近日，有关北京房租价格过快上涨的消息，无疑牵动着各方神经，但事实上，不只是北京，7月份以来全国城市房租价格均有所上涨，但部分重点城市房租价格涨幅极为明显。
多重因素推动租金大涨
据诸葛找房数据研究中心监测当前全网挂牌租赁房源数据显示，2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。
租赁房源主要分为普通租赁房源及品牌公寓，挂牌品牌公寓房源占比近30%。至于房租快速上涨的原因，则在于毕业生集中爆发、人口流入、群租房等违规建筑拆除致供应减少，以及资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张等，共同推动租金上涨。
北京房租不断上涨的根本因素在于市场上租赁房源的供需失衡，需求远大于供应导致价格上涨。
需求端方面，一方面外来人口与高校毕业生较多，需求旺盛。另一方面，7月是高校毕业季，大量高校毕业生刚需集中释放，导致市场供需失衡，一定程度上影响租金上涨。
供给端方面，2017年末以来，北京外围城区的违规建筑、群租房等众多违规房源被清理，短期内房屋供给下降。多种因素影响下，北京租赁市场供需失衡，导致租金上涨。
其次，近几年房价持续上涨带动房租上涨。北京房价在2015年开始上涨，虽然在2017下半年受政策影响出现价格回落，但近几年房价涨幅仍然较大。
房价上涨，一方面引发租售比降低，导致租售比畸形，在市场作用下，租金上涨，缓解不断下降的租售比；另一方面，房价上涨使得更多购房者无力购房，只能继续租房，需求增加，进而影响租金上涨。
与此同时，资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张，以及服务的提升，也推动租金上涨。
今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，大力发展租赁市场。在政策支持下，房地产开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场。房地产开发商资金雄厚，融资渠道多元化，可以通过发行债券、股权、ABS等模式引进大量资金；而房产中介与第三方公寓运营商则通过发行股权、ABS等融资模式引进资金，融资规模大幅增加。
长期而言，资金的引入可以活跃租赁市场及维持租赁市场的健康稳定发展；但短期而言，最直接的影响在于资本介入直接推动租金上涨。
地产中介及第三方公寓运营商为了能够提高品牌影响力及市场占有率，逐渐转变经营理念，由一开始仅提供房源到之后提供配套服务，再到现在服务升级，租赁市场的服务质量不断提升。对于租客而言，随着生活水平不断提高，人们在一定程度上更看重服务质量，愿意为服务买单。双重因素下，致使租金价格不断上涨。
住房租赁市场限价令可期
在此背景下，北京连续出招，要求租赁企业不得为抢占市场通过恶性竞争、哄抬租金等方式抢占房源，并设立举报热线；
随后，南京召开相关工作座谈会时明确提出，租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。针对目前南京租赁市场季节性租金上涨情况，要求进一步加强住房租赁市场监测分析，稳定住房租赁价格；
天津也表示，将开展住房租赁市场专项整治活动，严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价，严查住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案，严查媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。
“房租价格过快上涨的危害决不小于房价上涨。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，当前，在“房住不炒”的定位下，这就要求房地产市场不但要在交易环节严防炒房行为，在租房领域对于炒作租金上涨的行为，同样予以坚决打击，如果放任租金价格非理性上涨，这明显是与住有所居、安居宜居的住房目标有明显背离。
如是金融研究院高级研究员杨芹芹也表示，由于房价和房租有着天然的传导机制，两者走势高度相关，因此，如果房租持续大幅上涨，那么在房价租金比超出合理的范围之外、租房不再“划算”时，势必会有更多人会选择买房，这会在一定程度上助推房价的上行，“租住并举”无法取得预期的成效，将严重偏离调控的初衷。
在杨芹芹看来，由于目前住房租赁市场还处于发展初期，所以，健全完善住房租赁市场显得十分具有必要性，尤其是在一线城市中，住房租赁企业的话语权和定价权相对较强，因此可以设置类似房地产调控“限价”的房租指导价，动态调整涨幅上限，避免过分暴涨，扰乱市场秩序。
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