云峰关

物业、业委会、业主如何能相处融洽问题，我的回答是在不融洽中找融洽，在融洽与不融洽中委曲求全，请看三方工作责任便知晓：

一是看三方各方责任和任务：物业企业，按合同约定条件对小区进行管理服务；业委会是执行业主大会决议的机构，主要有三大任务，首先做好业主大会通过的小区"业主规约"落实，做好业主管理工作；其次是做好对物业企业的监督工作；其三是做好物业企业与业主的矛盾化解和协助物业企业收费事项。业主既是房屋的所有人，又是物业服务的受益者，又是主人，又受业委会管理和物业企业的服务管理。

二是三方的融洽点都在那里。先说业委会和业主，业委会由于是业主选举出来的，是业主的小区代表组织，所以业主与业委会有共同的目标、共同的利益及共同的义务。业主对自己选举的组织一般是信任的，在物业企业提供的服务中，坚持不求最大利益，至少不损害业主利益。所以在维护业主利益上，享受服务上有共识；在监督物业企业上双方都很积极而融洽。再看业委会与物业企业的融洽点，主要表现为对小区业主管理上意见一般是一致的，但因双方是监督与被监督关系，要做到很融洽比较难，因为很融洽要么物业企业做的很到位，要么有某种利益掩盖着融洽，特别是有个人目的业主进入业委会的表现最为明显。最后再看业主与物业企业的融洽，因为业主与物业企业之间是服务与被服务的关系，是天生的一对矛盾体，即直接利益的对撞。物业企业总想用最低的成夲进行服务，而业主总想用定额的物业费获得更多更优的服务，会有短时的融洽，而长期很难。

三是三者不融洽分析。业主面对物业企业和业委会的管理，属于三者之中的弱势群体，在业主的心中总有一种压抑感。所以只要业委会和物业企业有某种不规范的操作或者利益遭到损害，都会对物业企业和业委会群起而攻之，这也是三方不融洽的主要根源。当然不融洽的来源还有小区最大的群体一一居民，他们对矛盾的产生和解决也起到很大的作用，因为在小区人员中，业主往往只占四分之一，其它四分之三是居民，往往居民意见主导不融洽的小区局面。从小区物业人员上访中可以看出，对物业企业、业委会不满意的、误解的，居民是多数。再看物业与业委会的不融洽也是板上钉钉的。对于业委会来说，业委会面对监督对象，在管理业主上有共同认识，但在服务上绝对不会融洽，不然失去监督意义。当然，双方若长期很融洽，肯定有内部交易起作用。对于业委会来说，是夾在物业企业与业主之间的中间人，是解决双方不融洽的主要力量，一直在解决了双方一个融洽问题而又面临另一个不融洽矛盾，其实做小区业委会的工作是最难的，既要维护业主利益，又要维护物业企业收入，可真不是件容易的事。对于物业企业来说，原来一直处于小区的物业管理服务强势地位，那些管理不规范、服务质量差的物业企业，如乱收费，低劣的服务，确实造成很多不融洽的事，也是三方不融洽的主要因素。

四是对三方融洽提两点建议：其一是三方融洽是要建立在物业管理服务认知的统一上，没有统一的认识，不可能合作融洽。所以建议三方应多学习《物权法》、《物业管理条例》和地方政府关于物业管理服务的有关规定，达到知识的统一，认知自然好统一了，融洽自然而来。试想，文盲能指导讲师吗，没有体育知识的人能当裁判吗，不懂物业的企业能做好物业服务吗，不懂物业服务的业委会咋监督物业企业，不知啥叫物业管理服务的业主怎么知道自己享受了物业管理服务，怎么损害了自己利益。同时在物业管理服务认知上，三缺一不行，三缺二更不行，三缺三的话就别参胡物业工作了，肯定三方各说各的理，各唱各的戏，不可能融洽。其二是当地政府应建立物业管理服务"质价相符"的标准或评价机构，通过第三方质价相符评估，化解三方不融洽矛盾。因为没有标准的服务永远是大家争论不休的话题。

