的要求。
破局
寫字樓趨勢一：彈性需求外溢，剛性需求推動主城區存量升級
CBRE華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部執行董事王茂君表示：“北京主城區近年寫字樓新增需求量不斷攀升，儘管過去三年新增供應量無論在核心區域還是新興區域都有所回升，但新項目入市後迅速被吸納，空置率保持在8%以下，供求矛盾依然突出，未來四個“中心”定位將持續為市場創造新增寫字樓需求，客觀上將
加速主城區寫字樓用戶的外溢。整體市場的去中心化將為主城區的租戶結構升級創造機會，將必然對現有寫字樓軟硬件品質提出更高的要求，越來越多的業主為應對市場壓力將對現有物業進行升級改造。當前北京主城區樓齡超過十年的優質寫字樓存量佔比已達一半以上，北京主城區的存量寫字樓宇將有巨大的改造提升空間。"寫字樓趨勢二：辦公空間理念轉變催生“商改辦”需求
CBRE華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部執行董事劉煥麗表示：”北京主城區的供不應求和樓宇產品的高端化，意味著寫字樓租戶租用成本的上升，租戶將更關注辦公空間的利用率，以活動為基礎的辦公場所策略因而將日趨盛行。租戶也將同時通過重新設計/規劃自有的辦公空間和採用第三方的聯合辦公兩種方式實施這一辦公場所策略。因此，主城區將需要更多靈活的、共享的辦公空間。而該類辦公空間的需求將更多地落位於傳統的零售商業空間，這也正為備受衝擊的主城區小體量零售物業提供了出路。而零售商業空間自帶配套設施、公共空間和停車位充裕、地鐵連通性強、平面大等特點又恰好和主城區的辦公活動場景需求對應。主城區“商改辦”因而成為北京此輪城市更新的先行者。此外零售物業也是聯合辦公在北京的選址目標首選。預計未來，傳統零售商業空間將為辦公活動提供更多選項，成為可租空間緊缺的傳統寫字樓重要的補充。“
倉儲物流趨勢一：基礎設施和物流科技發展助推全市存量升級
倉儲物流趨勢二：主城區商業、居住公共服務設施承擔“最後一公里”物流節點
CBRE華北區顧問及交易服務 | 工業部主管李虹表示：”在新總規的明確下，北京市政府未來將難以改變對倉儲物流供應規模嚴格限制的方針。而高企的租金和租戶結構的升級也將對現有倉儲物流設施的集約化、精細化和專業化提出更高要求。北京目前多層倉庫的存量佔比遠低於其他一線甚至部分強二線城市，未來有大幅改造空間；倉庫智能化不但可以提升作業效率，降低人工成本，還可以通過充分利用高空和通道空間大幅增加倉儲密度；而消費升級潮流下，生鮮食品和高端藥物的需求上升也將推動冷鏈物流這一細分市場的擴張。另一方面，在解決消防隱患和因裝卸貨物而造成的交通擁堵問題的迫切要求下，人工智能、自動化、無人駕駛等高科技手段在倉儲物流領域的應用將得到進一步推動。“
住宅趨勢：政府鼓勵下，主城區存量物業轉型長租公寓填補需求缺口
CBRE華北區住宅部主管鄧健表示：”新總規明確了對主城區，尤其是四環以內商品住宅供應規模的限制。長租公寓因而成為北京近年的熱門投資板塊，定位高端市場的服務式公寓的強勢表現就是很好的證明。2010年以來新增供應的稀缺也令北京服務式公寓市場空置率一直保持低位，租金穩步上漲。隨著高端人才競爭越發激烈，僱主公司為高級員工租賃便捷、舒適的服務式公寓以吸引和保留人才的需求日益強烈，向租戶提供酒店式服務也令其獲得比普通長租公寓更高的租金回報率。
而優質寫字樓集中的商務區周邊，海淀、朝陽區內高科技企業集中的商務園區周邊和順義區國際學校周邊的存量物業將最有條件改造為服務式公寓。“投資趨勢：市場力量轉變開發運營模式以參與北京城市更新
CBRE華北區投資及資本市場部主管紀剛 表示：”新總規的實施長期來看並不會限制開發商和投資者等市場力量參與北京城市更新的機會，但會推動市場力量開發運營模式的轉型，主要體現在以下幾個方向：
- 空間運營模式的轉型：行政、公共和產業類用地和物業都明確了用途和終端使用者的範圍，將促使開發商和投資者尋求和政府、公共部門和產業類企業更深入的合作方式，不但從空間的建設、改造，而且從資產管理和空間運營的全過程介入。這也有利於行政、公共、產業設施通過最大化其市場價值而得到可持續發展；
- 盈利模式的轉型：傳統以散售或整售銷售收入為主的盈利模式受阻，開發商和投資者在更關注物業租金回報的同時，也將開拓更多的盈利模式，如開發增值服務以挖掘終端使用者的社群價值，或向產業投資者、產業資源平臺運營商、代建工程或物業管理服務提供商等角色轉換；
- 融資模式的轉型：傳統的重資產投資開發模式受到政府去槓桿和限制物業銷售等監管環境的挑戰，而政府對資產證券化審批的逐步放開將進一步推動開發商和投資者尋求槓桿率更低、更透明的直接融資途徑。政府和資本的雙重監督，也對城市更新的規劃和投資論證的科學、嚴謹和高效性提出更高的要求。“
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