我對李嘉誠的地段理論，很不以為然。
這倒不是因為本人對名人的清高，而是因為很多人因此常常曲解了地段的含義。他們像唸經一樣，重複著李嘉誠的話：地段，地段，還是地段······似乎一個好地段總會一成不變，買了這個地段的房子就會一勞永逸。殊不知，地段的價值一直都在變，昨天還是不看好的地段，今天可能已經價值連城，反之亦然。
比如河西今天的價值，就取代了新街口。
一個同樣年代的二手房，如果在新街口能值三四萬，而在河西，可能就值五六萬了。可是當年就有很多人還看不起河西的地段呢。再說了，同樣是河西，也千差萬別啊？對不對？所以啊，不應該人云亦云的說地段，而應該動態的的看地段，最好看看地段是怎樣煉成的。我覺得一個地段的價值，是由規劃煉成的，建築煉成的，人氣煉成的。
規劃煉成的
我在前不久寫過一篇文章，叫《南京城，從“為首的”時代，走進“為核心的”時代》，說的是南京城市的核心，就像一個十字架。這個十字架是變化的，移動的，旋轉的。上一個世紀，黃金十字架是在新街口，新世紀的前15年，這個十字架逐漸變大，並且向西南遊動，移到了河西；而近兩年，由於南京進入了跨江時代，這個十字架還在變化，繼續變大，繼續向西南方向移動，而且順著長江的方向旋轉了。長江兩岸，逐漸形成人們趨之若鶩的漩渦，抑或是黃金地段吧。
從地圖上看，魚嘴和龍江長得很像，而未來的擁堵可能有過之而無不及。
我這麼囉嗦的老話重提，只是想說，城市規劃，正在改變地段價值的走向。新街口是老規劃，有上百年的歷史，而河西是新規劃，10多年前還是一片稻田。嶄新的城市，就像一步新車，當然好開。關鍵是，如果這部新車的動力好，配置也高，那就更加不能相提並論。河西和新街口的不同，首先在於道路寬闊，路網發達，綠化豐富，而且看不到電網，所有網線都是走地下通廊走的。而河西的公共配套，包括商業、教育、醫療、體育、休閒等等，也是一流的。
當然，說到河西也是要分左中右的。河西分成河西北、河西中和河西南。我在前不久還寫過一篇文章，叫做《南京住宅跨江時代的三級跳》，在說南京城市的逐級升級。三級跳，從主城跳到橋北，從河西跳到浦口，從魚嘴跳到浦口南。而且，從河西來說，也是從北部向南部跳躍的，從北部龍江跳到中部CBD，再從中部CBD跳到南部魚嘴。現在自審，覺得表述上欠妥。雖然說河西在自北向的南跳躍是沒錯的，但是，說從中部CBD跳到南部魚嘴，是一次升級，就不妥。
因為，從中部CBD跳到南部魚嘴，在規劃上，就是一次“倒退”。魚嘴相比CBD，建築密度在升高，綠化面積在減少，公共配套在減少，道路等級在降低。特別是道路等級，原來河西CBD那種小街區形成的高密度，在魚嘴已經不見蹤影，剩下來的是粗放的道路系統。而更讓人頭疼的，是魚嘴是一個城市邊緣，有“死衚衕”的意味。如同現在河西北部的龍江，擁堵的原因，是因為建築密度太高，而且處於城市的“死角”。
從地圖上看，魚嘴和龍江長得很像，而未來的擁堵可能有過之而無不及。正因為此，河西中部未來一段時間，都會是南京市的黃金地段。所以說，規劃決定一個地段的成敗。而南京是一個多組團的城市，組團各有千秋，但是看看規劃的等級，就能知道購買這個地段值不值。
建築煉成的
我對李嘉誠的“地段理論”不以為然，還有一個理由。就是我認為，是地標成就地段，而不是地段成就地標。一個很不錯的建築，如果過分強調地段，反而讓人感覺可能建築一般，說地段，只是想沾地段的光。 所以，好建築是不該過分強調地段的。河西，如果沒有一個個建築精品，就不能說是一個好地段。而河西價值的提升，是因為一個個精品讓人眼前一亮。因為建築是一個空間的藝術，包括交通空間、休閒空間、環境、配套空間、戶型空間。一個優秀的建築，首先是因為它創造了宜人的空間。而有了宜人的空間，才能成就好地段。
前些天公開案名世茂天譽，被文人墨客們廣泛讚譽。當天，開發商也發佈了一段60秒的視頻，叫《未見的南京》。真可謂，未見其人，先聞其聲。我翻看了有關世茂天譽長長短短的新聞和消息，見到的都是“未見的南京”。我不想見到卻又未見，倒是想看一看世茂天譽到底長的啥摸樣？是沉魚落雁？還是閉月羞花？抑或是“天上掉下個林妹妹”？
於是我就去了南京江東中路和集慶門的交界，在這個即將集聚“新新地標”和“新新人類”的項目現場，一探究竟。世茂天譽作為未來河西CBD的地標，是值得期待的。因為它企圖打破空間的侷限。也就是他們提出的“無邊界”。
