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■本文出自“在明征地拆迁律师“
导读：在以前的节目中，我们讲过房屋价格评估是整个房屋征收程序中的核心环节。不仅是因为评估这件事本身十分重要，更因为从一个评估流程中可以投射出很多能决定补偿数额的关键性问题。《在明说法》第47期，我们就来解读一下，《国有土地上房屋征收评估办法》这一指导评估环节的规章。
作者丨杨在明 北京在明律师事务所主任律师
首先，我们来看一下《办法》第9条的规定：房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况……对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。我们可以看到，根据上述规定，未经登记的建筑，也就是老百姓所说的“无证建筑”并不等同于违法建筑。违法建筑的认定需要经由有权机关的调查、认定和处理后才能定性。实践中那种直接用征收补偿方案作出“一刀切”式规定，令无证建筑的补偿标准远低于有证建筑的做法是与上述规定相违背的。
《办法》中对评估方法也做了规定。指出，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。广大被征收人需要注意，在实践中，市场比较法是最能真实、客观的反映，被征收房屋在征收决定公告之日的市场价值的，通过这一方法得出的评估结果对于被征收人而言也比较公平、有利。因此，对于绝大多数房屋而言，市场比较法是必须要选用的评估方法。需要强调的是，市场比较法在使用种，需要搜集交易实例并从中确定“可比实例”，也就是说拿什么样的房子来和被征收房屋做比较，这是极具专业性的复杂问题，并不是简单的一两页纸就能讲明白的。所以，如果被征收人最终拿到手的评估报告，从形式上看就过于简单，甚至只有几页纸的篇幅，那么基本可以直接判定报告存在问题，我们也有理由质疑其得出的结果。
被征收人关心的另一个问题是，如果评估机构没有依规适用市场比较法进行评估，导致我的房屋估价结果显著偏低，又能否有效救济呢？如果被征收人对于评估结果不满，首先可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果仍不满，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；如果认为评估机构或者估价师在评估过程中有出具虚假报告、伪造签字等违法行为，还可以向上级住建部门直至住建部申请查处。 同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第26条第3款规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。按照这样一个立法的逻辑我们可以看到，对评估结果不服的终极救济途径是起诉征收补偿决定。换言之，在针对征收补偿决定的诉讼中，评估环节所存在的一切问题都是要予以列明的，而法院也会以审查评估报告的合法性、合理性为核心来对征收补偿决定进行审查。
希望您能通过本期节目的介绍，认识到房屋征收评估程序的专业性与重要性，在征收维权进行到这一阶段时坚决依法捍卫自己的权益，从而获取公平、合理的征收补偿。
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