不过现在好了，物业管理服务工作已纳入社区管理，己做为党的基层工作的一部分，相信在经过全国性规范整顿物业服务市场后，物业企业、业委会、业主三者关系，虽然融洽与不融洽的局面还会轮回下去，但其强度将会越来越弱，负责任的物业、业委会、业主会以物业服务的大局着想，以建立和谐社会为目标，不断调整三方的融洽和不融洽，在物业管理服务的解决矛盾中又矛盾的进行，整体物业管理服务工作将会更加协调健康发展。

以上是夲人的理解和建议，供网友参考，不对地方批评指导。

美侯王666

物业、业委会和业主怎样才能相处融洽？这个问题问得好怪哟。我不知道其他人是怎么做物业的，凡是我做过的住宅小区物业、业委会和业主都能相处融洽，这好像不是什么很困难的事情哟。下面给大家介绍一个真实的案例：

武汉市某住宅小区2009年建成，是一个还建小区，业主基本为当地农民，由于历史原因至今没有维修基金。此前确实更换过三家物业公司，我现在所在的物业公司是第4家，于2015年进驻该小区，合同期限4年。2015年至2017年又更换过多位项目经理。2017年初我接管该小区，任项目经理一职。

到2019年，两年多时间过去了，物业、业委会和业主不仅相处融洽，而且物业和村委会、社区、街道办关系都很好。2019年4月合同到期，在今年选聘物业公司的活动中，我公司两次获得业主和业主代表0反对票的佳绩。我不知道这个成绩在全国物业行业有多少人能做到，但是我真的做到了。

这个结果均在当地社区和房管局物业科备案，在业主的强烈要求下，我公司与该小区又成功地续签了五年物业服务合同。所以说，物业、业委会、业主相处融洽很简单啊，真不是什么难事儿。

注：上述所说，如果你不相信，我觉得很正常，因为我知道这很难很难做到；如果你要问有什么秘诀，那就是一句话“全心全意为业主服务”。[可爱][可爱][可爱]

张亚军207253809

物业服务属于市场行为，一方花钱，另一方提供服务。依靠道德或宽容，基本靠不住。如果各方想和谐共处，还是设立良好的规则较好。

首先说各方的权利义务。

业主的权利，是享有良好的生活环境，义务是遵守小区的规定，按约定支付相应的费用。

业委会的权利是听取业主意见建议，组织召开业主大会，执行业主大会的决议，协调双方的矛盾冲突，这些也是业委会的义务。

物业公司的权利是收取物业费，赢取适当的利润，义务是按约定提供相应的服务。

基于以上内容，小区应制定以下规则。

一是小区的管理规约

二是小区业主大会议事规则。按照法规规定召开业主大会，并约定业委会委员如果出现表决造假、减免物业费、侵占公共部位、索要回扣等谋取私利的行为，应承担什么样的责任。

三是小区的物业服务合同。既要约定物业服务的事项和标准，也要约定未做到的情况，需要承担什么样的责任。

以上规则，经业主大会表决通过后，还要时时向全体业主宣传，做到人皆尽知。各方按规则办事，也能得到对方的理解、支持与配合。个别人不按规则行事被制止的，也会得到其他业主的理解。

各方都觉得别人行事正确的时候，小区自然就会更和谐一些。

姜姜聊物业

强烈要求取消物业！物业不请自来，非选择性强制消费。物业就是披着合法外衣的社会毒瘤。现有法规偏向物业公司，不利于居民维护权益。

      目前物业已经是社会不稳定因素的制造者，物业和居民矛盾日益严重。物业老板躺着赚钱，空手套白狼，无本万利。

        有人会说没有物业会怎样怎样，把物业说的多么重要和高尚，好像是救苦救难菩萨救世主一样。我们很奇怪，以前没有物业居民是怎样活过来的？卫生有环卫，绿化有绿化部门，其他有城建部门，消防有消防队，治安有派出所，水电煤气供暖有专门公司或部门，现在所谓的物业难道掌握了居民生活所需的独家核心技术？是不可或缺的？太可笑了吧。

