纵观中国商业地产发展，购物中心经历了从最初的探索到主动尝试，再到后来的高速发展，如今，已成为主流零售模式。2018年，全国新开业购物中心数量超过500家。
然存量当道，传统购物中心面临着诸多挑战，难逃发展速度过快、重复建设、同质化竞争等难题，有些已成为制约发展的关键因素。购物中心的“招商难”问题愈发凸显并陆续爆发：主力店免租期延长，铺位装修追加补贴等，此类购物中心为招商大肆撒钱的现象屡见不鲜；大部分较传统的业态配比已无法满足当前招商节奏的需求，空置率呈升高趋势，而入驻商户或品牌与既定业态规划的契合度则显下降态势。
招商贯穿于购物中心开发与运营的全生命周期，后期的运营管理、主题推广、氛围营造等都需借助前期的“招商”之势推进，因此，招商考量开发商的实力及对购物中心的定位和规划。根据商业项目自身，制定适合当地消费者的定位，并统一进行业态组合和商业规划显然是成功招商的关键。
对此，每一商业项目都有自己的独到见解和差异化做法，针对周边人群的需求对业态进行调配、组合等的不同探索，形成相对特色的空间，从而规避招商问题，吸纳更多客流，为商户和消费者均带来更好的体验。如北京侨福芳草地打造成为适合“文青”群体的特色Mall，形成了绿色文艺新地标，再如持续改造中的上海中信泰富广场，通过定位女性市场，调整业态和品牌，使购物中心整体更显年轻化。
而体量达到一定规模的购物中心对解决“招商难”问题的探索则更显必要和艰巨，需要更好的洞察力与更精准的判断力和更持久的耐力。
大体量购物中心的“顺”与“难”
了解到深耕于商业地产领域的世纪金源商管集团，向来以运营大体量购物中心著称。世纪金源2003年进军商业地产领域，其代笔之作超大体量的北京世纪金源购物中心于2004年横空出世，是国内第一家真正实现“Shopping Mall”理念和形式的超大体量商业综合体。
世纪金源商业管理集团成为国内“大Mall（摩尔）”时代的开创者，此后十年时间，相继在全国范围内开发并运营十家自持购物中心和一家奥特莱斯，其中9家购物中心体量都超过20万㎡。
如此大的体量通常是一般购物中心的几倍甚至十几倍，有更好的容纳力和更大的吸纳力，但是尤其不利于着重突出某单一业态；此外，随着城市更新加速、消费升级、科技进步等，任何问题都会在大体量下被无限放大。
世纪金源商管集团是如何应对“招商难”，如何进行业态规划，在“大Mall”里装有特色的内容的，是如何更好地聚焦商户经营与消费者服务，并不断使当地人们将“购物中心作为生活的一部分“的？
版块深耕：“Mall In Mall”特色模式
大体量购物中心需要对所有区域进行不断的业态扩展和深耕。世纪金源购物中心有足够大的空间来进行业态规划、布局的尝试。
规划之初，在对各业态的自然引导中，发现各业态均具有鲜明的特色，并与整体购物中心存在相互依托且优势互补的关系，于此，商管团队更加注重对业态的持续研究与内涵深耕，将单一业态不断放大延展、优化组合，逐渐孵化成了极具特色和专业程度高的商业版块，并且形成了任意一个专业版块都几乎可与一个普通Mall（国内通常称为“购物中心”）的体量相抵的局面。
如北京世纪金源购物中心打造的专业餐饮版块，占地近8万㎡，其体量已相当于一个普通社区Mall，完全可称其为“专业餐饮主题Mall”。当这一专业主题Mall在大体量购物中心的配比达到20%-30%时，“Mall In Mall”的物理形式初显。
“Mall In Mall”即“贸中贸”，顾名思义，是将Mall作为一个整体，打造多个小主题Mall，形成大Mall中包含多个小主题Mall的商业布局。“Mall In Mall”模式下的购物中心，同时涵盖空间的“广大”与版块内涵的“精细”。
即在大体量购物中心的物理空间内部，根据不同商户类型、品牌特性等设置专业版块，形成各自小主题Mall。并非将品牌、店面简单排列集合在某一区域，而是深挖主题特色、深耕版块内涵，根据每一个小主题Mall的特殊性，分别配置专业团队，团队内配置专业人员分别负责招商、企划、营运、服务、管理等的全生命周期运营，做到“术业有专攻”。真正以平台化运营的理念推进形成“Mall In Mall”特色模式的内涵，实现差异化运营。
