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買房就找秘書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。
土拍結果一覽：
1、經過120輪競拍， 成都新希望置業有限公司拿下邁皋橋G01地塊，成交總價53.2億，樓面地價 22628 元/㎡，溢價率28.81%。
2、經過58競拍， 世茂（上海漫瓏企業管理有限公司）拿下西善橋G02地塊，成交總價28 億，樓面地價16620 元/㎡，溢價率25.56%。
3、經過27競拍， 南京雨花建設發展有限公司 拿下軟件谷G03地塊，成交總價 1.86 億。
4、經過1競拍， 南部新城開發建設有限公司 拿下大校場G04地塊，成交總價 1.1 億。
5、經過1競拍， 金茂攜手南京蘇豪康養小鎮投資有限公司拿下湯山G05地塊，成交總價25.6億。
6、經過1競拍， 南京新基安成科技發展有限公司 拿下青龍地鐵小鎮G06地塊，成交總價 1.53 億。
7、經過 14 競拍， 金輪國際創豐有限公司 拿下南站G07地塊，成交總價 9.5億。
輝哥解讀
1、新希望、世茂今天成功拿到住宅地塊，溢價率均在25-30%之間，南京土地市場重新活躍起來。
表現在幾個方面：一是參與開發商明顯增多，二是溢價成交重回市場，三是競拍輪次明顯增多，競爭不但活躍而且趨於激烈。但是從最終結果來看，溢價率相對適中，並沒有初選合肥等地地價翻倍成交的情況，說明南京土地市場的回暖呈現總體穩中有升、漲幅適度的特徵，預期和地價都一改年前的降溫趨勢而進入穩定運行區間，穩地價穩預期取得顯著成效。
2、南京土地市場的回暖，有6大因素直接推動：
（1）金三樓市回暖，成交明顯回升，提升了開發商的預期和信心，從而敢於出手拿地。
（2）度過了年底資金鍊的難關之後，加上宏觀層面不斷降準釋放流動性，貸款額度增加，容易貸款和融資，開發商的資金鍊得到緩解，有錢拿地了。
（3）2018年由於市場降溫，開發商不敢拿地，導致目前手上的土地儲備比較缺乏，只能支撐今年，明後年的業績任務倒逼今年要儘快拿地。
（4）由於調控鬆綁和市場回暖的預期，開發屆對房價上漲和地價上漲的預期升溫，大家都想趁著地價不高趁早拿地，都害怕後面地價上漲，拿地難度更大，所以都趁早出來搶地了。
（5）房價上漲預期，以及對限價鬆動抱有希望，也提升了開發商對地價的承受能力，願意承擔更高一些的地價。
（6）本次土拍所定的底價並不高，結合區域房價限價來看，本身就具有一定的溢價空間，最終的成交價也比較適中。溢價的一個重要因素是底價不高。
3、地價的重新溢價以及土地市場的活躍，這種樂觀的情緒以及地價可能推動房價上漲的效應必將傳遞到樓市，這將有利於樓市金三回暖的持續，進一步提振買房人看好後市的信心，原本觀望的買房人可能會結束觀望、加速入市出手買房，對於穩定房價、刺激銷售、促進回暖都將產生持續的傳導效應。建議自住的買房人，買房還是要趁早。
土拍詳情
01
NO.2019G01地塊
棲霞區邁皋橋街道合班村288號地塊
經過 120 輪競拍， 成都新希望置業有限公司拿下邁皋橋G01地塊，成交總價53.2億，樓面地價 22628 元/㎡。
該地塊掛牌出讓起始價41.3億，最高限價58.7億。起拍樓面價17567元/㎡，限制樓面價24968元/㎡。
地塊四至：東至北苑東路，南至熙湲路，西至逸文路，北至邁堯西路。
總用地面積：14661814㎡；
出讓面積：90424.47㎡；
出讓年限：70年；
規劃用地性質：R2二類居住用地；
容積率：1.01≤R≤2.6；
建築高度：50≤H≤80米；
G01地塊緊鄰區域老盤——星葉瑜憬灣，同時又緊挨著需要現房銷售的棲霞建設G53地塊，樓面價19955元/㎡。