       强烈建议取消居民小区物业！物业就是强加在居民头上的枷锁。大家可以通过两种渠道向国家反映。说的人多了，才会引起国家重视。

（1）关注《国家信访局》微信公众号，点“网上信访”-建议征集-城乡建设-住房保障与房地产-物业服务。

（2）关注《中国政府网》微信公众号，左下角有一个政民互动栏，里面有“我向总理说句话”，在这里反映。

    1，物业收费高，居民有苦难言。

      从居民拿到钥匙开始，物业就是开发商指定或者就是开发商自己的物业。居民无从选择，物业定多钱就收多钱。一个小区物业费几百万甚至上千万。

      而支出呢，就雇几个保安和打扫卫生的大爷大妈，能给他们多钱工资？水电煤气供暖有专门公司和部门负责，物业是干啥的？值这么多钱吗？

      这还不算小区里的停车费和广告收入。我们不明白，属于居民的小区，平白无故来个物业公司就可以在地面画框来收取停车费？我们买的地下产权车位，每个月还要收150元所谓车位管理费？凭什么收这么多，仅仅是地下车库有照明灯和打扫卫生了吗？

     对于一般家庭，物业费是很大一笔支出，有的相当于家庭一个多月收入，比水电煤气费之和还多，甚至几倍。居民房贷车贷等压力已经很大，最后还要承受所谓的物业费这么大一个支出，负担太重了。一个虚无的物业公司，挣的钱比自来水，电业局，煤气公司收入之和还高，这不太可怕了吗？这就是少数人通过投机垄断占有大量财富的原因。

       2，成立业主委员会难。

        按现在的规定，居民不满意物业可以成立业委会和物业协商或者解聘物业，选聘新的物业。可实际操作很难。

       首先，业主就是一盘散沙，怎么成立业委会？谁有时间精力把大家召集起来？就是有时间精力，可这是和物业做对的事，谁又能毫无顾虑的去这样做？居民每天上班养家糊口，也没时间和精力。再说，物业就是打击报复组织者，都是轻而易举的事。

         其次，就算有人带头组织，可还要面对层层阻拦和繁琐程序。社区，街道有关人员也早被物业买通，没有他们批准，也不可能成立业委会。

        再次，就算有人不畏艰难，很幸运成立业委会。可接下来又会是怎样的情形呢？业委会初心是代表业主利益的。去和物业协商，要求降低收费标准，提高服务质量。而物业是以赢利最大化为基础的，自然会通过贿赂业委会的人，给他们减免物业费甚至给予金钱物品。有几个经能受住这样的诱惑？他们本来就不是挣工资的，也不是国家工作人员，就是义务的。何乐而不为呢？所以最后慢慢就和物业沦为一伙，甚至成为物业的帮凶。

         所以目前规定的可以成立业委会代表业主利益，想着挺好，实际上不太可能。

       3,物业不是建立在公平公正自愿基础上的。

       如果说物业是市场化的，那么就应该由居民来自己定价和选择物业公司。有人可能会说居民定价会低。这就是市场化，物业服务说白了就像保姆一样，哪有保姆自己给自己定工资的？不可能保姆说我要一万，我要两万雇主就要支付一万两万。这不很可笑吗？你觉得低，亏了，那你可以离开呀，居民没有强迫你留下服务。而现在就是这种可笑荒诞的状态，物业赖着不走，自己定收费标准。低收入家庭有可能生活本身就很困难，还要支付这不合理强加的所谓服务。自己都生活困难了，家里难道还要强加雇个保姆吗？所以目前的物业不是建立在公平公正自愿框架下的。

