6月29日，萬科召開2017年度股東大會，會上傳出了一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”！
根據公開報道：“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”作為地產行業的龍頭公司，萬科董事會主席鬱亮在6月29日萬科召開的2017年年度股東大會上如此表示。
這是一位股東問及萬科未來五年到十年業務結構的變化時，鬱亮給出的回應。
鬱亮還說：養老地產這個詞我是不贊成的，萬科做的是“養老服務”，而不是地產，用地產的方式做養老服務是錯上加錯，換個方式賣房子我們不幹的。老百姓需要的是養老服務，不是養老地產。很多人請我們去做養老地產，我們都拒絕了。養老是個大業務，哪怕現在還沒有合適的商業模式，但我們仍會花很多的精力去把這個業務做好。
十年後萬科不再是地產公司
萬科2017年的股東大會在深圳大梅沙總部召開。公司方面出席的管理層陣容龐大，包括鬱亮、王文金、張旭、祝九勝，執行副總裁、財務負責人孫嘉，董秘朱旭，監事會主席、工會主席解凍，職工代表監事周清平，還有獨立董事劉姝威、吳嘉寧、李強，共11人。
“我是2007年開始持有萬科股票的，這是我第6次參加股東大會。我想問的是，原本專注做地產的萬科，如今進行多元化(發展)，是不是有精力把每一塊都做好？同時，是不是丟失了原有的企業文化和價值觀？”一位長期持股的股東在股東大會的最後一個提問，讓鬱亮大呼誤解，他強調，“這是最大的誤解。”
鬱亮表示，自己進入萬科28年到29年，負責公司整體業務18年。經歷過萬科做果汁、電影、卡拉OK、首飾等業務的階段。“那種叫多元化，而今天萬科進行的多種業務嘗試都是圍繞‘美好生活’展開的。所以，最多隻能說是相關多元化，我覺得叫多元化是委屈我們了。”鬱亮解釋道。
對於萬科的定位，鬱亮在此前回應股東時就曾表示，要去“房”，去“地產”才更符合萬科未來的定位。“十年後，萬科不再是地產公司，是美好生活的服務商。未來，大家想到萬科，是想到美好生活，而不是房子。”他說。
鬱亮還強調，萬科兩條清晰的主線沒有變化過，一是城市發展變化曲線，二是老百姓變化的曲線。萬科的核心價值觀也一直是以人為本，對市場心懷敬畏。
他最後表示，“如果說管理團隊要做所有人口中的好孩子，我也沒有這個能力。我們只能有則改之，無則加勉。但是，我們會高舉過去優秀價值觀的大旗，沿著市場化，朝著我們認準的方向，堅定的往前走。”
淨利增幅高於營收增幅
新任總裁祝九勝在會上向股東介紹，2017年公司實現營業收入2429億元，同比增長1.01%；實現淨利潤280.52億元，同比增長33.44%，毛利率25.82%，對於去年的業績情況，祝九勝強調這是“最好的水平”。
對於公司在不擴大收入規模的情況下，淨利潤還能保持較大幅度的增長，有股東希望管理層能分享經驗。對此，孫嘉表示，“公司去年能保持淨利潤有33.44%的增長是因為，一方面公司部分項目的毛利率，確實較上一年有較大提升。另外，一些項目在2017年這一期結算，對業績貢獻較大。最後，公司一直以來都在不斷提升經營效益，保持比較高的ROE水平。”
此外，負債方面，截至2017年年底，萬科A淨負債率8.8%，繼續保持行業較低水平；有息負債1906.2億元，佔總資產16.4%。對於淨負債率低，祝九勝回應股東稱，“2018年的融資環境不會那麼寬鬆，萬科是提前準備，但也許有人會批評過於保守和穩健。”他還表示，“今年如果市場上有好的併購機會，萬科也會大膽獲取。”
從上面的表述來看，萬科已開始跟“房地產”說“拜拜”了。不僅在戰略目標上，已經定位為“美好生活的服務商”（此前是“城市配套服務商”），還準備刪除各地分公司名稱裡的“房地產”字樣。
萬科為什麼要“拋棄房地產”？
那麼問題來了：萬科為什麼要“拋棄房地產”？急於把開發商的標籤，換成“美好生活的服務商”？
劉曉博分析認為：
第一，開發商以及房地產行業的名聲不好，被玩壞了。
任ZQ很早就有一個比喻——房地產是“夜壺”，用的時候拿出來，用過後就踢到床下去。
這就是行業的現狀。雖然中國首富排行榜上，房地產商仍然“星光閃耀”，他們每年的生意動輒千億、數千億，但“江湖名聲”已經壞了。比如我們冰清玉潔的大A股，早就封殺了地產商的上市之路，把他們統統趕到了香港，以示劃清界限。至於債券市場，也動不動就對開發商說不。
既然房地產行業的地位、開發商的身份都“不佳”，那麼為什麼還要頂著這頂“X帽子”呢？房地產企業都在談轉型，在這個時候給自己一個新定位、新頭銜，正當其時。