G01地塊出讓條件：
1）該地塊須配建建築面積不小於11756平方米的人才房（含租賃住房），由競得人建成後無償移交南京安居集團。
2）地塊內規劃住宅建築高度不得低於50米，商業裙房不受此限。
3）地塊範圍內須配建的小學由市土地儲備中心出資委託南京安居集團，根據教育主管部門提出的要求進行建設，建設費用須經第三方審計機構確認，由南京安居集團與市土地儲備中心結算。
4）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於50%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付。
02
NO.2019G02地塊
雨花臺區西善橋街道寧蕪鐵路以南C2、C3地塊
經過 58 競拍， 世茂（上海漫瓏企業管理有限公司）拿下西善橋G02地塊，成交總價 28 億，樓面地價16620 元/㎡。
該地塊掛牌出讓起始價22.3億，最高限價32.3億。起拍樓面價13237元/㎡，限制樓面價19172元/㎡。
四至：北臨沿山路，南臨吳山路，東臨檀山路，西臨柏山西路。
總用地面積：89461.91㎡；
出讓面積：地上67389.32㎡、地下7494.03㎡；
出讓年限：住宅70年、商業40年；
規劃用地性質：二類居住用地、商業用地、幼托用地；
綜合容積率：2.6。
G02地塊所在區域在2018年累計出讓了3幅地，分別為電建G18（電建洺悅華府），樓面價17919元/平；招商G30（和峰南岸），樓面價14164元/平；龍湖G41（龍湖·天鉅），樓面價13993元/㎡。
G02地塊出讓條件：
1）A、B分區地上一層及負一層須由競得人自持不低於各個樓層建築面積的50%，且自持總建築面積不得小於10000平方米，剩餘建築面積可分割銷售，但須統一經營管理。
2）C分區內商業建築面積不得超過該地塊地上總建築面積的10%。
3）D分區規劃用途為幼托用地，由雨花臺區政府負責出資並建設，所對應土地按劃撥方式供應。
4）E分區地表為公園綠地，出讓範圍為地下空間，僅可建設地下停車庫及商業用房，地下所建商業用房須由競得人自持不低於50%，自持部分房產不得銷售、不得轉讓。
5）地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付。
03
NO.2019G03地塊
雨花臺區中國（南京）軟件谷菊花裡地塊
經過 27競拍， 南京雨花建設發展有限公司 拿下軟件谷G03地塊，成交總價 1.86 億。
該地塊掛牌出讓起始價1.08億，未設最高限價。
四至：東至華為路、南至現狀道路、西至江蘇省工業設備安裝集團有限公司、北至鐵心橋街道鐵心村三窪一組集體土地。
總用地面積：9566.81㎡；
出讓面積：9566.81㎡；
出讓年限：40年；
規劃用地性質：商辦混合用地；
容積率：R≤3.0；
G03地塊出讓條件：
1）該地塊不接受聯合競買。
2）地塊內所建全部房產須由競得人自持不少於10年（自竣工驗收合格之日起算），自持期間不得銷售、不得轉讓。
3）地塊內須配建四星級或以上標準酒店一所，地上建築面積不得小於18000平方米，該酒店自持10年後可整體銷售、整體轉讓。
4）該地塊毗鄰砂礫層保護區，基坑開挖邊界須距用地紅線退讓5米；開挖前應做好設計工作，確保基坑及周邊保護區、建築物、道路的安全；施工中應加強基坑監測工作，發現異情及時報告；開挖過程中應通知報告編制單位到現場進行剖面記錄、拍照、取樣、描述；在砂礫保護區邊界設置圍擋措施。
5）地塊要求裝配式建築面積比例為100%，建築單體預製裝配率不低於40%。
04
NO.2019G04地塊
