疫情衝擊下，大灣區土地市場形勢嚴峻。但在3月，土地市場迎來一炮“開門紅”！
今日（3月10日）上午10時，廣州史上樓面價最高——越秀區越秀南AD13907地塊，被廣州城投以總價23.5億元，樓面價64576元/㎡奪下！
越秀南路時隔10年出讓宅地
創下廣州土地市場歷史之最
越秀南“王炸”地塊可謂是經歷一波三折，總共3次掛牌，最早於2019年12月19日掛牌，後經歷終止出讓，最終確定在3月10日上午10時競價。
越秀區上次公開掛牌商住用地為2010年12月10日，當時“楊箕村改造地塊”以總價4.7億掛牌，後被建設為如今的富力東山新天地。越秀南地塊亦是越秀南路時隔10年出讓宅地。
地塊位於越秀南路，佔地面積8470㎡，計容建面49500㎡，容積率5.8，掛牌總價23.5億元。地塊需要配建約1.3萬㎡回遷住房，摺合起拍樓面價64576元/㎡，創下廣州土地市場樓面價新高。
在越秀南地塊成交之前，廣州的成交樓面價TOP3一直被石崗路地塊、白雲新城AB2804012地塊、江燕路地塊霸據前三席位。而越秀南地塊的起拍樓面價，便比石崗路地塊高出約1萬元/㎡，成為廣州土地市場的高位。故其成交狀況，亦可反映當下的土地市場情況。
地塊歷史
作為2009年東濠湧拆遷的安置房用地之一，越秀南地塊的建設進度簡直讓人“抓狂”：
·2009年7月，地塊開始動遷，但因地塊內部被佔用者非法搭建臨時建築導致未能拆遷；
·2013年，同樣作為東濠湧拆遷安置房之一的珠光北安置房已經完成25層主體建設，但越秀南地塊的拆遷進度只有96%；
·2014年，地塊完成97%的拆遷量；
·2016年，珠光北復建房竣工並啟動回遷，而越秀南地塊完成了98%的拆遷量；
·2018年，地塊拆遷工作完成；
·2019年3月，越秀區政府工作報告明確提出“完成越秀南復建房地塊掛牌出讓”。
名校聚集 地鐵上蓋
賣到10萬元/㎡才能保本？
人人都說天河區寸土寸金，但事實上越秀區的宅地更為罕有。在廣州市規劃和自然資源局發佈的《2019年廣州經營性用地供地藍皮書》中，越秀區僅有1宗住宅用地出讓，而這宗地塊就正是越秀南地塊。
地塊位於東濠湧和越秀南路西側，萬福路南側，與中華全國總工會舊址相鄰，距離地鐵六號線團一大廣場站約200米。
周邊有越秀區第二中醫醫院、越秀區骨傷康復醫院、越秀區口腔醫院等配套服務設施，還有團一大紀念廣場、東濠湧綠帶等綠化活動空間，整體條件優越。
此外，該片區教育資源十分優越。清水濠小學為省一級學校和廣東省體育特色學校，永曜北小學則為市一級小學。
地塊位置圖
地塊的稀缺性再加上地理位置的優越，未來建成項目定必在市場上引發關注。目前，地塊周邊主要以二手房為主，均價基本在5萬元+/㎡。
廣州中原研究發展部預計，按照目前地塊6.5萬元/m²的樓面價計算，地塊未來盈利售價突破“10萬元/m²+”的可能較高。
但根據好地網推測，若以4500元/㎡的建安成本計算，地塊的保本房價約為98292元/㎡（精裝），未來房價要賣到10萬元/㎡才能保本。但是這宗地塊規模較小，不是一線沿江，賣10萬元/㎡有難度。
此前，廣州市規劃和自然資源局曾公佈越秀南復建房項目的控制性詳細規劃。根據規劃，地塊三大部分將改變用地面積，調整容積率，建築限高為70米，若是建設為住宅，或將產生二十餘層的高層建築。控規具體情況如下：
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值得一提的是，地塊臨近越秀南汽車站，該站點目前已停止使用。有消息稱，越秀南汽車站原地塊將打造為一箇中心景觀水面，周邊有亭臺樓閣的嶺南園林，地塊西側將新建一個展覽館。如此看來，未來越秀南地塊周邊景觀、生活舒適度將大大提升。
廣州土地市場供求下降四成
越秀南地塊的成交，意味著土地市場的逐漸復甦，市場對於高價優質地塊仍保持信心。
據克而瑞數據顯示，2020年1-2月（截至2.27，下同），廣州招拍掛共成交的土地（含純住宅、商住、商辦和綜合用地，下同）共11宗、成交面積76.2萬㎡，與去年同期相比，下跌了41%；成交總價方面則為137.7億元，同比去年僅下跌了2%。
對比近五年1-2月同期廣州土地成交可發現，2020年成交的76.2萬㎡處於近五年的低谷位置，並且大幅度落後於前4年的土地成交面積，比最高峰的2018年（140.6萬㎡）少了64.4萬㎡。
成交總價方面，2018年為近五年同期土地成交總價最高的月份，共成交了149.1億元，其次為2019年的141億元。而2020年1-2月的成交金額137.7億元，僅次於2018與2019年，處在近五年的中游位置。
接下來，土地市場是否會逐漸復甦，讓我們關注3月的土拍進展。
附廣州3月土拍預告圖：
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文章來源:廣州樂居、克而瑞廣州區域、 好地網、中原研究發展部
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