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目前最高院的網絡司法拍賣平臺名單庫中有：
一、 淘寶網，網址為www.taobao.com；
二、 京東網，網址為www.jd.com；
三、 人民法院訴訟資產網，網址為www.rmfysszc.gov.cn；
四、 公拍網，網址為www.gpai.net；
五、 中國拍賣行業協會網，網址為www.caa123.org.cn。
2020年3月7日通過京東司法拍賣和阿里司法拍賣查詢住宅用房的全部數量（包括狀態：正在進行、即將開始、已結束、中止、撤回）分別為111,882和1100,106件。這還只是住宅用房，還有商業用房，如此大的成交量背後必然有一個問題就是物業公司要求買受人支付被執行人的物業欠費。
這筆物業費在大家的通識中都是買受人不可避免的一筆開支，也是買受人在拍賣時預見的可能支出，物業公司在拍賣成功以後可以向誰主張？可以主張幾次？被執行人應當支付嗎？買受人應當支付嗎？買受人應該向誰支付呢？接下來研究研究！
01買受人承擔物業欠費是司法拍賣必備條款嗎？
以北京地區法院為例，在京東司法拍賣網站上隨機選取各個法院的住宅用房拍品，看是否有關於物業費承擔具體內容。經過查看，每個法院內不同標的物的競買公告、競買須知、標的物詳情等都是一套固定的文書。對北京各個法院住宅用房拍品有關物業費的內容都將網站鏈接、文本截圖進行了彙總，因內容數量多繁雜，可能影響閱讀觀感，故單獨推送，公眾號回覆“物業費”即可快速獲得。
除北京高院、互聯網法院、知識產權法院沒有查到住宅用房的拍賣信息外，其餘的21個法院中只有北京四中院和密雲法院的文件中沒有表明可能存在的物業費由買受人承擔的明確條款。在北京的二十餘個法院中都尚完全一致，可能也不能很肯定的說物業費欠費由買受人承擔是慣例，還是要看公告是否有承擔物業費的條款。
所以，買受人承擔物業欠費不是司法拍賣必備條款。
例：北京三中院：https://paimai.jd.com/113596018
02買受人是否應當受“買受人負擔”的約束？
《合同法》規定，拍賣公告的法律性質為要約邀請。《拍賣法》規定，競買人的應價為要約，拍賣人以拍賣師的落槌或者其他方式做出承諾之後，合同成立。人民法院作為拍賣人拍賣涉案房屋時，發出的拍賣公告和拍賣須知明確載明“拖欠的物業費等由買受人承擔”等相關條件，該要約邀請不違反法律法規，合法有效。買受人在明知該要約邀請的情況下依然參與競買，且最終以最高價競得涉案房屋，表明其自願接受該要約邀請的條件，同意承擔涉案房屋拖欠的物業費等相關費用。故“買受人負擔可能存在的物業費”並非是法院的免責聲明，而是合同的一部分，買受人應當受其約束。
03買受人承擔物業欠費的 “承擔”是什麼性質呢？
是債務加入嗎？不是。債務加入的前提應當是真實、有效的債務關係客觀存在。雖然物業公司主張被執行人欠付物業費，欠付期間的物業合同關係雙方為物業公司與被執行人，物業公司如未就該項物業費債權取得生效司法判決或其他確定性證據。欠付期間的物業費債務數額的真實性在未經合同相對方發表意見，完成相應司法審查的前提下，還無法獲知真實有效的債權債務關係。第二，即使該債務真實存在，債務加入也是指行為人以相應的意思表示產生了與債務人並存承擔債務的法律效果，在使自身接受債務約束的同時，依然保留合同債務人原有的清償義務。在司法拍賣的過程中，拋開物業公司不管，被執行人和買受人之間並非想締結並存關係，而是被執行人不想承擔物業費。這種承擔物業欠費的意思實際上是物業合同債務承擔的意思。
04物業公司在競拍成功後可以怎樣主張？
要約邀請-要約-承諾，最後達成的合同，是羈束被執行人和買受人的合同。但是作為債權人的物業公司沒有在司法拍賣的過程中就債務轉讓表示同意，也就是在司法拍賣成功後物業公司有兩種選擇。
第一種：
司法拍賣成功後，物業公司向被執行人主張支付物業欠費。也就是在其得知被執行人與買受人的債務轉讓約定後，用行為表示不同意債務轉讓。此時債務轉讓的效力就不會及於物業公司，所帶來的的法律後果有兩個，其一是被執行人以“由買受人承擔”為由對物業公司進行抗辯無效（這種情況下，被執行人支付物業費後，仍可以依據司法拍賣的有關約定，找買受人追償）；其二是物業公司也喪失了向買受人主張的請求權基礎。
第二種：
司法拍賣成功後，物業公司向買受人主張支付物業欠費。也就是在其得知被執行人與買受人的債務轉讓約定後，用行為表示同意了債務轉讓。此時債務轉讓的效力就不僅僅限於買受人和被執行人之間了，原物業合同的債務人也就從被執行人變為了買受人。同樣，物業公司也就不能向被執行人追償物業費了。
簡單總結一下：
1.司法拍賣房屋可能存在的物業欠費並非有慣例要買受人承擔，具體是否需要根據拍賣公告、競買須知等；
2.拍賣成交後，物業公司可以選擇向被執行人或買受人主張欠費。如果找了其中任意一方，對另一方就沒法再主張。向買受人主張是一個經濟、回收率高的追討方式；
3.買受人承擔債務，仍享有被執行人原享有的抗辯權，如訴訟時效抗辯；
4.如物業公司向買受人主張，買受人得知或物業公司材料中自認在拍賣成交後曾向被執行人主張，則因合同相對性可以拒絕，待被執行人支付後追索；（這點是按照法律關係得出的結論，如果拍賣不是想要短期投機，還有很多地方要和物業公司打交道，也就沒必要較這個真了，反正早晚都得花這個錢）
5.上述分析還適用於其他非稅費用。
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