潘石屹是個膽小“狡猾”的人，他的臉上總是帶著謙虛的、甚至可以說是謙卑的笑容。
在大佬“任大炮”面前，他總是一副小弟的姿態，三言兩語就被懟一通。可這絲毫不妨礙潘石屹房子賣的比任志強好，價格還比他的高。
看起來憨憨的潘石屹有他在商業上的精明算計：依靠一個概念，創造地產營銷的巔峰之作；膽小怕事，該跑就跑，毫不戀戰，堪稱避險專家。
這一點，黑石亞洲區目前房地產板塊的常務董事，SOHO中國前任總裁閻巖應該是相當清楚的。
閻巖是SOHO中國的老臣，曾在SOHO中國走過22年職業生涯。作為一個商人，一個房地產商，潘石屹這種貌似憨厚，實則狡猾的氣質是最理想的聰明人氣質。
和聰明人的合作當是舒心的。閻巖加盟黑石後，SOHO中國與黑石的緣分就糾葛在了一起。
2019年10月傳出，黑石擬收購SOHO中國“八大金剛”的傳言。當時受這個消息刺激，SOHO中國股價一度飆升27%。只是，最終傳言不了了。
時隔4個月，黑石再次出手了！
3月10日，據路透引述兩名消息人士透露，黑石集團正進行排他性談判，計劃斥資40億美元（約合人民幣277億元）將SOHO中國私有化。
折算下來，黑石對SOHO中國的報價為每股6港元，這個報價比SOHO中國前一天的收盤價2.98港幣高一倍。
消息放出後，在10日美股熔斷，市場混沌之際，SOHO中國一騎絕塵， 暴漲了37.58%。
SOHO中國在漲幅達37.58%時停牌直到收盤，停牌時股價為4.1港元/股。而這也是SOHO中國股價自2018年6月來的高點，目前其市值約213億港元。
這一次，黑石提出了一個非常理想的報價，不出意外的話，交易順利進行，潘石屹將徹底告別中國房地產。
對潘石屹來說，早已開始著手清倉退場，他也找到了人生新的愛好，從攝影到木匠。
對黑石來說，疫情影響經濟，更多國家就連國債都是有毒資產，國際剩餘資本逃離高風險地區，中國是具有安全邊際的價值投資窪地。攜手頗有淵源的SOHO中國，黑石買入的是中國的核心地段——“8大金剛”大都是京滬甲級寫字樓。
這是個多贏的局面，潘石屹發了財套了現，股民賺了錢，黑石買進了中國的核心地產。 膽小怕事的潘石屹，這次退場，也算圓滿。
01
消息人士表示，黑石還將接管SOHO中國的債務。
據中期報告顯示，截至2019年6月底其債務規模為326億，而將股權收購款與債務規模合計起來，黑石此次的收購總代價或將超過600億。
就目前而言，雙方都對此消息“不予置評”。
不過根據SOHO股價表現來看，市場恐怕早已對這一消息做出了反應。
一般來說，上市公司私有化有兩方面原因：一是企業價值被市場長期低估，長期低估值影響企業再融資；二是公司面臨巨大的業績壓力，缺乏成長性。
在很多投資者看來，SOHO中國兩者兼具。
潘石屹與張欣夫妻搭檔經營的SOHO中國，近年的營業收入、資產規模、淨利潤等指標或停滯不前，或劇烈下滑，尤其是銷售額連續數年近乎為零，令人稱奇。
與業務高歌猛進的眾多民營地產商相比，曾聲名顯赫的SOHO中國由於近年戰略保守，如今不少業績指標被甩出了N條街遠。
而從估值上來看呢，截至2019年中報，SOHO中國賬面淨淨資產為362億元人民幣，公司目前市值只有120億港元，約相當於100億元的市值。目前股價只相當於每股淨資產的三折。
這彷彿北京一套實際價值360萬元的房子，市場只出價100萬元。
在一些信奉價值投資者的眼裡，SOHO中國目前的股價被嚴重低估了。
SOHO中國私有化，之前已經被投資者認為是潘石屹夫婦的一條出路。
那為何黑石願意接手業務增長乏力，正在被市場邊緣化的SOHO中國呢？
關於黑石集團，圈內流傳著這樣的一句話：知道黑石不一定懂PE，但不瞭解黑石肯定不懂PE，可見其地位。
美國黑石基金是全球最大的房地產私募基金，有著“私募之王”之稱，旗下管理的資產總額達到5000億美元，重點業務包括四類，即房地產、私募股權、對沖基金、信貸。
縱觀幾個黑石集團的投資案例，可以發現其大多數投資都有一個公共特徵，那就是低價買入，經營修復之後高價賣出。
