4月19日，中央政治局會議再次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。”。2019年以來，深圳的二手房成交出現“小陽春”，部分城市的價格有上揚的苗頭。這次中央重申“房住不炒”的立場，說明房地產的政策面仍然沒有發生改變，相信未來也不會發生變化。
中國房地產政策自從“房住不炒”額基本理念提出之後，逐漸出臺了一系列政策，包括“租售同權”、“大力發展租賃市場”、“加大保障房供應”以及限制再次銷售的政策等等。我們認為，這一系列的政策最終將構成房地產市場的長效機制。現在只差最後一道令牌——“房產稅”。
我們這些年對目前國家出臺一系列政策也做了研究，下面與大家分享一下。
01
租售同權會導致租金的暴漲？
持有這個觀點的人不在少數。他們的理由很簡單，就是租售同權會增加租賃市場的需求，會增加租賃用房的價值。咋一看，似乎邏輯上沒什麼問題。如果租賃用房和自己買房享受的權益差別不大，似乎一定程度上真的會增加租賃需求。
事實上，對於一個城市來說，住房市場整體來看是相對穩定的，銷售市場和租賃市場的供應是此起彼伏的，如果租賃市場的需求增多，那麼銷售市場需求就減少，銷售市場的物業自然而然就會流到租賃市場，流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了，它們會在一定時間實現動態平衡。
再說租賃市場的特徵。一線城市的租賃市場是最能反映市場真實供需情況和市場承受能力的。大家都覺得深圳房子稀缺，供應很少，但是你看到有很多人流落街頭，沒地方住嗎？顯然沒有，這說明什麼？說明市場具有自我調整的功能，多方面的供應在滿足整個城市人口的居住問題。而租金一向都沒有售價那麼具有彈性，為什麼？租金更能反映城市住房供需、工資水平、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的，因為城市平均工資擺在那裡，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎麼漲？
房地產價格（售價和租金）的上漲最核心的支撐因素是人口和產業（決定了工資水平）。但是現在一個城市想要引入人口有多難，尤其是高素質人口，各大城市都在搶人才，增加平均工資就更難了，這需要城市產業升級來引領。
如果有一天，資產定價與租金回報率掛鉤，那麼就是房地產價格下跌的開始。目前一線城市住宅租金回報率大概為2%左右，我們就按照市場無風險回報4%（顯然房地產投資人的要求回報率肯定不止4%）來計算，要滿足這個回報水平，要不就是租金上漲一倍，要不就是房價暴跌一半。當然，這兩種情況都是極端理論的情況。如果沒有很強的外部環境作用的話，房價、租金及市場要求回報水平會緩慢達成平衡。
02
調控政策放開會導致房價報復性上漲？
對於這個觀點，我是實在不敢苟同。大家都知道，這輪房地產大牛市是貨幣超發、經濟上漲等因素疊加的作用，尤其是貨幣擴張。網上居然有觀點說這是本末倒置，說是房價上漲推動貨幣超發的。我個人是嚴重不同意的，2008-2009年房地產低迷的時候，4萬億元放下來，才導致房價開始上漲，2015年330後那一波急漲，是不是前面幾次的降準降息，開閘放水導致的？我覺得這種邏輯真是有點不可理喻，房價上漲推動貨幣超發，這理論居然也有人信了。
房地產市場上行，核心因素的就是經濟增長導致人們可支配收入增加。房價裡泡沫化的東西就是貨幣超發導致的。我們可以好好扒拉扒拉下，未來支撐房價快速上漲這兩個因素還存在嗎？改革開放以來，中國的GDP翻了幾番？未來30年還有這樣的潛力嗎？即便是李迅雷說的經濟新週期開啟了，也無法到達過去30年的漲幅吧？增量做這麼大了，要想繼續增加有多難！另外一個就是貨幣政策，明顯中央政府已經由擴張的貨幣政策轉變為穩健了，還妄想繼續超發貨幣，那真是要做死實體產業，把金融資產的泡泡越吹越大。
我只想問一句，房地產繼續報復性上漲的基礎在哪裡？按照現在中國房地產的存量價值，上漲10%需要多少資金？總是給老百姓灌輸這樣的預期沒什麼用，即便短時間能衝上來，遲早會死的很慘。
03
房地產市場陷入了死循環，無法解套？
房地產陷入了死循環？這個觀點主要理由是認為地方財政過度依賴土地財政，無法真正貫徹落實中央的調控政策。這個就多慮了。中央政府在幾年前就開始限制地方政策融資平臺融資，地方政府的整體負債率呈穩定態勢，今年年初財政部部長肖捷也說過，中國政府負債率並不高。所以我想說的是，放在全國的範圍內，政府的債務問題並沒有某些專家吹的這麼嚴重，也不可能成為無法解決房地產問題的死結，最多就是既得利益者處理的問題。
