01 調控政策會繼續
本屆政府對房地產的總基調早已確定——“房住不炒”。雖然中國房地產總體供應開始超過總需求，但是部分一二線城市的房價沒有明顯控制下來。所以預計房地產的調控政策局部城市會有所調整，但整體不會放鬆，尤其是金融政策不會對房地產市場有所傾斜。
目前主要一二線城市政策全力進行住房雙軌制的建設，主要目的還是要逐漸減少國民經濟對房地產的依賴。等主要城市的保障房體系、租賃住房體系及房產稅推出等長效機制建設完成後，中國的房價也許就會真正被控制住，屆時“限購、限價、限貸”等短期政策就會退出。
02 市場集中度將進一步提升，頭部房企的市場份額將不斷擴大
過去的兩三年裡，房地產市場的集中度已經在加速集中了。由於頭部品牌地產商具有品牌效應、銷售去化、建設成本、融資成本等方面都具有明顯優勢。在房地產利潤進一步壓縮情況下，高效率的房企的優勢就體現出來，而效率低下的、尤其是EBIT都無法覆蓋融資成本的房企會逐漸被市場消滅，破產或是被併購。
我們看到，2019年房地產的銷售額進一步向頭部房企集中，意味著頭部房企的市場份額不斷擴大。預計這一現象在2020年會持續下去，並且未來房地產的主流玩家的數量會逐漸減少。同時具有資產運營能力的房企在存量市場下會更具有競爭力。
03 整體房價波動趨穩，城市住房價格將進一步分化
“防不住炒”的房地產主基調下，不僅是不允許房價過快上漲，同時也並不希望房價下跌。房價上漲和下跌，目前對於中國經濟來說危害都很大。房價上漲，成本傳導到其他行業，導致其他行業經營困難，影響整體產業創新。房價下跌，沉澱在房地產裡大量財富將灰飛煙滅，對中產階層具有很大的傷害。因此，保持房價絕對值的穩定，有利於慢慢化解房價上漲或是下跌帶來的危害。實際上，隨著物價的上漲和居民收入的增加，只要房價保持穩定不出現大幅上漲，實際上房價也是在相對下跌。
隨著全國戶籍政策進一步放開，居民可以在各大城市自由落戶。那麼具有就業機會、教育資源和醫療資源的城市將會吸引更多的人落戶就業。更多人口的流入將會導致部分城市的房價堅挺甚至會繼續上漲。相反，那些產業發展、公共資源相對缺乏的城市將會繼續呈現人口流出的情況，房價面臨著下跌。預計不同城市的房價將會進一步分化。
04 資產運營和物業服務將成為房企另一個增長點
在過去幾年，對於具有大量資金的房企，一直處於焦慮的狀態，房企比老百姓更擔心房地產不行了。因此很多房企都在嘗試著不同的新業務，以期望找到新的賽道，比如很多房企試水產業園區、物流地產、聯合辦公、長租公寓、餐飲教育等業務。但是很多人最終都是鎩羽而歸，發現很多新業務並沒有想象中那麼美好。
其實在房地產市場進入存量時代之後，對於房企來說，有一個最容易的轉型的賽道——資產運營與物業服務。對於房地產市場，雖然房價也許不會大幅上漲了，但是也不用太悲觀。因為在相當長一段時間內，房地產還是中國經濟的基石，而如此大量的存量物業，如何進行運營增值和物業管理都是一個極大的市場。近些年，已經有一些房地產開發商將物業管理分拆上市，我相信這一趨勢會在未來越來越明顯。
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