比如2013年黑石集團收購的奇斯威克園區。當時黑石集團在收購該區域時，雖然奇斯威克園區位於布朗工業區建築繁多的地段，但是“經營狀況”並不樂觀，據悉當時奇斯威克園區有將近9000平方米的建築未有租戶入駐，空租率達6.9%。
經過黑石集團近兩年對該園區的改造，其園區空租率已低於1%。此後黑石以7.8億英鎊的價格將奇斯威克園區出售給中投。黑石集團這筆交易在不到兩年的時間內成功翻倍。
這些案例向我們展示了黑石集團強悍的投資能力和管理能力。而若SOHO中國被該集團私有化，除了能夠擁有強大的財力之外，或許也將可以得到它管理和投資助力。
SOHO中國“8大金剛”大都處於城市核心地段，若有黑石的管理和投資加持，黑石可坐等物業升值。
而且，從黑石給的股價來看，在黑石眼裡，SOHO中國是絕對的低估了。美國融資成本本身就低，利息看起來還有得降，長期來看，絕對不會虧。
這次，潘石屹真的跑了，可是看起來，沒有輸家。
02
潘石屹是 一個異常敏感的人，也是一個膽小怕事的人。真正能夠理解他膽小性格的，恐怕任志強要算得上一個。
任志強總是開玩笑懟潘石屹，喜歡拐彎抹角， 藏著掖著，不敢去說。而在私下，潘石屹一旦被問及自己不想說或者掌握不佳的問題時，他就會說，你去問問任志強。
膽小怕事，擅長退讓確實讓他躲過了幾乎所有的市場危機；從SOHO中國的債務來看，也極其保守；但是這也讓他錯過了中國房地產大牛市。
SOHO中國走上與主流房企截然相反的路線，在規模與利潤之間的取捨，最終導致其大幅掉隊。
SOHO中國巔峰時期，是在2007年。當時SOHO中國上市，公司融資19億美元，成為亞洲最大的商業地產企業IPO，潘石屹成為身價上百億的地產大鱷。
2010年，SOHO中國達到了營收頂峰：184億元。一時風頭無兩。
但好景不長，北京禁止物業散售的政策給了SOHO中國一記重擊。
而且，隨著商業地產競爭加劇，SOHO中國運營能力不足的弱點也開始暴露。獲取新項目能力下降，以及“散售”模式逐漸淡化，使得SOHO中國的業績受到影響。2011年SOHO中國營業額同比大跌68%，營業利潤同比下降72%。
2012年，潘石屹開啟第一次轉型， 從“開發散售”轉為“自持租賃”。
這一次轉型，SOHO中國把全部的資金儲備用來支撐轉型過程中的開支。從“開發銷售”轉為“自持租賃”後，SOHO中國幾乎鮮有拿地，2013年獲取北京麗澤地塊是SOHO拿的最後一塊地，營收也在逐年下降。
2014年，潘石屹把目光投向了新的共享辦公，開啟第二次轉型， 推出了SOHO3Q。
不過，共享辦公出租行業普遍比較困難。在SOHO中國的財報中，3Q業務具體收益率有多少，一直沒有披露過。
兩次轉型之後，SOHO中國越來越小。
在地產同行紛紛問鼎千億銷售規模、變身巨擘時，昔日風光無限的SOHO中國卻黯然失色，在各大地產排行榜銷聲匿跡。
不僅再也無法回到2010年營收巔峰，現金流情況也越來越糟糕。
2013年以後，SOHO中國幾乎每年都會出售旗下項目，賣地王、賣商業廣場、賣辦公樓、賣車位......
眼下，只能連公司都全部賣掉了。
從SOHO中國出售項目開始，人們總會把潘石屹和李嘉誠聯繫在一起。
曾經，潘石屹是一種改革開放年代奮鬥者的代表。轉眼之間，和李嘉誠一樣，曾經成功勵志的人設，轉眼間碎成渣。
人生充滿選擇，企業更是如此。有人說，假如回到2012年，面對加槓桿與減槓桿，潘石屹是否還會作同樣的選擇？
事實上，選擇背後是個人價值觀和追求。膽小怕事的潘石屹不是孫宏斌，他的性格註定了聞風而逃。
再來一次，哪怕給潘石屹重生劇爽文的劇本，也未必會有不一樣的結果。
不管怎麼說，一個土生土長的中國人，乘著改革開放的東風起家，可是，人家如今就想走了，那又怎樣？既然沒違過法，也沒做過出格的事，那走就走唄！
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