問：請問十三，我這樣計算對不對，今年初在龍崗買了一套房，總價410w，首付+各種雜費稅費合計130w，貸款287w，每月還款1.6w（等額本息）。 如果我在三年後賣掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩餘未還款本金274w，那麼我必須賣187.6+274=461.6w才能保本，否則就虧本，請問我這樣計算對不對？請指正，謝謝。
答：租金收益沒有算進去，如果再錙銖必較點，首付和利息每個月放銀行的理財收入也要算進去，機會成本也是一種成本。
問：您好 我在南山科技園附近上班，月工資大概2w，想入手寶安的一套房子 預算600w。去看過鬆茂柏景灣離地鐵有點遠 但是價格還能接受。還有什麼好地方推薦嗎
答：松茂柏景灣是個孤立的樓盤，距離地鐵和配套過於遙遠，非常不建議買。 其實你總預算如果有200w首付，在寶安的碧海灣和坪洲都能買到很不錯的二手三房了
問：大師，您好，如果總價450多萬，投資哪裡五年內增值潛力大，光明華潤三房，光明勤正大城三房，大運龍崗中心城吉祥裡四房，寶安，福田何南山，龍華有推薦也行？謝謝
答：想穩一點，關注租售比建議南山 寶安和福田 想博暴擊可以試試光明，適合底層充足的人，前期租金收益太弱
問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城
答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。
問：請問龍崗金地龍城中央89平3房怎麼樣？後續有沒有潛力？
答：金地是個被自媒體黑得一塌糊塗的盤，但是客觀來說，是3號沿線為數不多的價位中等，地段不錯的次新房，小區花園精緻，物業管理好，門口社區公園漂亮，對面就是三館一城，萬科裡，小區開盤適逢15年瘋狂上漲期，投資客太多，所以要洗個兩年才能把投資客出清，迴歸到一個合理市價，旁邊合正舊改起來以後，會把學校短板補上，幾個樓盤連成片後居住氛圍便利度會更好。紫悅龍庭的82毛胚看西北都成交到320了，和金地89的價格差不多，而並不遜色於紫悅。
問：老師您好！我在深圳南山有兩套小房，孩子2021年上小學。我準備把兩套賣掉換套4房的稍微大點的好學位房兼投資需求。我在南山科技園工作，考慮南山，寶安，福田範圍。總預算2200萬左右。請推薦幾個多謝！！！
答：科技園北漲的太多。 科技園南房子一般，主要靠南外高新支撐。 2000萬的前海，只有前海時代CEO。 寶中只有壹方中心、熙龍灣比較適合。 熙龍灣、壹方中心、前海時代CEO是那一代可以對比、各有利弊的三個盤。 但是同價格更推薦深圳灣。
問：十三老師，計劃買深圳600萬左右的標的。有深戶名額（夫妻之一是深戶），深圳無房。省內有貸款記錄，目前在還貸，正常購買應該是5成首付。 如果買公司，全款抵押經營貸，感覺費用成本有點高。 抵押經營貸算下來預計應該能3成首付。 請問這種情況，我是拿300萬，5成首付，等額本息，還是拿200萬，抵押經營貸3成首付？
答：如果首付資金不足，我建議認真考慮第二種。 我們現在拿到最優的銀行抵押貸產品，月息3.5，年利率4.2，五年先息後本，比房貸都便宜，非常划算。 全款抵押如果產品選對，操作得當，並不比正常貸款成本更高，只是很多人被思維定勢框住了。
問：大師，福田蓮花村二村一村房子怎樣？自住+投資，二套首付350萬，三房帶學位，還有更好點的選擇嗎？
答：蓮花一村二村都是91年的房子了... 你是要博拆遷麼？除非有明確的拆遷信息，不然買了也是套牢很多年，蓮花中學的成績在福田不算亮眼，談不上有學區價值的。 你可以考慮全款抵押買個800w的標的，在福田就可以買到自住+學區三房
問：市場風起雲湧之際 500萬總標的+投資 1.是熱點片區追漲殺跌，眾星拱月，看好長期價值? 2.還是預判板塊輪動，去尋找同類型的未啟動標的? 這是目前懸在很多人頭上的最大問題。 星主怎麼看?請問
答：說的好，這是我們每個購房者下一步面臨的嚴峻問題。 今年下半年，深圳樓市冰火兩重天，熱點地區持續上漲，冰點片區持續橫盤，導致價差越拉越大，下一步該怎麼買? 是選擇熱點片區追漲殺跌，從長線來說，固然更穩，但衝高之後大概率要短線橫盤； 還是預判板塊輪動，尋找新的待啟動板塊，這當然是真正的價值，但又超出了普通人的認知範疇。 專業的人做專業的事，這正是目前我們在做的研究，並且已有研究成果。
問：福田區和梅香學校差不多的學區房有什麼推薦嗎？孩子今年三歲，9月份要上幼兒園了。
答：你好，建議說說具體的預算和房票情況再做詳細推薦！
問：您好，目前在寶安有一套老破小，貸款已還清，想為小孩買一箇中學的學位房，寶中的房子，繼續買老破小，還是次新房？有什麼好的建議？
答：您是想考慮買寶安中學的學區房，還是寶安中心的房子？ 如果是寶安中學的話，房子新舊關係不大，能夠符合劃類別和積分的要求，可以上寶安中學即可，不過很多八幾年九幾年的房子，由於樓齡較老、貸款受限，還是需要儘量避開。 如果是寶安中心，整體漲幅來說會由於靈芝這些比較老舊的地段，可以考慮買寶安實驗或者海韻的學區次新。
問：謝謝大師！昨天從頭條新聞看到您指點的帖子，就慕名進來了。讀了您之前的帖子，真的是受益無窮。我原想賣掉中海錦城的約摸750萬，加手裡現金，買套不超1500的面積大些、升值空間大的給兒子住，考慮過深圳灣片區的吉祥龍、太古城、海月華庭、海境界、還有寶中的熙龍灣（太貴），也有朋友推薦宏發領域。您覺得我該如何選擇呢？新房還是二首房呢？另外，中海錦城的房子值得出掉不？求您指點迷津[抱拳][抱拳][抱拳]
答：你好，中海錦城建議繼續持有，未來還有潛力。 為什推薦龍華龍勝片區？ 1.成片的優質住宅，底商陸續進駐，生活氛圍好； 2.多為2015年以後交房，社區環境好，居住人群相對純粹； 3.500萬左右就可以買到3房2衛，上車容易； 4.4號線地鐵入戶，6號線即將通車； 5.附近有恆裕、萊蒙、恆大、金茂在建項目，價格還有想象空間； 6.龍華實驗、高峰、和平實驗，學位不算差； 7.中海錦城、壹城中心、港鐵天頌都有綜合體商業； 8.與北站商務中心、福田中心通勤都很方便； 劣勢在於: 1.城市中心西移，去前海、後海、科技園都不方便； 2.片區二手供應量大，短期內無法強拉價格； 投資角度建議抵押融資，繼續入手總價1000萬左右的樓盤。 新盤可以關注華潤城 二手房關注太古城，西岸官邸
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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