這幾年地方政府的賣了不少地，收到不少錢。開發商買了地，等於分擔一部分債務走了，購房者買了房子也分擔一部分走了。因為後兩者也都是負債購買的，等於把政府的債務置換出去了。有人可能認為有轉移風險的嫌疑，但是整個機制是透明的，各自作為市場主體自助選擇的，無可厚非。
一句話，對於中國政府，沒有所謂死結解不開的，只是想不想解和有沒有決心解。但目前這個時點，明顯是政府抱著積極的心態解決這個問題。為什麼？再不解決，實體經濟估計真的就要完蛋了。
04
政策實質是什麼
這次政策與以往政策最大區別是什麼？簡單打個比方，以前的“限購、限貸、限價”就如同是一劑猛藥，雖然見效明顯，但是治標不治本。近期出臺的政策就像是“慢性藥”，雖然短期內效果不見得明顯，但是要從根本上解決問題的。現在政策主要有三個方向：
租售同權。這個政策的實質就是要剝離附加在房子上的其他價值，諸如教育、醫療資源等公共產品以後不再與房子掛鉤，而是與你融入城市程度及貢獻度來掛鉤，比如說跟你入戶年限、社保繳納年限及繳納額度、稅收的創造水平等掛鉤。租售同權解決了房子所有者和使用者在使用城市公共產品上同等權利的問題，由於購買房子需要付出更大的代價，自然而然很多需求就會轉向租賃市場。這確實需要一個過程，畢竟大家對政策執行程度以及持續時間目前仍持懷疑態度。但租售同權的政策畢竟不像之前的短期政策，它是解決房地產長效機制一個基石政策，不會輕易取消的。從政策本身來說，它具有的社會影響性更大，政府在出臺之前一定是經過深思熟慮的，將會作為一個長期政策持續下去。所以，不要心存僥倖。
限制再次轉讓的時間。通俗點講就是限售，就是你買到房子後，想要再次轉讓就得等上幾年。這個政策其實在深圳早在辦公和工業物業市場是有探索的。深圳前海出讓很多商辦物業都是要求持有10年以上才可以銷售；而工改工的物業銷售給企業後，如果企業想要再次銷售必須等到5年後，5年內銷售也可以，所有的增值收益必須上繳。目前這個政策已經開始在各大城市的住宅市場推廣，核心就是降低房子的流動性，有點金融思維的人都知道，作為投資品的房子一旦流動性降低，其價值將會大大打折扣。
這些只是表面的解讀，我認為，實際上，限售是一個短期政策，是為了經濟轉型和推行房地產其他長期政策換取時間，可以理解為是以時間換空間。為什麼這麼說呢？如果諸如租售同權這樣的長期政策強推的話，後果就是大家對整個房地產市場預期會大大打折扣。一旦市場的堰塞湖打開，房價會不會出現斷崖式下跌？完全有可能，大家有條件可以去查看一下國內買房子的槓桿率。限售目前的目的就是堵住交易的口子，避免房價大幅下跌。畢竟在當前的經濟形勢下，房地產市場仍是支持國內經濟的支柱產業，另外也要避免房價下跌導致的銀行系統危機。
但是過了幾年後，這種情況發生的概率就會大大降低。一是經濟會逐漸轉型，對房地產依賴性越來越小。二是隨著經濟增長和居民收入增加，房價保持不漲就是相對下跌，五年八年後，大家對今天房價的感官肯定就不一樣了。三是通脹的持續（雖然是穩健的貨幣政策，但是適當的通脹是必要的），道理與二是一樣的，房價不漲就是相對下跌。
加大供應保障性住房。從中央政府到地方政府，這幾年增加保障房供應算是不遺餘力。深圳對新建房子及舊改項目，要求配建保障房的比例不斷提高，並且都允許位置較好的工業區改成保證房。保障房供應不僅是抑制市場的方式，更是基於社會穩定和公平角度考慮的。社會需要良性發展，滿足普通老百姓基本居住需求是基礎。保障房供應肯定會分流很大一部分剛需客戶，同時也能夠起到降低居民槓桿率的作用。對於中國城市的中產階層（暫且把有一套房子的人稱為中產）來說，抗風險能力是很差，按照三成首付，買一套房子基本上就做了三倍槓桿，房價跌了30%，你得補充抵押物，不然就得讓銀行收回（關鍵是被銀行收回了也沒用）。現在很多白領買房子首付都是東借西挪湊起來，哪還有什麼資產可以再抵押給銀行？！
05
房地產市場下一個發展目標
從今年的調控政策來看，一切似乎有點和風細雨，但就像我在上文說的一樣，這些政策雖然短時間效果不明顯，但確實是著眼於改變長期市場機制的政策。房地產市場的終極目標將會是建立真正的保障房和商品房市場雙規運行的機制——整個保障房體系將會真正覆蓋剛需客戶，供應主體將以政府和國企為主，而商品房市場完全按照完全市場化運作，政府不再進行過多幹預。
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