上週五，黃佬邪寫了一篇《瀋陽：2018開發商不拿地，2019房價怎麼走？》（點擊藍字進入，與今天推文一起看最佳），明確指出：因和平、瀋河今年土地供應大幅減少，明年住宅供應量將隨之下降，供需關係會發生變化，進而帶來價格波動；改善型客戶可在今年陽曆年底前入手。
今天，黃佬邪將進一步從規律、數據、走向三個維度，找出瀋陽最核心板塊——金廊核心區的價值點，推薦給想改善的有錢人。
01
即使不太懂樓市的買房人，也知道，買房首選原則：地段、地段，還是地段。
但如何選擇地段，或許多數人並不清楚。與香港、一線城市與南方省會城市相比，瀋陽人對於樓市的認知，遠不如他們體會深刻。
2008年，瀋陽雖與全國同期進入調整期，但因當時自媒體不發達，多數人感受不深；2009年全國樓市從第二季度了開始反轉，一路高歌猛進，瀋陽房價也只是隨之溫和上漲。
瀋陽房價近15年來，總體而言漲幅偏小，因為回報率低，炒房客也不太理會瀋陽；只有2017—2018上半年發了一次“小瘋”，同比上漲17%左右（官方數字），其餘時間，基本處於橫盤調整與微漲態勢。
瀋陽樓市相對平穩，市民對樓市認知也缺乏一個完整的“上漲—回調—再上漲”週期閉環教育。因而，在自媒體、信息傳播及為發達的今天，遇到樓市調整期，有些謠言一經快速傳播，容易在買房人頭腦中發酵，影響判斷。
好在房地產行業有其自己的運行規律，在預估不了政策走向時，我們向規律找一些支點，可以成為自己買房判斷的憑據。
幾年前，一位香港房地產職業經理人好友對黃佬邪說：從香港房地產市場歷史走勢來看，經濟危機來臨時，城市核心地段的房子，最抗跌；經濟危機結束後，核心地段房產，率先反彈。
這個規律，全世界通用。
02
回頭看瀋陽最有價值的地段。
傳統瀋陽城市版圖，順母親河渾河走勢，呈東西長南北短長方形；近十年，隨渾南、沈北大力開發，瀋陽版圖由長方形向正方形轉型。無論長方形，還是正方形，和平、瀋河都是瀋陽城市之核心區域，此二區，也是瀋陽政治、金融、文化、商業中心。
早些年，和出租車司機聊天，幾乎都異口同聲：和平、瀋河的活，就是比鐵西、大東、皇姑多一些。正經點說，和平、瀋河人均ＧＤＰ，多年來一直是瀋陽領先者。
再來看瀋陽近20年規劃，有兩個核心關鍵詞：1，金廊；2，一河兩岸。金廊，以青年大街為中心，東瀋河，西和平；一河兩岸，則從東陵始，經大東、瀋河、和平、鐵西、於洪數區，兩個規劃，都躲不了，以瀋河、和平為中心。
金廊南北走向，一河兩岸東西走向，形成一個“十”字形，也有說“Ｔ”字形。因為真正的金廊，北起北站金融中心，南至渾河橋北Ｋ11，即“十”或“Ｔ”字交叉點。
黃佬邪對瀋陽城市的規劃解讀如下：瀋陽城市規劃“Ｔ”字形的交叉點，是瀋陽未來數年城市規劃發展中心；瀋陽可以真正稱為ＣＢＤ核心的地段，則是北起華潤中心萬象城，南至Ｋ11，全長3.5公里。
這條路線上，東西兩側1公里範圍內，雲集了瀋陽曾經和現代最好最貴的寫字樓：萬鑫、華潤中心、嘉裡中心；最早與最新的五星級酒店：萬豪、希爾頓、香格里拉、君悅；瀋陽曾經和現在最貴的毫宅：河畔花園、萬科春河裡、寶能、華潤悅府、嘉裡雅頌居、金地峰匯、信達萬科如園、越秀星匯雲錦、尚景新世界、御景新世界。
如果市府恆隆人氣、銷售業績提升，在建的華強中心寫字樓入駐，則ＣＢＤ核心還將北延至老市府廣場，甚至北站金融中心。
