近日，廣州市政府在東京、舊金山和紐約三大灣區舉辦了“2018廣州金融世界灣區推介會”。會上，政府力推了包括
天河區國際金融城及南沙區國際金融島等金融功能區和重點金融項目，向世界廣泛宣傳廣州金融業發展的品牌形象。推介會剛結束，昨日公佈的“2018廣州供地藍皮書”上，就推介了金融城起步區內9塊商辦用地，佔全市商辦用地總量近20%。而克而瑞數據顯示，自去年1月開始至今，廣州第二CBD、國際金融城的商辦物業去化週期連續少於1個月。這是否預示著廣州力推的金融產業已經全面落地並啟動？這對廣州的商辦物業市場和高端住宅將帶來怎樣的影響？克而瑞為你獨家揭秘。
獨家採訪克而瑞香港區域研究總監洪聖奇先生——
金融產業發展對高端商業、住宅利好
“金融業屬於一箇中介行業、服務業，它是一個平臺。而這個平臺是好與否，以及它能對一個城市產生的影響大小，在於城市本身的配套，即交通、人才、地產物業等各方面的配合。“廣州克而瑞分析師與香港克而瑞總監、香港地產專家洪聖奇先生獨家對話時，他作了分析。
洪聖奇指出，香港金融業多年來的發展，首先得益於其早期以製造業為支柱產業時，孕育了大批企業家，企業家的融資再發展等需求，孕育了香港蓬勃的金融業基礎。此外，也得益於香港很早開始與國際市場高度接軌。
目前，香港的金融業更像是一箇中國和外國溝通的平臺，外國資本想進軍中國，一般首先會考慮香港，因為香港是一個沒有美元風險，又在中國地區的平臺。對於內地客戶來說，香港也是唯一一個沒有時差，但文化上更接軌於歐美國家的城市。
種種便利的條件，加上多年積累，香港的金融行業一直髮展得很好。深圳近年的金融業也發展起來了，主要是因為在大陸境內來說，它比較靠近香港；其次是它有很多新興企業，可以幫一些境內資金找到好的企業家對接；也因為它是個移民城市，人才配套、交通方面都比較好。
而在大灣區城市群裡，廣州發展金融業的劣勢就在於，它附近的深圳和香港，已經有了很好的金融業發展。雖然廣州本身近年配套有了一些發展，但仍然很難取代深圳和香港。
而廣州發展金融業的優勢在於土地比深圳多，廣州作為省會一直有對外貿易的優勢。如果金融產業的企業要在廣東省選擇的話，除了深圳以外，廣州是比較值得發展的城市。若要考慮大灣區佈局，又承擔不起深圳的地價，那廣州就是個選擇了。
至於金融業對地產市場的影響，洪聖奇認為，金融業是一個需要大量人才做估值的行業，也需要各種企業精英留在一個城市。它會帶動服高端務業的發展，從而也會推高商業用地的價值，但這是一個屬於中長期的影響。”假若整個大灣區的金融體系都發展起來了，可能會更能帶好廣州本身的金融業。“洪聖奇最後說。
由此可知，儘管廣州金融產業發展的條件尚不夠成熟，但既然政府大力推動，各方面條件將會逐步完善。這對於廣州的商辦物業及高端住宅是利好。
那麼目前廣州的商辦物業和高端住宅市場情況如何呢？
廣州近5年商辦物業去化週期同比最長達53個月
根據克而瑞數據，廣州商辦物業的存量比住宅少。近5年4月同期來說，住宅在2015年4月存量最多，有1184萬平米，但商辦物業最多的18年4月份，只有500萬平米。
但商辦物業去化週期相對於住宅而言，多年來一直居高不下。從下表可見，近5年同期相比，商辦物業只有2017年去化週期跌至40個月以下。具體原因是住宅實行了嚴格的限購，有資金流向商辦物業。而今年的4月，商辦物業去化週期達到了53個月，是5年以來的同比最高值。
相比住宅，全廣州最長的去化週期一般只有30個月，而且是在嚴格的限籤限售情況之下的情況。去化快的區，一般只有5-6個月。
我們從數據後臺調取了今年1月到5月上半月商辦物業的銷售面積排名：
從數據可見，廣州商辦物業銷售面積10強項目裡，金融城的項目排行第3。這裡面目前純辦公的項目不多，多數是作為區域商業配套。廣州辦公市場的銷售總量相比住宅而言也是很少的。如果廣州金融產業可高速發展，並迅速落地，對廣州巨大的商辦物業存量無疑是重大利好。
金融城板塊商辦物業去化週期不足1月
值得一提的是，與廣州總體的商辦物業市場情況不同，由於金融城的建設尚未完成，克而瑞數據顯示，近5年來，該板塊出讓的6宗商服用地中僅有由匯金中心、保利金融中心和金融城綠地中心組成的1個項目已全部動工，其餘5塊皆處於未動工狀態，因此其去化週期可謂是迅猛。
單看這1項目的話，自去年1月至今，其去化週期完全沒有超過1個月。供求情況來說，該項目在過去1年，共供應了商辦物業合計27522平米，其中商用物業9279平米，辦公物業18243平米；這個階段，該項目成交了合計81732平米，其中商用物業19808平米，辦公物業61924平米。
看來就這個板塊來說，這一項目的去化速度非常快，銷售成績理想，出現了供不應求的情況。金融城整體的規劃利好和廣州市政府快速引入世界500強企業對促進了項目的銷售。
除了專業的商辦配套以外，作為留住金融人才資源的強大後盾，產業片區的高端住宅銷售和租賃可謂是發展金融的推動力之一了。那麼在以金融產業發展為核心的CBD一帶的住宅售價和租金情況如何呢？
CBD一帶住宅選擇性多，最低276萬即可入手1套
根據克而瑞數據，在廣州金融城板塊，自2012年規劃以來，共有6個住宅項目，而目前僅剩2個在售，其中有佳兆業壹號，以及已處於尾盤階段的江源半島花園，最新報價分別為7萬/平米和7.5萬/平米。
而在這2個樓盤的3公里範圍內，同處“泛CBD”區域的還有3個高端樓盤，分別是：保利天悅、蘭亭盛薈以及富力萬科雲啟。其中富力萬科雲啟目前處於待售狀態中。
而在一手住宅飽和的珠江新城CBD板塊，亦有不少租賃房源可選。以下我們就特地盤點了該片區5個樓盤相近戶型面積的租金，供大家參考：
由此可見，其實在廣州CBD區域的住宅選擇性還是不少的。如果廣州金融產業啟動，這方面的配套較為充足。
以上可見，廣州市政府大力發展金融業，無論進展快慢，都能為企業和人才引進帶來一定的正面影響，進而為房地產行業帶來新的機遇。但是，正如洪聖奇先生表示，金融產業的發展更多依賴於城市如何與國際法治接軌、政府制定更穩定的財產保護政策，以及更完善的制度等配套條件，所以在未來，廣州的金融產業發展依然任重而道遠。
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