秦淮區南部新城校場一路北側地塊
經過 1 競拍， 南部新城開發建設有限公司 拿下大校場G04地塊，成交總價 1.1 億。
該地塊掛牌出讓起始價1.1億，未設最高限價。
四至：東至紅堤路、南至規劃道路（校場一路）、西至規劃道路、北至紅花河。
總用地面積：7647.55㎡；
出讓面積：7647.55㎡；
出讓年限：40年；
規劃用地性質：商辦混合用地；
容積率：R≤3.0；
G04地塊出讓條件：
1）該地塊不接受聯合競買。
2）競買人須在中華人民共和國境內註冊，經營範圍包括城市基礎設施、市政公用項目和社會服務配套項目的投資、建設、管理。
3）地塊內須配建用地面積不小於2800平方米、建築面積不小於706平方米的公交首末站一座，該公交首末站由南部新城管委會負責出資並委託競得人建設，且與出讓項目同步規劃、同步建設、同步驗收，建成後移交公交主管部門，所對應土地按劃撥方式供應，出讓面積據實核減。該公交首末站建設費用須經第三方審計機構確認，由競得人與南部新城管委會結算。
4）地塊上可建商業用房建築面積佔地上總建築面積比例不大於15%。
5）除公交首末站以外，地上所建全部房產須由競得人自持，不得銷售、不得轉讓。
6）地塊要求裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於40%。
05
NO.2019G05地塊
江寧區湯山旅遊度假區美泉路以南、寧泉路以西A-G地塊
經過 1 競拍， 金茂攜手南京蘇豪康養小鎮投資有限公司拿下湯山G05地塊，成交總價25.6億。
該地塊掛牌出讓起始價25.6億，最高限價37.1億。起拍樓面價12048元/㎡，限制樓面價17460元/㎡。
四至：東至寧泉路、南至新寧杭公路、西至規劃二路、北至美泉路。
總用地面積：275450.07㎡；
出讓面積：226048.90㎡；
出讓年限：40年，70年；
規劃用地性質：文化活動用地、商業用地、老年公寓用地和社會福利用地；
綜合容積率：0.94；
G05地塊出讓條件：
1）競買人或其直接、間接控股股東須為世界500強企業（以財富雜誌2017年公佈名單為準）。
2）該地塊不接受聯合競買。
3）A分區須建設一所文博中心，建築面積不小於7000平方米，競得人須自持10年（自項目竣工驗收合格起），10年後可整體轉讓或整體銷售。
4）B分區須配建公共廁所、社會停車場，其中公共廁所建築面積不小於120平方米，社會停車場設置不少於130個停車位。F分區須配建公共廁所，建築面積不小於60平方米。B分區、F分區公共廁所均由競得人出資建設，建成後無償移交給江寧區政府。
5）D分區須建設一所老年大學，建築面積不小於18000平方米，不得分割銷售、不得分割轉讓。競得人須引入教育部批准的藝術類本科院校參與運營。
6）G分區須建設一座養老院，建築面積不小於15000平方米，床位數不得少於200床，競得人須自持10年（自項目竣工驗收合格起），10年後可整體轉讓或整體銷售。
7）該地塊因建築業態較多，出讓後可應稅務部門要求向稅務部門提供各用途及分區的起始價測算說明。
06
NO.2019G06地塊
江寧區麒麟街道地鐵小鎮青龍片區03-009地塊（辦1）
經過 1 競拍， 南京新基安成科技發展有限公司 拿下青龍地鐵小鎮G06地塊，成交總價 1.53 億。
該地塊掛牌出讓起始價1.53億，未設最高限價。
四至：東至河清路、南至袁家邊路、西至九鄉河東路、北至龍王山大道。
總用地面積：27236.43㎡；
出讓面積：22954.73㎡；
出讓年限：40年；
規劃用地性質：商辦混合用地；
容積率：R≤2.0；
G06地塊出讓條件：
1）該地塊不接受聯合競買。