在此模式指导下，世纪金源商管集团通过细分市场、整合业态和深耕版块，吸引更多商户或品牌入驻，打造了独特且丰富的专业版块和专业平台，推出的专业餐饮主题Mall，以米其林上榜品牌、本土知名餐饮品牌和“优食汇”自有特色品牌等共同组成适合家庭客群的多样餐饮选择，同时，利用边厅小铺、青苗驿站等小面积店铺，引入网红小吃，发挥网红品牌自带流量的特点，带动餐饮主题Mall整体客流。
此外，世纪金源商管集团专业规划了占地2-3万㎡，以新动空间、大型运动馆、大型溜冰场、高尔夫球场、运动购物专门店、健身房等运动潮人聚集地著称的专业运动Mall；以一站式家居设计、采购、装修为主题的专业家居Mall；以覆盖全客层的各类服饰为主题的专业服饰Mall；以健康医疗为主题的大健康Mall；以及包含室外休息区、七彩跑道、喷泉长廊、迷你农场组成的多功能屋顶花园休闲“Mall”（非消费）……
同时，依托大体量这一特性，世纪金源在零售方面引进成熟品牌Mall，如北京世纪金源购物中心打造了包括贵友大厦和燕莎友谊商城在内的金源新燕莎Mall，并配以大型超市、电影城、家电等大型主力店，辅以各类专业门店提供日常生活各类配套服务，形成主题鲜明、个性独特的多元消费场景，以专业化、体验化、互动化、生活化的特色版块和自有品牌，承载了更丰富的内涵和老中青幼四代全客层不同类型群体的精神满足以及幸福体验。
1、专业儿童亲子主题Mall——童兜天地
紧抓儿童市场，依托大体量优势，世纪金源商管集团自主开发了一站式儿童亲子主题Mall——童兜天地和童兜小镇。致力于打造孩子成长的最佳空间，搭建全家共同见证孩子快乐成长的平台，并已成功复制到全国多个商业项目，是不可错过的“遛娃圣地”。
通过零售娱乐、成长体验、亲子互动、休闲运动等业态组合，云集上百家亲子品牌，打破传统儿童百货业态，全方位覆盖儿童及家庭的需求，充分满足各年龄层亲子家庭的期待与想象。
2、专业教育主题Mall——青苗荟
真正从服务消费者角度出发，世纪金源商管集团细分儿童市场，规划专业教育业态，以平台形式推出专业教育主题Mall——青苗荟，经四年时间打磨成为北京地区标杆教育综合体，并已进驻全国4家购物中心。
“青苗荟”拥有独立的专业运营管理团队，通过清晰的定位和合理甄选、规划、设计，形成一个良性循环的“教育生态圈”，拒绝和其他传统购物中心同样成为一个教育机构的简单聚集地，一站式满足孩子从0岁到18岁期间的培训所需，真正成为高品质、全品类的“一站式少儿培训营地、360度教育服务平台”，消除家长与孩子四处“赶场”式培训的奔波之苦。
3、专业智慧主题Mall。
5G时代加速而来，消费升级是社会发展的必然趋势，为更好的服务于商户和消费者，世纪金源商管集团开启了“数字化升级”。
通过生活服务小程序世纪Plus，将线上营销与线下商户的联动，打造新零售模式，让“常客”获取的不只是商品，还有因“人人都是VIP”所带来的不同消费等级的精神愉悦体验。此外，智慧导视系统的落地，将持续突破传统体验壁垒，推进智慧商业的发展。
未来，每一座世纪金源购物中心都为消费者打通了从停车到消费，再到出车整个流程各个环节，延伸购物中心目标消费群体的服务半径，向消费者提供“第三生活空间”的别样消费感受。
这些专业主题Mall各自拥有细分的消费群体，呈现差异化特色，同一消费群体又具有不同的需求，各专业主题Mall彼此相互依托又相互补充，品牌和品牌之间互相加持，释放出更大的能量场，使更多优质品牌不断聚集而来，产生了极高的品牌集中度，形成更大规模化集聚效应。
同时，专业主题Mall与大Mall（整体购物中心）共享全客层，借助于“Mall In Mall”模式延长了顾客在购物中心的平均滞留时间，延伸出更多二次消费的可能。
基于“Mall In Mall”模式，世纪金源购物中心组成了大而全、专业度高、内涵丰富、业态品牌搭配合理的商业形态，让消费者足不出“Mall”，一站式满足不同消费层级的个性化需求，潜移默化中成为了在工作与家庭之外的“第三生活空间”，加强了购物中心（场）、商户/品牌（货）、消费者（人）三者之间的互动交流，让“幸福感”持续增长，在无形中调节、深化购物中心与商户、消费者之间的关系，助力城市生活品质的全方位提升。
