問：老師你好，我深圳松崗宏發君域有套小兩房，69平。地鐵6號線馬上要開通。感覺買的有點不對，想賣了重新買，但有又要首付五成。。。賣完估計只有180萬。有點糾結賣了再買還是再等等
答：松崗工業廠房和農民房比較多，地理位置也比較偏，規劃上一直沒有大的項目和規劃落地，短時間內不會有變化。 居住感受比較差，通勤也遠 遠郊小面積更不適合投資 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。
問：老師好，投資的話，龍崗中海康城和坪山中心高鐵站附近的招商花園城、萬科金域緹香和大東城相比那個更有潛力，目前中海康城價格還要便宜一些，個人感覺坪山中心要更有潛力，中海盤太大了，可售房源太多導致價格上不去，地鐵、學位和配套也不是太好。坪山中心等地鐵14和16號線開通後再加上高鐵站，交通比中海還要方便。不知道我的判斷對不對，請老師幫忙分析一下。另外，如果以後14\\/16號線延長到惠州對坪山房價是不是一個大的利空，因為惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州買房。
答：坪山的定位和發展速度比不上大運，大運在通勤上更近。 雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。 地鐵14和16號線開通對臨惠邊緣板塊影響比較大，坪山中心沒有太大影響，畢竟一個姓深，一個姓惠 大運選籌建議控制在地鐵1公里範圍內。
問：我手上約有100萬，可首付三成，本人暫時不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深戶。 想投資一個小房子。希望在持有的三年內，升值空間儘可能大一些，三年後賣掉，再置換一個更大一些的房子。 看了很多資訊，不知道買在哪裡。 我個人喜歡坂田華為附近的萬科城，四五層樓高那種低密度房子。這個小區準備通地鐵。 也有朋友推薦龍華的豐澤湖山莊。這裡也準備通地鐵。但是這裡比萬科城要貴很多。 我同學住在大芬地鐵附近的桂芳園，那裡的房子也是可負擔範圍內的。 我也可以買福田的一居室。。 反正都是投資房嘛。 我首付可多出一些，但因為我想留多一點錢做生意，故目前只是想拿一部分資金投入到樓市。
答：1.整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，加上利好規劃落地很少，這也導致龍崗整體漲幅不如西部。 萬科城是大型社區，在建10號地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內有2所幼兒園，物業管理較好，未來10號線開通，區域會迎來新一輪漲幅。 但是從大方向來說，華為外遷導致購買力不足，坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。 2.民治的短板在片區環境。 上塘我覺得地鐵口的幾個小區非常宜居，不錯的價格就能買到合適的3房2衛。 梅林片區太老了，自住體驗一般。 3.布吉長期跑輸大勢，桂芳園不建議買。 首付100萬，如果月供能力不錯，建議適當增加首付和高評，入手總價500萬左右的樓盤，新盤海岸城是個不錯的選擇。 二手房關注沙井 上塘 保稅區
問：老師您好，我剛研究生畢業在南山工作。計劃400萬左右買入一居或兩居。想問問，目前買一居室合適還是兩居室好？如果買兩居室，西鄉，翻身周圍零幾年的房子比如富通蟠龍居，中航華府，泰華俊庭能不能買，後期好出手不。沙井的西薈城，華僑城四方雲亭敢碰不，謝謝解惑！
答：你好，寶安首選碧海和西鄉，沙井和翻身作為次選。 中信領航，玉湖灣，富通城幾個盤的小戶型可以關注下，2居更好。 四海雲亭不行，主要看西薈城和萬科星城周邊，再加上華強城。
問：你好，總價350W左右的兩房，自住+投資有合適的嗎？布吉石芽嶺那邊環境看著不錯，14號線開通後有升值可能嗎？大師對這個價位有其他片區推薦嗎？
答：百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。 地鐵開通對房產增值是利好。