2）地塊內應配建佔地面積不少於2500平方米的公交首末站一處。公交首末站應配建不少於150平方米的管理用房、不少於37平方米的附屬用房，同時應單獨設置不少於20平方米的配電房一處、標準洗車臺一個，其他具體設置要求及規模應徵求公交主管部門意見。該公交首末站由競得人負責出資建設，建成後無償移交給南京公共交通（集團）有限公司。公交首末站建設費用約498.76萬元，最終建設費用須經第三方審計機構確認，如超出498.76萬元，則超出部分由競得人自行承擔；如不足498.76萬元，則不足部分由競得人將不足部分補交給南京地鐵小鎮開發建設集團有限公司。
3）地塊內除滿足公交首末站必備的建築面積外可進行商業辦公開發，商業辦公地上建築面積中允許兼容建設不超過20%的酒店式公寓、不超過40%的商業，剩餘部分可建設辦公。不少於商業辦公地上總建築面積10%的商業和不少於商業辦公地上總建築面積40%的辦公須由競得人自持不少於10年（自竣工驗收合格之日起算）。
4）地塊要求裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於40%，酒店式公寓100%實行全裝修和成品交付。
07
NO.2019G07地塊
江寧區東山街道南京南站中軸地塊（站西26-27號）
經過 14 競拍， 金輪國際創豐有限公司 拿下南站G07地塊，成交總價 9.5億。
該地塊即為2018年第三批預公告中的江寧區南京南站南廣場中軸（站西26-27號）地塊。掛牌出讓起始價8.2億，未設最高限價。
四至：位於江寧區東山街道，西鄰站中二路、北至規劃道路、東至現狀、南鄰宏運大道。
總用地面積：101845.10㎡；
出讓面積：地上27577.98㎡，地下42492.60㎡；
出讓年限：40年；
規劃用地性質：商辦混合用地；
綜合容積率5.79；
依據規劃指標：該地塊共分為A-H8個小地塊，其中A、B地塊為商辦混合用地，面積27584.58㎡，佔總用地面積的36%。
G07地塊出讓條件：
1）該A分區內酒店式公寓建築面積不超過該分區地上總建築面積的50%。
2）I1、I2分區地面為道路及綠化用地。I1分區地下空間整體規劃建設，可佈置商業及停車設施；I2分區結合A、B分區地下空間整體開發，I1、I2分區地下空間開發範圍及方式以南京市規劃和自然資源局審定的方案為準。
3）A分區中應配建地上建築面積不小於1900平方米的南站綜管辦辦公用房，該辦公用房由競得人負責出資建設，建成後無償移交給南站綜管辦，所對應土地按劃撥方式供應，出讓面積據實核減，出讓金不作調整。
4）C、D、E、F、G分區為綜合公園用地，H分區為廣場用地，C、E、G分區須各配建公共廁所一座，F分區須配建熱力站一座，I1分區地下一層與東側地塊進行連接，須配建9個連接通道，並與北側南京南站南廣場進行通道連接，上述公共廁所、熱力站、地下連接通道等設施均由競得人出資建設，建成後無償移交給南站綜管辦；綜合公園和廣場由鐵投公司負責出資並建設。
5）競得人應首期開發建設C、D、E、F、G、H、I1分區，並應在完成對地鐵安全各項安全保障工程後，向市文化旅遊局申請開展C、D、E、F、G、H分區的考古勘探工作，在取得市文化旅遊局書面同意後，方可進行開發建設。
6）該地塊位於土山機場限高範圍內，且地塊內有現狀軍用光纜，競得人在報審規劃設計方案時須徵得部隊書面同意。
《輝哥置業大講堂》活動招募
1、活動時間：本週六（3月30日）下午14:30
2、活動地點：中糧悅天地售樓處（南京市江寧區鵬山路28號，乘坐1號線至南京交院站，2號口）
3、主講人：南京房地產促進會秘書長 、《輝哥說樓市》創辦人張輝；
4、報名方式：微信聯繫吳女士（微信搜索
15261498762），發“姓名+人數+聯繫電話”報名。閱讀更多 輝哥說樓市 的文章