世纪金源商管集团总结提炼的“Mall In Mall”模式，既解决了国内大体量商业的招商难、运营难、同质化严重等难点，更让大体量购物中心的优势得到充分发挥。
经过十余年的版块深耕、业态调整、自我迭代和市场培育，每一座世纪金源购物中心都成为了汇聚时尚、人潮涌动的“繁都”。世纪金源商业形成了商业零售、餐饮、主/次力店、儿童亲子、生活服务、休闲娱乐运动、文化传播、大健康等多种业态并存，或称之为多种专业主题Mall与整体购物中心联动发展的格局。并且在行业的各类榜单中，旗下各自持项目均位于全国购物中心的客流指数、销售额前列，世纪金源商管集团亦荣登“中国购物中心城市影响力百强”榜单、“2019年度中国商业地产TOP100”榜单，并荣膺“2019中国商业地产年度影响力企业”称号。
解读“存量时代”的“幸福增量”密码
密码一：借大体量优势，精细化深耕
基于大体量优势前提，注重研究如何做“深”做“专”，将已开发的自主版块逐步演变为专业版块，继而提升各版块的品牌影响力，从而带动全业态的可持续发展。
密码二：深耕与校正，迭代与更新
在大体量制约下，招商、业态规划/调改、运营等难度激增，须在稳步的版块深耕发展中积极适应需求的变化，做出判断和合理校正。如日前已完成部分升级改造的昆明世纪金源购物中心、基本完成改造计划的长沙世纪金源购物中心和正式启动全面升级改造计划的重庆世纪金源购物中心，都坚持持续打造适合更多人的购物中心和专业版块，带来更好的体验。
密码三：全生命周期运营管理能力
商管团队和各专业主题Mall团队须同时具备多年、多数量、大体量购物中心的全生命周期关联性的运营管理能力和资源的掌控调动能力，注重自身的专业度打造和细腻度锻造，让每个专业主题Mall都可以作为世纪金源商业的“名片”或独立外拓品牌。
密码四：自成商圈精准辐射
结合当地特质，落地的大体量购物中心须在更广泛的区域内打造自营商圈或自成商圈，精准辐射区域内各年龄层人群，洞察并满足全家出动、闺蜜聚会、溜娃逛街、公司团建等场景的各类需求……
密码五：产业链完善，平台功能升级
细分市场与消费者需求，不断完善自身产业链，为大体量购物中心持续提供专业的儿童、文化、科技、健康、教育、娱乐等全面系统的服务内容和产品，产能聚合，深化形成产业链闭环，推进平台化发展，更好的赋能购物中心深耕专业版块。
结语
秉承“每座世纪金源都是一座幸福城“的发展目标，世纪金源商管集团推进平台化运营，将区域内的各大体量自持购物中心作为核心，把“内部同质化，外部差异化”的要求同步辐射到区域内所有“方圆荟”轻资产输出项目（已覆盖50余座核心城市，商管集团商业管理总体量超过900万㎡），持续输出专业系统的个性化定制服务和多种产品及内容。
延续“Mall In Mall”模式核心理念，世纪金源商管集团针对全国不同地区不同体量轻资产项目的不同需求，无缝嵌入相同品质不同特色的专业团队和专业版块，为差异化的项目提供更多支持，盘活当地存量项目，解决存量时代购物中心的各类问题，重塑当地的消费形态和生活方式，为消费者带来不一样的购物体验和互动成长，赋予城市无限的活力，并使“幸福生活”呈“增量”式发展。
与此同时，“Mall In Mall”模式成为世纪金源商业为国内大体量购物中心运营管理困局提供的又一解决方案。
特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：
1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；
2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；
3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；
4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；
5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。
閱讀更多 飆馬商業地產 的文章