      4，物业缺乏有效监管和制约。居民投诉无门，维权成本大。现有法规偏向物业公司，不利居民利益。

       没有几个居民能说清楚物业由哪个部门监管。即使投诉也毫无用处。回复就是让居民个人去申请成立业委会去和物业协商。而这个问题在上面2中已经说了，不可能实现。这就是目前症结所在。物业处于缺乏监管制约，自我独霸的状态。

        综上，只有由政府的社区街道管理才能解决。所需费用经过科学合理计算，加入居民水（电或煤气）中，或者单独收取。雇人打扫卫生或交由环卫部门。这样既减轻了居民负担，又可以给没有工作的困难人群提供公益岗位，体现政府温暖。而不应是目前这种私人盈利的物业模式。

心静如水风轻云淡

开发商投资建成一个住宅小区，小区需要有一个企业法人的物业公司进场，开展前期物业工作。业主买房住进小区，签约接受物业的服务。同时，业主只是个体，需要成立一个业主委会，代表业主监督物业的各项工作。

本来三者各行其事各施其职，鱼水情谊很好的。走着走着问题增多增大，变得水火不容。有的闹到弓拔弩张，势不两立。大家都咋了，好好的家，还有几十年要过呀！

清官难断家务事，三者应该相处融洽。

物业: 是为业主服务的，应时刻牢记合约初衷，尽心尽力做好服务工作。要用保姆的身段，热情亲切的态度，对待自己的"衣食父母"。

业委会: 业主选举产生，应公正守法、维护业主切身利益。不能见利忘义、自私自利，更不能投靠物业谋取私利。

业主: 偶尔，有的时候身疲力竭，困顿无奈。原来，我想象的"家"不是这样子啊。

三者之间，常常愿望相背、利益相左，形同散沙没有共同方向。这样永远也无法解决问题，无法相处融洽。最终受伤的是三者，业主最无辜。

有关政府应该关注居民小区的乱象，协助处理居民的合理诉求，助力居民"安居乐业"，实现物业、业委会、业主三方″和谐共赢"。

琼海码强

1.物业公司是服务性公司，不是管理公司。

2.物业公司有部分管理内容，那是为业主代管。首先要解决好物业人员的态度问题！要和业主商量解决！不可强行！

3.物业公司是公共服务行业，不应以盈利为目的，应是有偿服务，略有盈利。收费应以物价局批的价格收费！无批文业主有权不交物业费！正常水，电，气，热应安规定交。

4.物业公司的收费及服务标准应公布于众。

5.小区的一切空间属小区业主所有，物业公司未和业委会商洽达成一致意见，不得单方面向外单位出售广告位，车位等。业主，物业公司不的私自占用。

6.物业公司做服务，业委会搞监督，社区参与管理监督。对不良公司，业委会，业主实行失信办法。

7..放宽业委会成主的相关规定，减画程序。

8.国家需修改目前的物业公司有关规定。

9.在未成立业委会前，开发商指定另时物业代管无可厚非，成立业委会后可择优选用物业公司。

10.物业公司也有好坏，不能一概而论，遇问题要变通和解决，不能因部分不合格物业就取消全部物业欠妥。

牧羊人3634252113157

物业服务企业，是根据《物业管理服务合同》为业主提供服务的，遵守合同的条款，履行合同约定为业主提供满意的服务。接受业主委员会及全体业主监督，收费公开透明，不侵占公共利益，不巧立名目乱收费，急业主所急、想业主所想，只要能做到这几点，就会得到业委会的支持和业主的爱戴。

业主委员会是业主的代表，应该充分了解业主的需求，维护全体业主的利益。认真履行监督《物业管理服务合同》的执行情况，监督和管理好小区的公共收益，管理好住宅专项维修资金。严格遵守《业主大会议事规则》，执行业主大会会议的决定不越权。拒绝与物业勾结做损害业主利益的事情。这样的业主委员会才是业主的好当家。

