文/T教授
自2016年“930新政”以來，這一輪的樓市調控已經進入到第三個年頭。
據中國新聞網6月10日報道，中原地產研究中心統計數據顯示，2018年1-5月，全國房地產調控政策發佈次數多達159次，比2017年1-5月增加60%。
其中，5月份，全國超過40個城市發佈調控政策，當月累計多達50次，單月房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。
在樓市調控進入第三個年頭，還能保持如此強的政策高壓，足見此輪調控的與眾不同。當然，政策只反映了硬幣（樓市）的一面。
另一方面，則顯示出樓市在這輪調控中的抗藥性之強。
因眾所周知的原因，T教授認為較於價格指標，成交量更能反映出當下樓市的真實活躍度。
據易居研究院監測，樓市成交勢頭不減。
5月份40個典型城市成交面積環比增加12%。
4個一線城市新房成交面積環比增加29%。
18個二線城市新房成交面積環比增加11%。
18個三四線城市新房面積環比增加12%。
另一數據也坐實了這種熱度，多家房企公佈前5月銷售業績，“銷售規模普漲”成為主要特徵。
其中，房企“三巨頭”均保持著單月銷售400億以上的銷售規模。
硬幣（樓市）的兩面，顯然是一對巨大的矛盾。
那麼，我們該如何理解這種矛盾性？為何老百姓愈調控愈拼命買房？
要想知道這兩個問題的答案，我們就需穿過喧囂的表象（如中國城鎮化還遠未完成等）想明白兩個核心問題。
問題一：官方對樓市到底什麼態度？是決心刺破高房價，還是希望房價漲慢些？
問題二：老百姓為何痴迷於買房？
先說第一個問題，
T教授認為，官方對樓市的態度可用對股市的態度來回答——慢牛，即不允許像前幾年那樣無節制的上漲，更不會允許房價出現普遍性下跌。
雖然，大多數老百姓渴望房價下降，但若站在執政者的角度，慢牛才是中國樓市的最好出路。
其實，若真想讓房價下跌哪需要到幾百條調控措施，最多兩條就可達到目的。
比如，大幅加息將房貸利率翻倍，讓那些加槓桿炒房的人望而卻步；對多套房的人課收重稅，迫使他們拋售房產。
如此，成都、杭州等當下熱點城市再也不會出現幾萬人瘋搶幾百套房子的場面；各地方也不會再曝出庫存不足。
然，這種休克式療法的後果往往是一場災難。
80年代末，日本通過大幅加息、徵稅等組合拳“成功刺破”日本樓市泡沫，結果日本陷入了失落的30年；
同樣是80年代末，戈爾巴喬夫的“休克式改革”更是一舉讓蘇聯成為歷史名詞。
3年前，中國股市的休克式療法更是讓A股上演千股跌停的歷史奇觀。
雖然市場上有輿論認為土地財政是官方對中國高房價投鼠忌器的根本原因，其實，
即使沒有土地財政，出於國家穩定需要，基於上述歷史教訓，官方也絕不會採取讓房價下跌的休克式療法。所以，看清楚了官方的小心思，也就不難理解部分城市相互矛盾的政策了。
比如一邊加緊搶人；一邊強化限購、限價、搖號等調控政策。
就如某地產研究機構的負責人所言，“各地人才政策吸引人才過來之後，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期。”
最典型的就是西安，2018年一季度，西安人口淨增加40萬人，同時房價也在大幅飆升，如長安區、高新區、西鹹新區等房價同比上漲超過80%。
同時，西安又在頻頻加碼的限購、限價、搖號等調控政策，限制房價上漲。
現在回過頭看官方的政策調控意圖，再明顯不過，一是通過行政政策摁著房價過快上漲的勢頭，二是引進更多的人口為房價的持久上漲提供需求支撐。
再說說老百姓買房。
公眾擠破頭也要買房的原因其實很簡單，一是買到就能賺，如T教授在之前文章中寫道的，杭州某限價樓盤與市場價格嚴重倒掛，只要能搖上號買到房價，倒手就能賺百萬；二是不買的話，房價還要漲，日後更貴。
說白了，房價上漲已經在老百姓心中根深蒂固。
同時，這種根深蒂固的認知又促使了市場的集體性行為，如搶房潮，進而推動房價的非理性上漲。
基於對第一個問題的分析，官方159次調控政策最大的作用僅是限制這種非理性上漲的漲幅，同時，又通過一些政策進行風險對沖，以防房價掉頭向下。
所以，就當下而言，眾多的樓市短期調控措施仍陷在“水多加面，面多加水”的和稀泥當中。
因此，也就有了當下樓市既矛盾又合理的一面：你調你的，我買我的。
在T教授看來，
打破這種矛盾的唯一的變量就是長效機制，通過長效機制打破購房者尤其是剛需們“必須買房”的固有認知，通過公租房、集體性住房大量供給，賦予市場“不買房也能住的很體面”新認知。比如在重慶，就有很多新人選擇在公租房結婚安家。
通過釜底抽薪，提前截留大量基於各種原因“必須買房”的接盤俠，而一旦沒了接盤俠兜底，炒房客們也不敢再肆無忌憚的哄抬房價擾亂市場，為此，房價才會在市場的力量下回到穩定水平。
而此時，穩定的房價既有助於中國經濟的穩定，同時，參與商品房買賣的又多是不用過多加槓桿就能買得起的實力玩家，高房價又不至於引起社會問題。這才是真正意義上的多贏局面。
在此，T教授再重複下之前文章的觀點，對於乾打雷不下雨的長效機制，官方真的要加把勁了，留給我們的時間窗口不多了。
最後，筆者想再說下今天中國新聞網的這則新聞，對於出現的這種矛盾現象，文章裡的“磚家”得出來的結論是“一定會有更多城市跟進搖號買房”，若真如其所言，那麼，我們仍將在原地打轉，浪費時間。
這無疑將是一種悲哀。
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