_记忆中窥见
司法房产拍卖并非我们想的那么复杂，也没那么简单。百度贴吧的文章基本是站在门外雾里看花的言论，过于偏激。没那么复杂的理由是它是法院强制执行拍卖的房产，其性质是受法律保护的；没那么简单的原因是强制执行的法拍房其中多多少少存在如遗产纠纷、长期租赁和强行占用等问题，而这些问题单单只靠买家个人是无法调查清楚的，最好委托专业的法拍机构进行房源尽调、风险评估、税费核算、辅助过户以及后续清场等。
很多人都在疑惑一个问题 ：为什么法院拍卖的房子不限购？首先老法师来解答这个问题：根据各个地区的情况和政策不等，北京和深圳的拍卖房已经限购了，而外地人如果没有满足条件只能望楼兴叹了。但是目前上海的司法拍卖房还没有被限购，各个地方政府的政策都是不一样的，也就是说政策是地方政府出台的。法拍房不限购的原因有：银行有大量的抵押房产需要变现，需要资金周转，所以最高人民法院规定部分地区法拍房不限购。但！上海的法拍房不排除不久的将来也会被限购。所以如果您有购房、婚前资产配置计划，且被限购，还是抓紧时间在政策变动之前购得自己的房子吧。
筹备：准备资金充足（法院规定，拍卖房需要一次性付清全款，通过我们公司可以做按揭贷款，年利率4.9厘，四大银行长期合作，3天到5天放款）提交押金，押金一般是 房子起拍价的10%－20%左右，报名参与拍卖。
竞拍：参与竞标，价高者得。
付款：在规定的时间内支付全款，上海的法拍房本公司可以做按揭贷款，3到5天内放款，贷款需要支付贷款额1.5%的银行担保费。这里的担保费是指在法院规定时间内银行需要放款，可是法拍房的产证需要2到3个月才能办出来（和二手房不同，先拿到产证去银行可以贷款，但是法拍房产证未出来之前就需要付清全款）所以银行需要找与它合作的担保公司做担保，保证自己放款的额度不会因任何自然灾难状况而受到损失，所以银行可以在3-5天内放款，贷款银行是国有四大银行长期合作。
材料：拍下后联系法院拿到司法拍卖所需的材料文件，也就是判决书。如果自己去跑的话最少4-6个月甚至一年都有，排队不用说，那是必须的，每一个法院的法官手上的案子实在是太多。所以如果委托给我们专业法拍房中介就会方便的多。1－3个月从选房、拍卖、贷款、审税、交易、过户全部搞定。
更正：跑房管局、档案局、洗白房产、交易过户、完成过户、缴纳费用、拿到房产证等等等等，由于法拍房的手续众多且不是一个窗口受理全部，需要跑很多次，这也是我们专业法拍房中介的价值所在之一。
很多人都说司法拍卖水很深，那是没有拍卖过的人自己吓唬自己，也是螃蟹行为，我爬不出去你也别爬出去，我买不起你也别买的仇富心理，可以说这样的人大把。当然是投资就有风险，风险都是存在的，而且风险也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，通过专业中介也是可以规避或者降低的。
国家司法拍卖的房产最大的风险有三个：
1：产权是否清晰、有没有大额的税费，比如20%到最高60%的税费，是否有公司产权，是否遗赠，是否有纠纷有多少纠纷，有没有债权人有几个等等。
2：房屋业主或者住客的居住、出租情况，自己是否愿意搬走，出租租期多久。有很多房子租约是20到30年的在法院公告上出来的同时原业主将房子出租给自己的朋友30年，每个月1万，30年就是360万，这样的话你需要赔偿360万的租金才能拿到房子。
3：户口问题，有几个户口，是否有意愿迁出等。目前上海的政策已经出台，买卖后房子里的户口如果业主不迁走，买受人可以申请将其户口迁出到公共社区落户。
下面逐步讲一下各个环节的经验：
首先最最重要的是对于区域的要求和了解。自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。交通和学区，毕竟很多人需要准备子女就读的问题，所有情况自己需要了解清楚，后面参与竞拍过程中心里才有底。
锁定目标之后，就可以通过我们中介公司开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。查询拍卖的法院，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很多房子是找不到对应的判决信息。因为法院的案子太多了，他们不会把每一套的房子个人想了解的信息一一清楚的公布，毕竟法院的案子太多，没有那么多人去做详细调查，这个时候就是法拍房专业中介的价值体现。
然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。税费问题我们需要花人力物力财力去查询，所以需要签订一个协议。这里可以放你，拍不到房子是不收任何费用的 ，此项以写进合同。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。之前，淘宝的司法拍卖必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。如果没有人报名，你需要找一个托儿，让他们也交了押金报名参与。现在已更改为一人报名无竞争且出价不低于起拍价即可成交（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈，每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下。推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的底价。
飞狐客
这里面有几个关键词，“不限购”、“可贷款”、“法拍“。
“不限购”，对于很多限购城市来说，有一定优势。无论是对自住客还是对投资客来说，当自己购房名额已经满了之后，或者没有购房资格的时候，法拍房就是一个很好的选择。
“可贷款”，降低了购买门槛。全款的要求太高，部分购房者手上资金受限。
“法拍”，是指这些房源是途径法院来的。这些房源，有些大多是抵押给银行的资产，最后还不出钱后，将资产拍卖抵债。
这个房源，适合一些投资客。但是对于刚需来说，还是需要谨慎。虽然是经过法院来的资产，但资产自身状态如何，法院是不管的。比如是否有物业、水电欠费，是否有业主居住，业主是否愿意搬走，房子是否有出租，或者是否能落户，学区名额是否已经被使用等，这些都是未知数。
如果要买这一类房源，建议提前具体了解房源情况，千万要谨慎。
最好还能去和二手房价格进行对比，如果最后竞拍价已经超出二手房价格太多，也建议果断放弃。哪怕是投资，好的、适合的房源也会不定期出现，不必急于一时。
初聊楼市
不限购的意思是：
没有明确的指向范围和所购的种类与数量。可以理解为不限制购买对象（包括自然人、法人、其它机关或社会组织）；不限制购买数量，一种（件）可以，数种（件）也行，全部包园还行；不限制支付方式（现金、支票都可以）。其实简单点说就是谁都可以买。没有明确的范围。
司法拍卖房不需要网签，购房者是否有购房资质也不需要审查，购房者也可以正常落户，正常途径购房交易所有环节都在住房建设管理部门的控制下；而司法拍卖过程中，房管部门却只负责较后一步，办理过户手续及新的房产证。