第二，僅僅依靠“建房子—賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。
過去這些年，成功的開發商共性是：敢於負債、敢於做大，快速開發、快速週轉是最大的秘訣。但這一模式也遇到了越來越大的挑戰，比如政府限價。
一方面，拿地成本在上升，土地拍賣中常常“人腦子打出狗腦子”。高價拿地之後，是不斷上升的融資成本，以及越來越嚴厲的限價、限貸、限購。如果一個開發商規模不夠大，沒有點“東邊不亮西邊亮”的騰挪空間，極有可能被一兩個項目搞死。
當年國產電視機大戰最慘烈的時候，曾受邀赴一個廠家的飯局。那頓飯吃了N千元，廠商的老闆透露，一臺彩電的利潤不如一條牛仔褲。於是桌上的賓客都很慚愧，因為這頓飯竟然吃掉了200多臺電視機的利潤！
房地產商的利潤，未來會不會也像國產家電、手機那樣微薄？看起來，是有這種風險的。
2015年、2016年，A股上市房企的平均淨利潤率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一個“大年”，也不過11.7%。注意，這是A股裡上市房企的利潤率。如果全行業平均，會低很多。
而白酒行業在2017年，即便是全行業平均，淨利潤率也達到了18.2%！
至於上市房企的負債率，在2017年就進一步攀升至78.82%，創下2005年以來的最高點。
“高負債+低利潤率+嚴厲的行業管制+高度不確定性”，成為當前房企必須面對的行業特徵。所以，焦慮是普遍的，是全行業的。
第三，房子是“硬件”，“客戶服務”才有想象空間。
最近小米正在籌備發行上市，關於小米的估值，市場有很大爭議。爭議的焦點是：小米到底是硬件公司，還是互聯網公司。
說白了，如果小米只有手機、電視這些產品，那麼它做得再好，也是一個硬件公司。硬件公司在資本市場上是沒有多少想象空間的，天花板非常低。如果一家硬件公司能證明，自己除了手機（電視）質量過硬、有龐大的市場佔有率，還能通過互聯網服務獲取高比例的收入，那麼它的估值就會高很多。
在華爾街，硬件公司的市盈率往往不過15倍，而互聯網公司的市盈率往往會給到30到60倍。
鬱亮多次帶隊到騰訊、阿里、小米學習過，他肯定能明白“硬件收入”和“互聯網服務收入”對TMT企業的不同意義。用這個思路來看房地產，就會得出一個顯而易見的結論：賣房子的收入，相當於“硬件收入”；而通過出售房子，獲得了大量客戶，圍繞客戶做增值服務，這種收入就類似於“互聯網服務收入”。
所謂“美好生活的服務商”就是為“買房客戶”提供更多有附加值的服務，相當於騰訊在遊戲裡，把裝備賣給遊戲參與者一樣。這種錢，才來的容易、長遠。
當一個信用良好的開發商，通過自己的優質房子、優質物業服務，跟業主拉近關係之後，其實在某種程度上就成為了業主的“管家”。當信任關係建立後，各種高附加值的服務就可以展開，比如居家養老、居家托幼、社區場景下的理財、消費服務等。
所以，萬科不會真正拋棄房地產，房地產是萬科的“流量入口”。但萬科更希望通過這個入口，打開一個全新的世界，最終實現轉型。
其他開發商會跟進嗎？肯定會。但“美好生活的服務商”的基石是信用，是良好的服務。想做的企業很多，能做到的必定鳳毛麟角！
今日地產股再度暴跌
近期，由於二級市場表現動盪，萬科A股價在6月29日收盤已跌至24.60元/股，今日繼續重挫，萬科收盤大跌7.32%，報22.8元/股。棚改政策調整消息一週來，地產股市值蒸發逾3000億元，而自今年1月底以來，地產股市值蒸發過萬億元。
近期，房地產市場負面新聞不斷。上週初，市場風傳棚改政策調整，不久後國家開發銀行澄清有關言論不代表該行。地方政府接力加碼升級樓市調控，西安、長沙、昆明、重慶、杭州等城市先後出臺相關政策。此外，住房和城鄉建設部等七部委近日聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
幾個主要的地產股龍頭，萬科最近一週跌去約400億元，從3000億元跌至2600億元； 招商蛇口 與 保利地產 也跌去兩三百億元；港股的中國恆大與碧桂園一週也跌去數百億元（港幣）市值。
如果拉長一點時間。萬科從1月底4328億元，跌到如今不到2600億元，跌去1700億；招商蛇口、保利地產同期也跌去逾500億元；港股中國恆大、碧桂園從今年1月底高位下來，也都跌去數百億元市值。
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