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租金分析
先来个租金概览。租金分布相对较集中，可以明显感觉到淡水区域的租金是红多绿少，在整体租金分布中占据比较贵的位置。
然后看详细的租金数据，去除极值之后如下图。中位数在1.7k左右。看下面的密度分布图，惠州的房租还是比较均匀的一个分布，基本有高有低。
如果对个别区域有兴趣，可以在公众号界面找到REI map，然后点进去自行缩小到自己感兴趣的区域，这里就不赘述了。
老生常谈：
其实更加准确应该用每平方米租金算……这样可以排除面积造成的影响，商业地产一般也是这么算。但是对于住宅，因为都是以套为单位的，用整套价格能够更直观的体现租金分布，所以在这分布情况就用整套的租金了。
下面是各区域的租金中位数排名， 大部分在1.5k一套以上，惠东县的租金是最便宜的，中位数在1k左右。
放盘数量上，淡水仍然是最多的，南站新城和大亚湾西区也是放盘数量比较多的地区。上面的租金最低的惠东县，放盘数量较少，加个中位数不具备参考价值。
老生常谈：
与卖盘一样，放盘数量理论上来讲应该是影响出租盘的最大因素。放盘数量月多，房东在放盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。如果你周围的类似的房子都挂3.5k一个月，你会以一个什么样的价格出租呢？
最后照例还是放一个treemap，看一下整体情况。
老生常谈：
一张平面图上可以呈现的参数……一般包括形状，尺寸，颜色。像之前用到的那些柱形图，其实只体现了一个参数，即尺寸。通过柱形的高低，来表现数据的大小。好处是简单易懂；不足之处就是我刚才说的，遇到多参数的时候，需要一个一个对比着看，麻烦。
所有，就有了treemap，也就是方块图。方块的大小表示一个参数，颜色深浅表示另外一个参数。中文叫树形图，不过会容易引起误解，因为你看不到大树……
说回下图，每一个方块的大小，表示放盘数量，颜色深浅，表示单价的高低。所以，方块越大，表示放盘数量月多，加个越具备参考性，然后再依照颜色，对比右边的图例找价格。
2
住宅土地供应
老生常谈：
决定价格的最主要因素，是供需关系。在目前这个状态下，需求应该没什么大致变化。人民群众购房的热情并没有因为租赁住房、共有产权房的推出而消退，但凡买得起的，还是愿意买商品房。而供应情况，虽然口号喊得响，但是实际却在逐渐的微量减少。
这个道理不难理解，人口涌入的城市，一共就那么大点地方，不可能无穷无尽的供应。具体哪块地是商用，哪块地是工业用地，哪块是住宅用地，这都是有规划的，不能随便胡改的。所以除非开疆拓土，否则供应很难增加，比如深圳和香港一个劲的填海。
土地属性也不是说改就改的，一个城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就业机会都没了，买房的人靠什么吃饭呢……
下面是各区域的未来三年土地供应情况，基本保持稳定，略微成下降趋势。博罗县、仲恺区和惠阳区的住宅用地供应在未来会有一定的收紧。
据房掌柜的新闻，2017年惠州土地出让一共所得140亿，出让面积303.4公顷。虽然新闻并未明确说明是住宅用地的出让情况，不过既然里面都是房企，可以假定文中的土地出让，即住宅用地出让，至少不会相差太多，可以做一个参考。
新闻无论标题还是内容，都是在说惠州出让了不少地，拿了不少钱……然而对比惠州的土地出让计划……可以发现2017年的计划出让是465公顷……尽管房企疯狂拿地……也只是拿到了303.4公顷……离计划还远。再加上18年房地产市场不太稳定……小房企资金压力大，很可能2018年的拿地会更少。
3
人口增减
常住人口方面，惠州的变动不大，复合增长率在0.41%左右。不过……小学在校生的增长率有些吓人……复合增长率达到了5.74%。这一复合增长率，超过了除深圳以外的其他所有大湾区城市，包括东莞、中山、广州，佛山等。
这说明惠州还是比较受到年轻父母的欢迎，当然这其中也包括了一部分工作在深圳，住在惠州的人群。
老生常谈：
这里用两个指标，一个是常住人口，一个是小学在校生。常住人口总是被污染，而且跟征集有关，所以现在统计人口一般都爱用小学在校生来侧面印证。这里都放上，相互印证一下。
常住人口是蓝线，左边纵轴，小学在校生是橙线，右边纵轴。
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—— 进入公众号，会有REI map可以查看各个城市的样本数据。如发现app用不了了，那可能是我服务器额度够了，请与本公众号联系。
—— 数据均来自于我国某著名地产中介，不能100%覆盖所有的存量盘情况。
—— 另外，本文只供学习使用，不作为任何形式的投资指导。
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