問：老師好！今年特區40週年大禮包，外界猜測鳳崗可能併入深圳，四季花城，大運城邦，是否適合投資？
答：鳳崗靠傳聞賣房，一群底層中介的狂歡。 深圳還有很多潛力地段，東莞暫時不入眼。
問：請問十三先生，怎麼看待深高北的金亨利二期？值得投資嗎？
答：你好，金亨利二期值得買！ 學位、戶型、地段都過得去，還是一手房。 增值潛力也不錯！
問：十三大，你好。我們想在上梅林片區買個剛需三房，600萬左右，現在看了幾個小區，比較中意凱豐花園、花裡林居、水木瀾山居三個小區，凱豐相對總價低一點，離商圈也比較近，就是周圍環境暫時不太好，花裡林居很安靜，但贈送少，感覺有點小，水木呢贈送很多，但是緊鄰皇崗路，如果兼顧宜居和升值，您更建議選哪個呢？另外，如果買藝豐花園博拆遷合適嗎？
答：你好，感謝讚賞！ 梅林東整個片區沒有農民房，所以街道安靜整潔，共同的學校在翰嶺院北翰鄰實驗九年制學校，缺少大商業體，距離1公里卓越城，目前9號線孖嶺站400米，在建6號線和10號線站點都在400米範圍內，因為社區小，周圍皇崗路主幹道噪音較大，上下班車流多，易堵。 花裡林居：06年建造 單體3棟樓 缺車位，花園較小，小區在較周圍3個小區屬最安靜，小高層，主力戶型70-98平兩房三房，多贈送。 水木瀾山居：08年建造 2大單體樓，小區內配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房88-18平三房，小區南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。 自住最好是花裡林居，流動性最好是凱豐花園。 博拆遷這個思路也是很專業的路線了，深圳自從有房地產以來，真正舊改成功的“住宅小區”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。 有old money的單一中心的城市才適合博拆遷。
問：老師，我想請問一下，龍岸花園怎麼樣，能否分析一下這個盤，現在上車是否合適？
答：你好，龍岸花園是個別墅花園社區，環境是沒得說的，不過總價有點高。 小區基本都是別墅和大戶型的雙拼，名額限制畢竟嚴重，加上週邊缺乏商業，自住一般。 板塊內有更適合投資的盤。
問：十三老師好！南山的雷圳和諾德，從投資角度和長期持有角度看（家裡兩個娃都要用學位，持有周期約十年左右比較久），您更推薦哪個？想請教您的看法和建議，感謝。
答：你好，雷圳、諾德貴，在於“雙學位”。 諾德雙學位、大社區、次新房。 雷圳的社區、戶型一般。 如果單價相同，優先諾德
問：老師好。我有一套陽光天健城的大房、一套萬科麓城一期小三房。麓城的房子這兩年漲幅小，我在考慮賣掉置換投資價值更高的，或者乾脆換成陽光天健帶學位的小兩房，老師有什麼投資方向建議？謝謝！
答：陽光天健城沒必要再加倉，雞蛋別放在一個籃子裡 更傾向置換南山 寶安的熱門板塊，短期內漲幅更樂觀
問：十三老師好，目前持有佳兆業前海廣場2.5房，正在考慮出售，出售後在手資金約650萬，置換到寶能城89四房（1030左右），或者銘築89四房（1250左右）。比較看好銘築，戶型格局都不錯，但槓桿和壓力有點大，在經濟環境不好的背景下有些猶豫；寶能城都說區域一般未來發展有限但產品各方面都比較符合我的改善需求，預算也剛剛好；佳兆業我覺得未來升值空間還是滿大的，但是面積有點小，怕以後需要置換的時候會付出更多，還想請教您覺得應該怎麼選擇？
答：你好，感謝大額讚賞！ 依託前海利好，未來升值空間還不錯，賣掉真的可惜了，建議繼續持有。 因此如果你們能接受“投住分離”，可以把這套房子截斷抵押或者加按揭之後再投資一套，貸款沒問題的，留足2-3年月供。 寶能城不建議買，只適合自住。 不能接受“投住分離”，追求戶型、學位、地鐵、商業、樓齡兼得，一直比較看好銘築荔苑，可以入手。 當然，前海時代、諾德、陽光玫瑰園也不錯的。
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