6月29日，万科召开2017年度股东大会，会上传出了一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！
根据公开报道：“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”作为地产行业的龙头公司，万科董事会主席郁亮在6月29日万科召开的2017年年度股东大会上如此表示。
这是一位股东问及万科未来五年到十年业务结构的变化时，郁亮给出的回应。
郁亮还说：养老地产这个词我是不赞成的，万科做的是“养老服务”，而不是地产，用地产的方式做养老服务是错上加错，换个方式卖房子我们不干的。老百姓需要的是养老服务，不是养老地产。很多人请我们去做养老地产，我们都拒绝了。养老是个大业务，哪怕现在还没有合适的商业模式，但我们仍会花很多的精力去把这个业务做好。
十年后万科不再是地产公司
万科2017年的股东大会在深圳大梅沙总部召开。公司方面出席的管理层阵容庞大，包括郁亮、王文金、张旭、祝九胜，执行副总裁、财务负责人孙嘉，董秘朱旭，监事会主席、工会主席解冻，职工代表监事周清平，还有独立董事刘姝威、吴嘉宁、李强，共11人。
“我是2007年开始持有万科股票的，这是我第6次参加股东大会。我想问的是，原本专注做地产的万科，如今进行多元化(发展)，是不是有精力把每一块都做好？同时，是不是丢失了原有的企业文化和价值观？”一位长期持股的股东在股东大会的最后一个提问，让郁亮大呼误解，他强调，“这是最大的误解。”
郁亮表示，自己进入万科28年到29年，负责公司整体业务18年。经历过万科做果汁、电影、卡拉OK、首饰等业务的阶段。“那种叫多元化，而今天万科进行的多种业务尝试都是围绕‘美好生活’展开的。所以，最多只能说是相关多元化，我觉得叫多元化是委屈我们了。”郁亮解释道。
对于万科的定位，郁亮在此前回应股东时就曾表示，要去“房”，去“地产”才更符合万科未来的定位。“十年后，万科不再是地产公司，是美好生活的服务商。未来，大家想到万科，是想到美好生活，而不是房子。”他说。
郁亮还强调，万科两条清晰的主线没有变化过，一是城市发展变化曲线，二是老百姓变化的曲线。万科的核心价值观也一直是以人为本，对市场心怀敬畏。
他最后表示，“如果说管理团队要做所有人口中的好孩子，我也没有这个能力。我们只能有则改之，无则加勉。但是，我们会高举过去优秀价值观的大旗，沿着市场化，朝着我们认准的方向，坚定的往前走。”
净利增幅高于营收增幅
新任总裁祝九胜在会上向股东介绍，2017年公司实现营业收入2429亿元，同比增长1.01%；实现净利润280.52亿元，同比增长33.44%，毛利率25.82%，对于去年的业绩情况，祝九胜强调这是“最好的水平”。
对于公司在不扩大收入规模的情况下，净利润还能保持较大幅度的增长，有股东希望管理层能分享经验。对此，孙嘉表示，“公司去年能保持净利润有33.44%的增长是因为，一方面公司部分项目的毛利率，确实较上一年有较大提升。另外，一些项目在2017年这一期结算，对业绩贡献较大。最后，公司一直以来都在不断提升经营效益，保持比较高的ROE水平。”
此外，负债方面，截至2017年年底，万科A净负债率8.8%，继续保持行业较低水平；有息负债1906.2亿元，占总资产16.4%。对于净负债率低，祝九胜回应股东称，“2018年的融资环境不会那么宽松，万科是提前准备，但也许有人会批评过于保守和稳健。”他还表示，“今年如果市场上有好的并购机会，万科也会大胆获取。”
从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”（此前是“城市配套服务商”），还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。
万科为什么要“抛弃房地产”？
那么问题来了：万科为什么要“抛弃房地产”？急于把开发商的标签，换成“美好生活的服务商”？
刘晓博分析认为：
第一，开发商以及房地产行业的名声不好，被玩坏了。
任ZQ很早就有一个比喻——房地产是“夜壶”，用的时候拿出来，用过后就踢到床下去。
这就是行业的现状。虽然中国首富排行榜上，房地产商仍然“星光闪耀”，他们每年的生意动辄千亿、数千亿，但“江湖名声”已经坏了。比如我们冰清玉洁的大A股，早就封杀了地产商的上市之路，把他们统统赶到了香港，以示划清界限。至于债券市场，也动不动就对开发商说不。