首先，世茂天譽從整體規劃上來說，是無邊界的。各種業態，通過有機的道路串聯起來。如果你在世茂天譽擁有一套居所，你可以自由的出入超五星級酒店、摩天寫字樓、高級購物中心和服務式公寓，由於建築交通組織追求的“共享理念”，整個55萬方建築中的所有功能，幾乎都可以歸你使用。而TOD式的交通體系，還能便捷的通達城市內外。這樣，就讓交通這個生活的重要組成部分，被壓縮為零。
除了豐富的空間使項目的居住、辦公、商業和酒店在空間上相互串聯，還有一個更能使項目串聯為一體的，就是服務。整個項目享受“超五星級酒店”的尊貴服務。正因為有了好的空間，還有好的服務，地段才可能升值。
過程方案
世茂地產，是一個生產中國地標的開發商。中國很多一二線城市的最高地標，累次被世茂刷新了“中國高度”。前不久他們又在上海佘山“不比高度比深度”，打造了一個深埋地下88米的世茂深坑酒店。是否，中國最高最低的地標都玩膩了，這次世茂天譽這次要玩一個“不比高度比寬度”？
或許，這是源於“世茂天性領先”的口號？或許，是因為這個地塊是地王地塊，樓面地價高達1萬6，做豪宅被也是逼無奈吧？反正，這次是卯足了勁，擺出一副“前端趨勢者”的面孔。他們糾結了世界上頂級設計師齊聚南京，包括規劃顧問伍茲貝格、交通顧問MVA、景觀顧問雅邦，也夠全球視野的了吧？或許，這個將要成就著河西CBD的價值。
人氣煉成的
正在建設的世茂天譽，周邊的房子，比新街口貴了一大截。比如，德基廣場邊上有一個叫“凱潤金城”的房子，交付了3、4年，報價只有3萬5-4萬，行內人說，這樣的房子如果搬到河西，怎麼也要買到4萬5。而河西北部龍江的二手房，一般最貴的也不超過4萬5，而河西CBD周邊的二手房，最貴的就要超過6萬。而魚嘴的二手房呢？最貴的卻不超過5萬。說明南京的人氣，在向河西中部集中。而日益增加的人氣，也在提升地段的價值。高房價，把一般收入者阻攔在區域之外，反向提升了河西地段的價值。
而精英人群的集聚，更加直接的提升地段的價值。河西CBD本身的政府行政中心、金融機構、產業園區，也在提供源源不斷的人氣後盾。推助優秀的產品不斷湧現。比如前幾天，世茂天譽的豪宅戶型戶型在我眼前一晃而過，但卻給我留下幾乎是“震撼的印象”。
獨立電梯，將這個豪宅的平面“一破為二”。一邊是會客空間，一邊是居住空間。電梯兩邊可以分別設碼開啟，會客空間和居住空間幾乎沒有任何關係，客人似乎到你家來過，又好像沒來過一樣。但是，二者又不是完全割裂的，因為二者中間有藝術長廊連接，可以做到動靜自如，卻又遊刃有餘。至於景觀面、橫廳、露臺和天幕視野，都能讓人感受到大尺度的空間。世茂天譽發誓要打造“塔尖恆產”，當然也就會聚集更多的人氣，煉就這個地段的價值。
過程方案
我還在開發商那裡，觀摩了景觀模擬，不敢相信，這個建築雖然不是南京的最高建築，卻能看到南京的任何地標。包括紫金山、玄武湖、鼓樓、新街口、長江和老山。這或許源於開發商的“270度的觀景面”，或許源於開發商的“共享理念”。反正，開發商把不能做到的事情，做到了。卻又不是空穴來風，我們在世界頂級豪宅紐約432 Park Avenue那裡，就能找到世茂天譽的影子。
世茂天譽300米摩天寫字樓、260米行政公寓，對話全球金融資本，而150米的天際住宅，感受塔尖生活品質。如果你來世茂天譽做客，你可以享受四重會所，包括空中私人會所，園林泛會所，星級酒店泛會所，健身及水療；如果你來到270度的觀景客廳，看到南京遙遠的天際線；如果你來到“家”的那個部分，你會發現社交廚房，精品餐島，景觀餐廳，還有天際套房，雙衣帽間，七星級衛浴空間。如果這樣的房子，吸引了更多人的目光，你才能真正感受到一個地段的價值。
或許，一個好地段，既是一個“物場”，也是一個“錢場”，更是一個“人場”，是一次融合。無論是懷舊主義者，時尚愛好者，抑或是未來探索者，都能在這裡融合。 但願即將公開的世茂天譽，早一點從“未見的南京”，到“看見的南京”，乃至看見的中國，看見的世界。也期待，世茂天譽能給這個地段加分。
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