业主是小区业主大会的组成部分，是小区的主人。应该严格遵守国家有关物业管理的法律法规，行使权力，履行义务。积极关心和参与小区的各项事务，支持业主委员会的工作。监督物业管理企业履行《物业管理服务合同》的情况，尊重物业服务人员的劳动，遵守小区《业主规约》。

业主是房屋的产权人，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。小区的物业服务企业是，经过业主大会会议投票选定的。业主委员会代表全体业主与业主大会选定的物业服务企业签订《物业管理服务合同》这就是业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业之间在物业管理活动中的法律关系。各方只有搞清楚这之间的法律关系，才能促进各方面的融洽。

以上是我对这个问题的看法，喜欢的关注、点赞、转发，在我的个人主页上能够看到更多有关物业管理的文章。

w苦行僧

从民主的程序出发，小区里应该由全体业主的多数参与，选举业主委员会主持日常工作，签订合同，聘请物业管理公司的职业经纪人，按合同约定指标条件管理小区的物业服务。物业管理公司作为经济法人按合同要求外包保洁、保安等工作，按月出具详细账目，自己每年收取一定报酬（不能让人白干活）。业委会监督日常行政、服务、账目的执行情况。所有的小区经济收入，如物业服务费、停车费、广告费、公共场所出租费等，由物业收取，一并做账，业委会监督审批开支。物业服务费和停车费收费标准应该由业委会主持，业主大会讨论通过，物业管理去执行。业委会的工作情况由社区参与，派员监督，保障运行。业主大会（全体业主），业委会，物业，社区四位一体，才能做到和谐运作，安定团结。

华庭鹤唳

尊敬的李 理:

您好，打扰您了!不知以这种方式向您反映情况是否合适。

据资料，全囯城镇居民约为8.13亿 ，生活在小区的居民按四分之一计，小区居民应约为2亿人。从“头条”长期开展的对物业服务模式和质量的讨论看，这么大的一个群体对物业服务模式和质量，除极少数高收入者外，都基本共同认为是一件长期烦心、委屈、不解甚或愤怒的事，相当严重影响着2亿小区居民的获得感和幸福感。

出于责任，我也对个别小区居民生活愿景和物业服务模式与质量做过了解，并写出《集约化管理服务是提高物业服务质量 创新社区工作有效途径》一文，发表在"头条”。截止今天，阅读者96万人;点赞者1437人;回答者626人(有截图)，不少读者对该文提出的改革思路有期待。

从读者评论留言中看出，广大小区居民的认为和希望有五点:

一、物业服务(生活服务)是需要的，但不一定需要经营性公司。

二、物业费(生活服务费)是应交纳的，但不一定非要把物业费切去一块，化为某个人的好处。

三、居民(业主)不愿接受物业公司强迫式入驻服务，希望看到小区:加强党建，政府主导。收支平衡，管理科学。(希望政府主导的理由，一是居民相信政府有间接管理服务好的能力，二是政府没有去赚居民钱的主观愿望，三是政府工作人员有上级领导、纪委的监督)。

四、在小区生活服务这样的民生领域不宜完全市场化，市场这只手如果恶变为魔爪，它将掏空民心，挖空党的执政基础。

五、党委政府不能放弃忽视居民小区这块思想阵地，党的声音和政府工作布置应进居民小区，应加强居民道德法制教育 ，全方位开展小区居民生活服务和文体活动。

二零一八年七月三十日

附:

集约化管理服务是提高物业服务质量

创新社区工作的有效途径

市委、市政府:

近几年来，市委市政府狠抓城市建设，取得了可喜成绩，天蓝了、水清了、路宽了、公园多了、空气新了。总之，城市发展了，群众满意了。但是也有与之不和谐的地方，如生活小区内环境普遍不如市政道路和公共场所管理有序、整洁优美。由小区物业公司收费与服务质量问题引发的矛盾纠纷不断发生，业主普遍对物业公司不满意。一些物业公司已成为社区麻烦的制造者和社会不稳定因素，到了应引起各级领导高度重视和非改革不可的时候了。