既然房地产行业的地位、开发商的身份都“不佳”，那么为什么还要顶着这顶“X帽子”呢？房地产企业都在谈转型，在这个时候给自己一个新定位、新头衔，正当其时。
第二，仅仅依靠“建房子—卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。
过去这些年，成功的开发商共性是：敢于负债、敢于做大，快速开发、快速周转是最大的秘诀。但这一模式也遇到了越来越大的挑战，比如政府限价。
一方面，拿地成本在上升，土地拍卖中常常“人脑子打出狗脑子”。高价拿地之后，是不断上升的融资成本，以及越来越严厉的限价、限贷、限购。如果一个开发商规模不够大，没有点“东边不亮西边亮”的腾挪空间，极有可能被一两个项目搞死。
当年国产电视机大战最惨烈的时候，曾受邀赴一个厂家的饭局。那顿饭吃了N千元，厂商的老板透露，一台彩电的利润不如一条牛仔裤。于是桌上的宾客都很惭愧，因为这顿饭竟然吃掉了200多台电视机的利润！
房地产商的利润，未来会不会也像国产家电、手机那样微薄？看起来，是有这种风险的。
2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”，也不过11.7%。注意，这是A股里上市房企的利润率。如果全行业平均，会低很多。
而白酒行业在2017年，即便是全行业平均，净利润率也达到了18.2%！
至于上市房企的负债率，在2017年就进一步攀升至78.82%，创下2005年以来的最高点。
“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。
第三，房子是“硬件”，“客户服务”才有想象空间。
最近小米正在筹备发行上市，关于小米的估值，市场有很大争议。争议的焦点是：小米到底是硬件公司，还是互联网公司。
说白了，如果小米只有手机、电视这些产品，那么它做得再好，也是一个硬件公司。硬件公司在资本市场上是没有多少想象空间的，天花板非常低。如果一家硬件公司能证明，自己除了手机（电视）质量过硬、有庞大的市场占有率，还能通过互联网服务获取高比例的收入，那么它的估值就会高很多。
在华尔街，硬件公司的市盈率往往不过15倍，而互联网公司的市盈率往往会给到30到60倍。
郁亮多次带队到腾讯、阿里、小米学习过，他肯定能明白“硬件收入”和“互联网服务收入”对TMT企业的不同意义。用这个思路来看房地产，就会得出一个显而易见的结论：卖房子的收入，相当于“硬件收入”；而通过出售房子，获得了大量客户，围绕客户做增值服务，这种收入就类似于“互联网服务收入”。
所谓“美好生活的服务商”就是为“买房客户”提供更多有附加值的服务，相当于腾讯在游戏里，把装备卖给游戏参与者一样。这种钱，才来的容易、长远。
当一个信用良好的开发商，通过自己的优质房子、优质物业服务，跟业主拉近关系之后，其实在某种程度上就成为了业主的“管家”。当信任关系建立后，各种高附加值的服务就可以展开，比如居家养老、居家托幼、社区场景下的理财、消费服务等。
所以，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。
其他开发商会跟进吗？肯定会。但“美好生活的服务商”的基石是信用，是良好的服务。想做的企业很多，能做到的必定凤毛麟角！
今日地产股再度暴跌
近期，由于二级市场表现动荡，万科A股价在6月29日收盘已跌至24.60元/股，今日继续重挫，万科收盘大跌7.32%，报22.8元/股。棚改政策调整消息一周来，地产股市值蒸发逾3000亿元，而自今年1月底以来，地产股市值蒸发过万亿元。
近期，房地产市场负面新闻不断。上周初，市场风传棚改政策调整，不久后国家开发银行澄清有关言论不代表该行。地方政府接力加码升级楼市调控，西安、长沙、昆明、重庆、杭州等城市先后出台相关政策。此外，住房和城乡建设部等七部委近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
几个主要的地产股龙头，万科最近一周跌去约400亿元，从3000亿元跌至2600亿元； 招商蛇口 与 保利地产 也跌去两三百亿元；港股的中国恒大与碧桂园一周也跌去数百亿元（港币）市值。
如果拉长一点时间。万科从1月底4328亿元，跌到如今不到2600亿元，跌去1700亿；招商蛇口、保利地产同期也跌去逾500亿元；港股中国恒大、碧桂园从今年1月底高位下来，也都跌去数百亿元市值。
閱讀更多 太原特價房 的文章
