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地產稅務籌劃交流群近年來，全國房地產業發展如火如荼，深圳市作為一線城市，房地產發展火爆，市場價格水平穩居全國前列，各大品牌地產紛紛聚集至深圳，但日益嚴峻的土地資源稀缺問題成為了房地產市場發展的重大制約因素。目前，城市更新成為了深圳市主要的供地來源，並在不斷髮展過程中形成了具有深圳特色的開發模式。經研究，開發過程中的稅費成本是影響項目經濟效益的重要因素之一，在不同的開發模式下，涉及的稅費及風險也會有很大差異。本文重點探究城市更新項目中現存的幾種主要的開發模式，並對其中涉及的項目風險及稅費問題進行探討。
01
深圳市城市更新項目現有房地產開發模式分析
1、自行開發
自行開發，是指房地產企業在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設，房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，也屬於銷售自行開發的房地產項目。對於並未取得土地使用權的安置房、房改房、拆遷房等開發項目不能適用。
目前深圳市以淨地方式取得土地使用權的項目大部分採用自行開發的模式，部分城市更新項目改造後自用（大部分為工改工類項目）或者單一權利主體城市更新項目也大多采用自行開發模式。由於房地產開發項目涉及開發資金較大，在項目開發期間，開發主體往往會選擇向銀行、信託或基金公司等機構進行融資，並支付一定的財務費用，該種模式屬於原土地使用權人自行開發的典型方式。與合作開發相比，自行開發模式申報流程相對簡單，開發週期相對較短，且不存在多個主體利益糾紛問題，但涉及開發規模較大、開發資金短缺、權利人缺乏開發資質等項目時，一般採用引進合作方的方式進行開發建設。
2、合作開發
房地產合作開發，通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為(合作方既可以是雙方也可以是多方)。合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。通過合作開發的形式，可以有效地把土地、資金、資質等房地產開發的要素結合起來，從而使合作開發的各方合法地在房地產開發中找到各自的利益。
目前深圳市城市更新項目中存在的合作開發模式主要如下（以下合作方式均設定未來分配至非開發主體名下物業為自用，不考慮再轉讓稅費）：
02
在不同開發模式下涉及的稅務問題分析
1、自行開發涉及的稅務分析
自行開發環節與正常房地產開發項目涉及稅費一致，在前期土地取得環節涉及的稅費包括契稅及印花稅，在房地產開發環節涉及常規稅費包含增值稅及附加（城建稅、教育費附加、地方教育附加費）、印花稅、土地增值稅及企業所得稅等，各項稅費具體計算依據如下：
注：根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改增值稅試點的通知》 （財稅〔2016〕36號 ），2016年5月1日起，營業稅正式改為增值稅計徵.
2、合作開發涉及的稅費分析
在房地產合作開發過程中，由於開發模式不同，所涉及的稅費也有差異，各類開發方案條件下的稅費問題也十分複雜，本文主要根據國稅函發〔1995〕156號及國稅發〔2006〕31號、財稅字〔1995〕48號、《開發企業銷售項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國稅局公告2016-18號）、《國稅總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）等文件，結合項目實際操作情況進行總結，各合作開發模式下涉及的稅費情況主要如下：
注：在舊村改造項目中，對於原土地權利主體取得的拆遷補償，按照《深圳市地稅局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》（深地稅發〔1999〕465號）相關規定，不徵收營業稅（現改為增值稅）
03
城市更新項目在不同開發模式下的風險分析及建議
根據我們對目前深圳市已操作項目的經驗，在不同開發模式下，房地產開發項目存在不同的風險，我們根據可能存在的風險提出相關建議，具體如下：
04
城市更新涉及的稅務問題及項目風險
1、不同合作模式下的稅務問題
在上述各類合作開發模式中，土地方可採用多種方式與開發主體及其他第三方合作，根據合作的模式不同，在開發過程中涉及的稅費也有很大的差異，特別是涉及到以雙方名義開發或者以開發商名義開發時，土地使用權人發生變更時，土地方還需繳納相關轉讓稅費（含增值稅及附加、印花稅、土地增值稅及企業所得稅）。根據財稅字〔1995〕48號文：“對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。”
2、成立項目公司控制項目風險
通常情況下，合作雙方會選擇成立項目公司，以項目公司名義進行開發建設。目前深圳市大部分城市更新項目中，村股份公司會選擇以土地作價入股，與開發商聯合成立項目公司。從財務層面看，該種方案可以將單個項目獨立清算，利於項目公司與合作雙方權責分明及合作雙方利益的分配，另一方面，也可以規避項目對開發商及村股份公司本身經營及財務帶來的風險。對於城市更新項目來說，由於項目開發週期長，流程複雜，涉及權利主體較多等特點，更適宜採用成立項目公司的開發方案。
在上述合作開發模式中，如採用不成立項目公司，項目開發完成後分配物業的方式，在產權首次登記至合作雙方名下，需繳納相應的稅費（具體詳見上表），若合作雙方需對名下物業進行再次轉讓，則需按照“轉讓不動產”進行二次徵稅。
05
總結
根據對上述不同開發模式的分析，各個模式在操作層面各有特點，涉及的稅費也有很大的差異。目前深圳一些房地產開發項目大多來源於城市更新改造，涉及權力主體大部分為村集體或企業主。項目最終實施主體為開發商，原權利主體直接獲得房屋及拆遷補償。從項目各合作方自身利益及經營風險層面綜合考慮，土地方通過股權的方式轉讓土地使用權，或者與開發商成立項目公司進行合作開發，是目前深圳市比較主流的開發模式。
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