提起世界最大的房地產公司，大家可能以為是國內市值最高的萬科，也可能是商業之王萬達，或者是百年老店鐵獅門。但是，以併購諮詢起家的黑石才是世界上最大的房地產公司，持有物業面積超過1億平，遠超萬達的3586萬平。

有的同學可能會說“這啥玩應兒，沒聽過”，接來下小北就來介紹一下黑石集團。

黑石集團（Blackstone Group）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構，截止2019年6月，資產管理規模高達5455億美元（約3.8萬億人民幣）。其業務板塊包括：房地產、私募股權投資、對沖基金、信貸四大業務。

2019年地產基金資管規模達 1536 億美元，持有房地產物業面積超過1億平米，不動產投資組合包括辦公、商業、酒店、住宅和物流地產。

鑑於本篇文章著重於房地產業務，它的其他三塊業務做的也非常優秀但是我們不做過多著墨，有興趣的同學可以自行研究研究。

巨人是如何成長的

1992-1999年，業務拓展：在不動產投資領域率先引入經營理念，專注於不良資產收購，“Buy Fix Sell”業務模式成型；

2000-2007年，規模擴張：通過大規模的槓桿收購，不動產資產規模迅速擴張，成為全球行業巨頭；

2008-至今，全球化佈局：伴隨全球經濟復甦，精準抄底，制定全球投資戰略；

核心商業模式“Buy-Fix-Sell”:擊穿房地產市場週期

那位同學可能要問了“這是要幹啥，一會兒買，一會兒賣的”。這就是黑石的房地產投資邏輯，與傳統的房地產開發公司不同，黑石的房地產業務不做地產開發，只做存量經營。

奉行BFS戰略，所謂Buy-Fix-Sell就是三步走戰略，第一步（Buy it），尋找行業波谷及單個項目機會，買入被低估的物業（位置優越但經營不善，市場低迷價值被低估）；第二步（Fix it），介入物業經營，輸出黑石人才並改善經營情況，提升房產價值；第三步（Sell it），待到物業價值修復，將其出售，尋找新的機會繼續投資；其模式核心是：強大的管理運營能力；對投資標的資產的深刻理解；精確踩準週期。

那位同學可能又要說了“還是不懂”，下面小北用黑石收購希爾頓的例子來說明。

2007年美國次貸危機爆發席捲全球，希爾頓酒店業績嚴重下滑，黑石270億美金收購經營不善的希爾頓酒店。隨著次貸危機的蔓延，房地產價值縮水，黑石以較低價格回收了希爾頓的債務，同時推動希爾頓的經營策略轉向；提升希爾頓品牌效應，推動希爾頓由重資產向輕資產運轉轉變，收取管理費，業績飛速改善。

2013年黑石出售希爾頓酒店股權，此項目黑石獲得了約139億美元的利潤。

房地產存量時代迫近，“黑石模式”值得借鑑

商品房銷售規模增速的持續下滑，城鎮化率的降速，已經讓頭部房企的增長感受到了乏力，已有多家房企做出相應的對策轉型。

前三十房企中，92%的房企佈局了購物中心及寫字樓，89%的房企佈局了酒店。文旅，養老和長租公寓也是房企積極佈局的領域，眾多房企都在進行去住宅化，轉型城市運營商，在持有型物業部分投資持續加碼。

存量時代下“黑石模式”未嘗不是一個新的突破口。黑石的兩個核心優勢，“順勢而為，發現投資機會，週期波谷進場”；“改善經營管理效率，提升物業價值”值得各大房企借鑑。通過低成本收取不良資產，再通過合理的物業重組、周邊打造等良性經營手段，提高資產價值，未嘗不是一種有效的競爭手段。

感謝配合！