私信回复“进群” 加入
地产税务筹划交流群近年来，全国房地产业发展如火如荼，深圳市作为一线城市，房地产发展火爆，市场价格水平稳居全国前列，各大品牌地产纷纷聚集至深圳，但日益严峻的土地资源稀缺问题成为了房地产市场发展的重大制约因素。目前，城市更新成为了深圳市主要的供地来源，并在不断发展过程中形成了具有深圳特色的开发模式。经研究，开发过程中的税费成本是影响项目经济效益的重要因素之一，在不同的开发模式下，涉及的税费及风险也会有很大差异。本文重点探究城市更新项目中现存的几种主要的开发模式，并对其中涉及的项目风险及税费问题进行探讨。
01
深圳市城市更新项目现有房地产开发模式分析
1、自行开发
自行开发，是指房地产企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。对于并未取得土地使用权的安置房、房改房、拆迁房等开发项目不能适用。
目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发的模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。由于房地产开发项目涉及开发资金较大，在项目开发期间，开发主体往往会选择向银行、信托或基金公司等机构进行融资，并支付一定的财务费用，该种模式属于原土地使用权人自行开发的典型方式。与合作开发相比，自行开发模式申报流程相对简单，开发周期相对较短，且不存在多个主体利益纠纷问题，但涉及开发规模较大、开发资金短缺、权利人缺乏开发资质等项目时，一般采用引进合作方的方式进行开发建设。
2、合作开发
房地产合作开发，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(合作方既可以是双方也可以是多方)。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
目前深圳市城市更新项目中存在的合作开发模式主要如下（以下合作方式均设定未来分配至非开发主体名下物业为自用，不考虑再转让税费）：
02
在不同开发模式下涉及的税务问题分析
1、自行开发涉及的税务分析
自行开发环节与正常房地产开发项目涉及税费一致，在前期土地取得环节涉及的税费包括契税及印花税，在房地产开发环节涉及常规税费包含增值税及附加（城建税、教育费附加、地方教育附加费）、印花税、土地增值税及企业所得税等，各项税费具体计算依据如下：
注：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36号 ），2016年5月1日起，营业税正式改为增值税计征.
2、合作开发涉及的税费分析
在房地产合作开发过程中，由于开发模式不同，所涉及的税费也有差异，各类开发方案条件下的税费问题也十分复杂，本文主要根据国税函发〔1995〕156号及国税发〔2006〕31号、财税字〔1995〕48号、《开发企业销售项目增值税征收管理暂行办法》（国税局公告2016-18号）、《国税总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）等文件，结合项目实际操作情况进行总结，各合作开发模式下涉及的税费情况主要如下：
注：在旧村改造项目中，对于原土地权利主体取得的拆迁补偿，按照《深圳市地税局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》（深地税发〔1999〕465号）相关规定，不征收营业税（现改为增值税）
03
城市更新项目在不同开发模式下的风险分析及建议
根据我们对目前深圳市已操作项目的经验，在不同开发模式下，房地产开发项目存在不同的风险，我们根据可能存在的风险提出相关建议，具体如下：
04
城市更新涉及的税务问题及项目风险
1、不同合作模式下的税务问题
在上述各类合作开发模式中，土地方可采用多种方式与开发主体及其他第三方合作，根据合作的模式不同，在开发过程中涉及的税费也有很大的差异，特别是涉及到以双方名义开发或者以开发商名义开发时，土地使用权人发生变更时，土地方还需缴纳相关转让税费（含增值税及附加、印花税、土地增值税及企业所得税）。根据财税字〔1995〕48号文：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”
2、成立项目公司控制项目风险
通常情况下，合作双方会选择成立项目公司，以项目公司名义进行开发建设。目前深圳市大部分城市更新项目中，村股份公司会选择以土地作价入股，与开发商联合成立项目公司。从财务层面看，该种方案可以将单个项目独立清算，利于项目公司与合作双方权责分明及合作双方利益的分配，另一方面，也可以规避项目对开发商及村股份公司本身经营及财务带来的风险。对于城市更新项目来说，由于项目开发周期长，流程复杂，涉及权利主体较多等特点，更适宜采用成立项目公司的开发方案。
在上述合作开发模式中，如采用不成立项目公司，项目开发完成后分配物业的方式，在产权首次登记至合作双方名下，需缴纳相应的税费（具体详见上表），若合作双方需对名下物业进行再次转让，则需按照“转让不动产”进行二次征税。
05
总结
根据对上述不同开发模式的分析，各个模式在操作层面各有特点，涉及的税费也有很大的差异。目前深圳一些房地产开发项目大多来源于城市更新改造，涉及权力主体大部分为村集体或企业主。项目最终实施主体为开发商，原权利主体直接获得房屋及拆迁补偿。从项目各合作方自身利益及经营风险层面综合考虑，土地方通过股权的方式转让土地使用权，或者与开发商成立项目公司进行合作开发，是目前深圳市比较主流的开发模式。
声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意！谢谢!
閱讀更多 地稅說 的文章
