進入九月份，隨著濟南樓市“涼涼”的呼聲越來越多，不少新開盤的樓盤正在以低於市場預期的價格入市，以“搶佔”購房者。
樓市逐漸轉入買方市場，濟南的樓市出現了哪些變化?
二環南路沿線樓盤競爭激烈
上週，位於二環南路興隆山片區的華潤公園九里開盤，吸引了不少業內外人士的關注。六層洋房，價格在18000-21000元/平米之間，項目首推的204套房源去化超九成，讓人不得不感慨“抄底洋房”的最佳時機是不是已經到來。
公園九里的“便宜”洋房恐怕已經讓周邊的幾個項目感覺到了壓力山大。與之相隔不遠的魯能漫山香墅洋房均價在27000元/平米左右，該項目預計9月中下旬加推新房源。有公園九里做對標，漫山香墅的洋房競爭力如何，還要看市場數據再做定論。
同樣“難受”的還有二環南路沿線南北康片區的萬科山望、綠地新裡城等項目。
據瞭解，原計劃於8月底開盤的萬科山望項目，推遲到本月中旬開盤，精裝修住宅優惠後的價格預計在22000-23000元/平米之間。萬科山望24-34層的高層住宅比公園九里6層洋房的價格每平米要高出三四千元，購房者會作何選擇?
此前，曾有自媒體分析計算，萬科南北康項目的住宅地價8500元/平米加上超高層商業的成本均攤，預計住宅成本單價在18500元左右，甚至“豪言”南北康片區將跨入3萬+時代。然而現實殘酷，在競爭對手的“夾擊”之下，即使萬科自帶強大溢價功能，3萬元的“高價”，22000-23000元/平米價格能否被市場接受，還要看近期的開盤數據。
同樣難受的還有與萬科山望相鄰的綠地新裡城項目，目前該項目毛坯房的售價在21999元/平米，也是34-30層的高層住宅。該項目的優勢是入市相對較早，配套學校較好，有了一定的去化基礎。如今面對多個競爭對手，業內人士認為，“樓面價已經很高的綠地新裡城想要在二環南路的價格戰中突圍，難度很大”。
工業北路某樓盤即將有大批新品入市
新東站片區15000元以下新房更受青睞
同樣存在新品競爭壓力的還有新東站片區的多個住宅項目。
目前，新東站片區在售樓盤有恆大城、新城香溢華庭、翡麗公館等項目，以及即將入市的天鴻公園大道、萬科正榮天宸、碧桂園CLD鳳凰首府、祥泰城三期等項目。
其中， 新城香溢華庭精裝房價格14980 元/平米起，天鴻公園大道新品入市的精裝房價格預計15000元/平米起，恆大城住宅均價21000元/平米起，翡麗公館的精裝住宅價格20000元/平米起。尚未入市的萬科正榮天宸、碧桂園、綠城等項目，由於樓面價較高，預計售價也要20000元/平米起步了。
然而，據大眾網記者瞭解，目前，該片區單價在20000元以上的樓盤並不好賣，尤其是翡麗公館的去化一直不算理想，該樓盤負責操盤銷售的開發商已經由之前三家合作開發商中的保利換為世茂。業內分析，該樓盤去化不理想的主要原因還是價格在區域內相對較高，市場難以接受。
去年在新東站片區高價摘地，即將入市的其他樓盤能否獲得市場認可，除了拼品質、拼產品，價格也成為比較重要的因素之一。
廣友茶城地塊倆樓盤“貼身肉搏”
近日，濟南張莊路和堤口路交會處的龍湖天琅項目傳出精裝變毛坯的消息，價格從之前22000元/平米的精裝房改為價格2萬元以內的毛坯房，引發了多方關注。
與此同時，與龍湖天琅緊鄰的力高君御世家“不甘落後”，精裝變毛坯，甚至打出了14999元/平米的營銷價格，“貼身肉搏”的態勢已經非常明顯，一口氣降四千的“低姿態”讓購房者“意外”。價格從19000元/平米直接降到15000元/平米，力高君御世家被稱為濟南典型的價格出現“鬆動”的樓盤。
據瞭解，由於競爭激烈，像君御世家這樣從精裝房重返毛坯房的項目在濟南並非第一家。三盛國際公園、中新國際城等樓盤均出現了精裝房重回“毛坯時代”的市場現象。
另外，據爆料，長嶺山片區的璟園出現了成本價銷售的苗頭。1.34萬/平米的拿地成本加上2.55萬平方米的安置房，璟園預計土地成本在1.7萬/平米左右。然而，即使璟園以成本價2.2-2.3萬/平米的價格入市，也只是與同片區的旭輝·銀盛泰·金域藍山、萬科金域華府等項目價格持平而已;雪山片區的純新項目星瀚城項目則傳出了毛坯房價格為1.3-1.4萬的口風，中介的渠道廣告“滿天飛”，成為該片區的“最低價格”樓盤;唐冶片區的玖瑭府項目則在渠道宣傳中出現了16000元/平米的字眼，雖然該項目的新加推樓盤位置相對稍差，但也與之前開盤18000元/平米的價格相差甚多，在萬科翡翠山語、魯能泰山七號等樓盤的“夾擊交鋒”之下，玖瑭府也只能暫時以低價“迎擊”。
高價盤離價格促銷還有多遠?
市場遇冷，濟南多個新入市樓盤紛紛降低預期，以低於開盤預期的價格入市。
消費者購房的時機到來了嗎?
合富輝煌山東分公司副總經理許傳明認為，從短期來看，市場會從樓市火爆期的供應主導轉變為需求主導，成交表現逐步迴歸常態。樓盤的競爭壓力有所加大，購房者的反應更加平淡，不排除部分項目價格會通過促銷的方式做一定程度的調整。
世聯行山東區域總經理朱江坦言，樓市已經發生了根本的變化。購房者認為房價不會再上漲，觀望者越來越多，“可買可不買變成了晚買，售樓處的看房量下降明顯”。雖然開發商推出了越來越多的促銷手段，甚至是“以價換量”，但都難以改變樓市“降溫”的現實。
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