把樓市比成一輛馬車，那支撐房地產市場擴張的就有4個“車輪”。
1，人口。
第一財經此前統計了31個省份2018年常住人口數據，與2010年第六次全國人口普查數據做了個對比。
近9年來，有14個省份人口增量超過200萬人，7個省份超過300萬人。其中，廣東增量最多，達915.7萬人，超過第二名和第三名增量之和。
但是，東北的情況有點不樂觀，黑龍江減少58.1萬，吉林減少42.1萬，遼寧減少15.3萬。
從房地產市場的表現來看，長三角、珠三角等熱門區域，恰恰是人口流入最密集的地方，而東北、西北、中西部偏遠城市，因為人口常年流出，大量的三線以下城市，房價大漲後被打回原形。
2，土地供需。
從土地出讓金這個指標來看，2019年40個典型城市土地出讓金收入達到了28609.1億元，同比增長18.6%。
其中，杭州、上海、廣州、北京和南京五個城市土地出讓金排名位居前五位，這5個城市的土地出讓金總額合計超過9400億元。
這40個城市中，絕大部分都是二三線以上城市，市區人口少說也得有百萬以上。
與之形成鮮明對比的，是包含絕大部分三線以下城市的300城土地數據，截止2019年11月底，成交建築面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經跌至10%以下的低位。
也就是說，賣地越火熱的城市，房地產市場擴張的動力越足，那些充斥著土地流拍的城市，說明開發商正在悄然撤退。
3，金融政策。
這個因素也很容易理解，降息、降準、降低首付門檻、降低社保個稅繳納年限等措施，都會提振樓市的需求，從而導致房價反彈。
以2015年為例，央行降息3次，全面降準2次，棚改貨幣化力挽狂瀾，廣大中小城市憑空多出一股雄厚的購買力，拆遷戶們買房，猶如砍瓜切菜，三下兩下樓市又活了。
但是，2018、2019連續兩年，房貸利率持續走高，去年改成LPR新規後，首套房資金成本有增無減，樓市也就沒有出現大的波動。
4，居民槓桿率。
這一點尤為重要，過去20年以來，房地產市場從年銷售1億平米的“小樹苗”，長成年銷售17億平米的龐然大物，千億房企紛紛誕生，十幾萬億的銷售額也成為常態，居民加槓桿買房是重要的催化劑。
數據顯示，2010年之前，中國家庭的槓桿率還很低，維持在20%以內，到2018年已攀升至53.2%。
房價的提升，也強化了居民對房地產的配置力度，住房貸款餘額佔國民總儲蓄比重已接近60%。
時過境遷，到了2020年，房地產這4個“車輪”都停止轉動了。
人口方面，根據國家統計局1月17日公佈的數據，2019年末，全年人口出生率降至1952年以來最低的10.48‰。受到全面放開二胎政策影響，2019年二孩佔出生人口比例達57%。
也就是說，2019年的新生兒裡，二胎數量佔到了將近6成，1465萬新生兒中，只有630萬是第一胎，年輕人的生育意願持續走低，新生兒變少，意味著未來主力購房群體的需求必然會下降。
土地供需、金融政策、購房槓桿率方面也是如此。
根據中泰宏觀的報告，過去3年內，每年我國新建商品房面積，足夠4000萬人居住。而每年城鎮人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人，也就是說，大量縣城、地級市的土地都是供過於求的，根本沒那麼多人去住。
前段時間，銀保監會專門發佈意見指出：防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長。這個表態，也直接給今年樓市定下了基調：金融政策面依然從緊，購房槓桿率必須“壓下去”。
更重要的是，經歷了最近十多天的事件，全國超過18個省市、60個城市關閉了售樓處和中介，新房銷售幾乎停擺。克而瑞公佈的數據顯示，1月房地產銷售TOP100企業單月操盤口徑銷售額5097.05億元，同比降低12%。
這種情況下，房地產的4個“車輪”幾乎被鎖在原地，無法轉動。
資本市場的反應也可見一斑。
2月3日開市後，滬深兩市137支地產股全部下跌 ，Wind數據統計，截至收盤，房地產行業141家A股公司總市值為19301萬億元，較前一交易日減少1987億元。
也就是說，1天之內，房地產行業就“蒸發”了1900多億的總市值。
當然，在突發情況面前，資本市場的波動實屬正常，未來隨著工地復工、樓盤開放、秩序恢復，樓市的人氣自然也會迅速回升。
但是，市值的大幅度變化，至少能夠揭示一點，最近發生的事，對未來房地產市場的影響有多深遠，根據研究機構建誠晟業近日做出的預計：1-2月甚至一季度的全國房地產銷售將顯著下降（預計平均降幅超過30%），部分地區降幅將超過50%。
那麼，房地產是不是就此一蹶不振了？
當然不是，筆者認為，樓市可能會在20天以後逐步“復活”。
第一，未來10-20天會出現拐點。
按照鍾南山院士的觀點，從1月23日算起，到正月十五這段時間，如果在老家出現了問題就會在當地解決，不會加入返程的人流，而在即將到來的返程高峰中，只要各個城市做好管控，拐點必然會到來。
對房地產來說，只要形勢有所緩解，20天的時間並不算太長，房企、購房者、從業者還可以耐心等待。
第二，不可能長期停工。
這是一個很基礎的判斷，對房地產這個行業來說，牽一髮而動全身，是不可能長期停工的。
數據顯示，限價政策下， 2015年淨復工面積-37783萬方，意味著有37783萬方淨停工面積，較2014年增加約110%。
2016年-2018年，淨停工面積依然在擴大，2019年1-10月淨停工面積59501萬方，佔施工面積854882萬方的約7%。
這麼多樓盤已經停工，如果在建的樓盤再停掉，那對整個市場來說，無異於雪上加霜，因此，20天以後，復工是大概率事件。
最有可能出現的情況是什麼？
我覺得，有可能售樓部依然暫停開放，但建築工地在做好管控的前提下，有條不紊的推進施工，這樣上下游行業也自然會被帶動，包括原材料、工程機械、傢俱家電等行業也會隨之恢復正常。
不過，有一點我們要明白，即便樓市20天之後可能“復活”，也只是短期“秩序”上的迴歸正常，就5年乃至10年的中長期趨勢而言，人口、土地、金融政策、槓桿率“鉗制”的情況下，“穩中有降”依然是大勢所趨。
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