一、改革的重点与理由

(一)、物业公司与广大业主之间的主要矛盾，是物业公司不投资、少支出、乱收费并以简单劳动获取了高额利润，而广大业主交付了物业费却无法选择享受相对满意的服务方式和结果，合法权益得不到保障。收费项目、标准;收入流向、用途;收入分配比例无合理标准和不公开透明。

(二)、“一个高人当老板，两个美女催收款，三个奶奶扫扫地，四个爷爷看看门，五花八门乱收费"，这基本上是物业公司的普遍状况，员工队伍高龄低能，决定其服务质量必然是低水平。

(三)、一个居住几千人的小区，仅有一个以追求利益最大化为目地的物业公司去管理，而没有党组织的存在，没有党员活动，没有对小区群众开展思想和法制、道德教育，显然有点缺位和不足。政府职能部门对小区物业公司似乎缺少应有的监管，对业主委员会成员也可能缺少培训指导。

(四)、《河南省物业管理条例》得不到充分落实执行，广大业主的合理诉求长期得不到响应，合法权益得不到保护。物业服务企业退出机制不客观不可行，是个摆设，时有非正常力量参与干涉物服行业的现象，致使物业企业与业主之间的矛盾不断累积，这种矛盾会由量变到质变，已演变为一种社会现象和矛盾。

二、改革的思路与途径

党的十九大报告提出，要加强和创新社会治理社会化，……专业化水平，推动社会治理中心向基层下移。实现小区安则社区安，社区安则社会安。

(一)、本着"政府主导监督、企业管理服务”的原则，每区、县可成立一个"物业服务中心总部”(物业公司)，各小区设"物业服务中心”(物业分公司)。由总部依据《河南省物业管理条例》，根据小区类别和规模，制定出统一的收费项目和标准，统一的服务范围和标准。统一管理经营服务，统一人员培训使用，统一财务管理核算。

(二)、规模较大的小区可以单独成立党支部，规模较小的小区联合成立党支部，由上级党组织按程序任命党支部书记。

(三)、逐步推行实施互联网+物业服务。(略)

(四)、逐步推行实施居家医护养老。(略)

三、改革的阻力与风险

阻力主要来自于现物业服务模式下的既得利益者，不过这种阻力难以阻挡集约化管理服务模式、强大的价格服务优势和小区广大群众的需求力度。风险主要来自于有关部门信心不足和创新能力不强。

四、需要一名政府副职主抓， 组织一个班子，做好进一步调查，制定好方案，选择试点，逐步推广。

小区是人民群众休息生活的家园，应是清静之地，不应成为任何人的敛财通道。把小区群众从现有物业服务模式中解放出来，创新出一种政府放心、群众舒心的小区集约化管理服务模式，是广大群众的殷切期盼。相信只要政府重视，撸起袖子一起加油干就一定会成功。

二零一八年三月二十七日

雪厚松高1

对于如何能相处融洽。个人认为首先是观念，每个人或者说每一方所站的角度不同，看待事物的标准就会不同。您所居住的小区需要什么样的物业服务？缴纳多少服务费才能达到你的预期值？我可以肯定的说，一千人有一千个自己认为合适的标准。达不到所谓的标准就会产生隔阂。其次是职责，物业管理的职责，业委会监督指导的指责，业主配合的职责。这三者之间如果一方出现问题，都会对小区的物业管理带来困难。物业是否真正的按照物业服务合同来开展工作，对各类费用及收入利润做到真正公开透明，对其工作的评价业委会、业主是否公正，配合物业执行国家的有关法律法规。这些才是能够相互融洽最基本的基础。没有规矩不成方圆，只有大家本着公心，按照既定的合同执行，就能够和平相处。按目前的社会状况来说，很难实现！

關鍵字: 房产 业委会 融洽