這些已經成為事實的因素，可能很多人都清楚，但缺乏總體梳理，今天黃佬邪以房地產＋金融角度來解讀，可以很清晰地得出結論：華潤中心、萬象城及嘉裡中心，其在瀋陽之地位，就如北京的東三環國貿中心。
房地產領域，曾經將這一片區稱為“五里河東”板塊，但黃佬邪起了一個新名字：金廊核心區。這一表述，更直接，更能代表其瀋陽市中心特點。
居住在金廊核心區，優勢很明顯：可以坐享最好教育、最高規格醫療、最高端商業、最便例交通等配套資源。
而且，對於東北土豪而言，居住在這一區域，才是真正的有面、有品。
03
談完城市核心，我們再看數據。
上週五文章中，黃佬邪提到，和平、瀋河今年計劃土地供應量僅有19.6萬與13.6萬平，而且截止到9月底，瀋河僅完成指標22%，和平完成67%。11月和平滿融20萬平“領事館東2號地塊”被一家叫中東的公司摘牌，算是超額完成任務，但瀋河仍未見大動作。
和平、瀋河土地出讓面積，遠遠落後於其它幾區；而且，庫存去化週期這一更直接指向供求關係的指標，兩區對比其它區也處於低位。
這張由中原與ＲＤＡＳ聯合提供的各區去化週期表可以看出，和平庫存110萬平，去化週期15.3個月，瀋河庫存83萬平，去化週期18個月。
關於去化週期數字，我們分兩個角度說。
1，我國發改委定的商品房庫存去化週期標準是18個月。低於18個月，表明供小於求，反之表明供大於求。和平低於18個月，瀋河持平；
2，二區的庫存明明很少，為何去化週期卻要高於皇姑呢？去化週期其中有一個計算指標，是此前12個月的去化量。和平、瀋河是今年4.17第一次限購令限購主要區域，成交量從5月開始就下滑，因而去化週期被非市場因素延長。
再加今年兩區土地供應量大幅縮減，明年市場供應量可想而知。
如果我們再把範圍縮小至金廊核心區，會發現，在售的尚景新世界、雅頌居、信達萬科如園或沒房源，或沒有房價優惠，或只給點禮節性小禮品。
這些樓盤在當前其它各區優惠打折環境下，價格十分堅挺，如果不是因為限價，新開盤房源房價還可能上漲。
這就是之前說的：地段、地段，還是地段。
再來看二區購買客戶來源，好友二姐的ＲＤＡＳ今年年中，幹了一件很牛逼的事，根據2018上半年大數據統計，得出了一個改善客戶從各區向和平、瀋河聚集的結論；
中間柱狀圖，是各區商品房客戶來源分析，看不清不要緊，直接看下方的導示圖：於洪、鐵西居民移居和平；大東、渾南移居瀋河；這部分客戶，主要為改善群體，即成功人士；皇姑向於洪、沈北，大東向沈北外溢的客戶，主要為剛需群體。
黃佬邪最近半年來，給不少富豪做過買房顧問，多數在諮詢前，已經很明確置業區域指定和平、瀋河。他們不僅看重市中心的各種配套，更看重核心區域的人文環境、圈層。
結論：
1，即使限購，成交量同比下滑嚴重的情況下，和平、瀋河去化週期仍低於標準；
2，和平、瀋河今年土地供應量少得可憐，金廊核心區域沒有土地出讓；
3，金廊核心區域新建商品住宅缺貨，個別在售樓盤，沒有優惠折扣；
4，富豪已經用腳投票，買房還是首選和平、瀋河；
5，重複：地段、地段，還是地段，金廊核心板塊新建商品住宅，價格走勢遵守世界通用的市場規律。
如果現在富豪想改善目的買房，在有房票（購房資格）前提下，從避險（目前市場處於調期期）、保值（抵禦通脹）、配套（醫療、教育、商業、交通）、改善（居住舒適度）四方面而言，金廊核心區域大牌開發商樓盤，應該是首選。
閱讀更多 北方樓市 的文章
