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■本文出自“在明徵地拆遷律師“
導讀：在以前的節目中，我們講過房屋價格評估是整個房屋徵收程序中的核心環節。不僅是因為評估這件事本身十分重要，更因為從一個評估流程中可以投射出很多能決定補償數額的關鍵性問題。《在明說法》第47期，我們就來解讀一下，《國有土地上房屋徵收評估辦法》這一指導評估環節的規章。
作者丨楊在明 北京在明律師事務所主任律師
首先，我們來看一下《辦法》第9條的規定：房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況……對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。我們可以看到，根據上述規定，未經登記的建築，也就是老百姓所說的“無證建築”並不等同於違法建築。違法建築的認定需要經由有權機關的調查、認定和處理後才能定性。實踐中那種直接用徵收補償方案作出“一刀切”式規定，令無證建築的補償標準遠低於有證建築的做法是與上述規定相違背的。
《辦法》中對評估方法也做了規定。指出，被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估。廣大被徵收人需要注意，在實踐中，市場比較法是最能真實、客觀的反映，被徵收房屋在徵收決定公告之日的市場價值的，通過這一方法得出的評估結果對於被徵收人而言也比較公平、有利。因此，對於絕大多數房屋而言，市場比較法是必須要選用的評估方法。需要強調的是，市場比較法在使用種，需要蒐集交易實例並從中確定“可比實例”，也就是說拿什麼樣的房子來和被徵收房屋做比較，這是極具專業性的複雜問題，並不是簡單的一兩頁紙就能講明白的。所以，如果被徵收人最終拿到手的評估報告，從形式上看就過於簡單，甚至只有幾頁紙的篇幅，那麼基本可以直接判定報告存在問題，我們也有理由質疑其得出的結果。
被徵收人關心的另一個問題是，如果評估機構沒有依規適用市場比較法進行評估，導致我的房屋估價結果顯著偏低，又能否有效救濟呢？如果被徵收人對於評估結果不滿，首先可以向房地產價格評估機構申請複核評估；對複核結果仍不滿，可以向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定；如果認為評估機構或者估價師在評估過程中有出具虛假報告、偽造簽字等違法行為，還可以向上級住建部門直至住建部申請查處。 同時，《國有土地上房屋徵收與補償條例》的第26條第3款規定，被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。按照這樣一個立法的邏輯我們可以看到，對評估結果不服的終極救濟途徑是起訴徵收補償決定。換言之，在針對徵收補償決定的訴訟中，評估環節所存在的一切問題都是要予以列明的，而法院也會以審查評估報告的合法性、合理性為核心來對徵收補償決定進行審查。
希望您能通過本期節目的介紹，認識到房屋徵收評估程序的專業性與重要性，在徵收維權進行到這一階段時堅決依法捍衛自己的權益，從而獲取公平、合理的徵收補償。
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