記者 | 黃昱
自2017年拿下廣州首宗TOD綜合體地塊以來，廣州地鐵集團成為了“TOD專業戶”，拿下廣州近3年來出讓的所有TOD項目地塊，累計達8宗。
所謂TOD，即“以公共交通為導向”的開發模式。4月13日，廣州地鐵集團以43.17億元的底價拿下白雲區地鐵13號線二期槎頭站場站綜合體地塊，摺合樓面價約1.7萬元/平方米。
該地塊用途為二類居住用地兼容商業設施、商務設施、行政辦公、城市軌道交通以及防護綠地用地，總用地面積76821平方米，其中可建設用地面積達67915平方米。
按照規劃，地塊計算容積率建築面積不超過24.53萬平方米，其中住宅建築面積為13.9萬平方米（包括不低於6950平方米的自持租賃用房），公建配套建築面積為1.5萬平方米，商業/商務建築面積為8.75萬平方米，配套地鐵派出所建築面積為3500平方米。
槎頭站場站綜合體定位是產業配套服務中心，位於廣州城市中心區邊緣，周邊基本為工業區，區域開發成熟度較低。按照地塊出讓條件，競得者還需設置社區少年宮、幼兒園、託兒所、家庭綜合服務中心、社區居委會和居民建設場所等社區公服設施配套。
儘管槎頭站場站片區還未發展成熟，但其是在建地鐵13號線二期（預計2022年通車）、12號線（預計2023年通車）的換乘站，按照規劃，佛山地鐵8號線也將在此設站。換言之，隨著地鐵站的開通，未來槎頭站或許會成為片區樓市的熱點。
槎頭站場站綜合體地塊的出讓條件比較嚴格，不僅要求競買人具有地鐵上蓋物業開發經驗，還要求其具有10年以上地鐵線網(地鐵線網是指3條或以上地鐵線路)建設、運營、管理經驗。因此，在業內看來，這就是廣州地鐵集團的“特定地塊”。
廣州地鐵集團成立於1992年，是廣州唯一的軌道交通建設集團，初期主要任務就是負責地鐵建設運營。後來為解決地鐵建設運營的資金壓力，廣州市政府提出了“沿線部分土地市場化”的策略，廣州地鐵集團也開始試水房地產業務。
2004年，廣州地鐵集團將房地產業務從資源開發事業總部分離出來，成立第四個事業部——房地產開發事業總部，並提出將貫徹“自主開發和合作開發共進”的方針，以地鐵線路為依託，緊緊圍繞地鐵新線沿線地塊、及車站地下空間進行房地產開發。
“房地產業務的發展直接影響公司能否真正實現自主經營、自負盈虧、自我發展。”彼時廣州地鐵集團對外表示，將房地產業務從資源開發事業總部分離出來，不僅有利於房地產業務的經營，同時也有利於廣告、通訊、商貿等其他資源開發業務的發展。
2017年，廣州地鐵集團確立“合作開發為主，自主開發為輔”模式，並與越秀集團、珠實集團成立廣州城市更新軌道交通產業投資發展基金，搭建國企合作平臺。
廣州地鐵集團進行地鐵沿線土地物業開發的投融資基本模型分為兩條路徑，一個是一級土地整備階段，通過分享土地出讓分成籌集地鐵建設資金；另一個是二級開發階段，通過軌道沿線物業項目的開發、銷售、運營來補虧地鐵運營成本。
2017年以來，廣州已成功出讓8宗TOD項目地塊，每一宗都由廣州地鐵集團拿下，包括建築面積達87.7萬平方米的官湖車輛段地塊、建築面積達58.65萬平方米的蘿崗車輛段地塊等，合計總建面約378.76萬平方米，拿地總金額超537億元。
地鐵集團參與房地產開發，目前主要有港鐵和日本東急電鐵（以下簡稱東鐵）兩種成熟市場的“軌道+物業”模式。港鐵主要將土地出售給開發商，然後統籌地產商聯合建設，物業開發能貢獻利潤60%以上，東鐵則是自主開發或找合作開發。
在國內其他地鐵集團開發房地產業務方面，深圳地鐵曾借鑑港鐵“ 軌交+物業”建設模式，此後也與萬科合作開發深圳多個地鐵上蓋項目。截至2018年末，深圳地鐵累計獲取12個項目土地開發權，項目建築面積約450萬平方米。
從實際操作來看，廣州地鐵的地產開發模式與深圳地鐵相似，即在公開市場拿地後，後續自己開發運營或引入開發商共同開發。
位於荔灣老城區華貴路中段的貴賢上品是廣州地鐵首個自主開發的商住項目，也是為數不多的自主開發項目之一。該項目總建築面積約10萬平方米，項目一期於2009年11月開盤銷售，兩小時內即售罄。
廣州地鐵多數項目都是引入其它開發商進行合作開發，如與保利地產合作開發紫薇花園，轉讓漢溪長隆項目65%股權給新世界中國。
2019年2月成為同樣是廣州市屬國企的越秀地產第二大股東後，廣州地鐵更是將品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚的部分股權均轉讓給了越秀地產。
據越秀地產2019年業績報告顯示，品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚在去年分別實現合約銷售額約32.27億元、15.28億元以及3.21億元。
廣州地鐵集團選擇合作開發的模式無可厚非。同策房產研究部總監張宏偉指出，廣州地鐵集團雖然在軌道建設運營方面是強手，但在綜合物業開發和運營上的實力還不足，引入外部開發商可以彌補這一短板。
公開資料顯示，截至2019年底，廣州地鐵集團旗下開發物業項目包括地鐵金融城、荔勝廣場、悅江上品、萬勝廣場、貴賢上品、紫薇花園、品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚等十幾個項目。
廣州地鐵集團2018年年報披露，其房地產開發業務全年資金支付 453億元，營業收入6.72 億元，利潤總額6.54億元。
另外，為應對大規模線網建設籌資壓力，廣州地鐵集團圍繞2018年地塊出讓收入超200億目標，發力既有用地盤活、潛在用地規模拓展、目標地塊掛牌出讓和拿地。
根據廣州地鐵規劃，其將實現線網裡程從目前的500多公里達到2023年的800公里，期間將新增33個場站綜合體，到2035年擴大至2000公里。
在此目標下，如何通過“軌道+物業”開發反哺軌道建設成為廣州地鐵集團的一大考驗。
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