首先，在閱讀本文的時候，你必須得明白一個道理：國家出政策絕對是深思熟慮、咬文嚼字過的，不會讓你誤讀出不該有的信號。
因此，從某種意義上講，當大多數人都從一個政策中讀出一種判斷時，那基本上決策層本身就是想告訴你這樣的一個結論，只不過有些話不能直白地說而已。
在心理學的範疇中，這就叫做“預期”。
1
言歸正傳，說一說發改委在12月12日出臺的這紙政策。
國家發改委發佈的政策名為《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，政策的目標很明確，是提高直接融資比重，優化債券融資服務，增強企業債券服務實體經濟能力。
在發改委所列的四類行業中，房地產企業赫然在列。儘管發改委給優質房企設了一個看上去較高的門檻，但無論如何房地產已經進入了政策層關照的視野，也成為了“服務實體經濟”的重要力量。
聊勝於無。
按照發改委的政策，房地產優質企業的財務指標要求包括：房企資產總額應大於1500億元；營收大於300億元；不超過所在行業資產負債率重點監管線，未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過85%。
按照這樣的門檻，跟著發改委能吃到“直接融資”這塊大肉的，當然是為數不多的十幾家房地產頭部企業。不過，只要這個行業中有企業能吃到肉，那就總有其他企業能喝到湯。
畢竟，自然法則中不僅有優勝劣汰，還有抱團取暖。
因此，這次力透紙背的政策猶如一場及時雨，瞬間滋潤了房企久旱乾渴的心田。
2
發改委這次政策的信號意義明顯大於政策本身。“服務實體經濟”的大旗已經樹了起來。
縱觀2018年全年的房企融資，1—10月，融資監管層密不透風，渠道越來越窄，境外發債難，市場一度出現房企發債中止潮現象，一週之內4、5家房企同時發債中止已是常態。
轉折點出現在隨後的11月，全國多家房企密集獲准發行較大額度的融資。有數據顯示，合計總額已逾千億元。
不少有著直觀感受的企業老總以及券商分析師告知90度，11月房企的融資環境已經有所好轉，審批速度比之間快了好多，這大不同於此前的“靜止狀態”。
這表明，在發改委出臺這則政策之前，房企融資渠道閥門其實已有鬆口。那為什麼決策層還要把已成事實的現狀，再作為政策發佈出來？
很大程度上，市場需要來自官方的明確信號。而官方釋放信號的作用並非政策本身，而是用來改變預期的。
就如中原地產首席分析師張大偉所說，從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成。
這一判斷如今已逐漸成為共識。未來，“服務實體經濟”這個筐裡能裝進的利好或許會更多。
某國務院發展研究中心專家近期在與業界交流，提到未來主要調控方式時說道，中央會建立房地產的監測系統，面向70個大中城市，會把限價等手段慢慢放開。
其中，高價房堰塞湖現象已經開始緩解，比如，成都已經把過去的高價房慢慢放出來了，有消息表明，兩個半月前已經行政性限價默許取消了。
3
利好不是隻存在於房地產行業，如果你把發改委的政策只解讀為“救樓市”，那就錯了。大家好才是真的好。
近日，據外媒報道，2019年中國或將推出5萬億的降稅大禮包。“減稅”將成為明年中國經濟的關鍵詞。
不過，無需急著用2008年的4萬億救市來作比。
此一時彼一時。當年4萬億大水漫灌，作為國民經濟支柱產業的房地產，有著強大的吸附作用，熱錢湧入，快速掀了一波樓市大幅上漲的行情。2009年的樓市高熱仍然歷歷在目。
十年後的2018年，經過兩年多的調控，房價趨於穩定，投資屬性已基本出清，形勢穩定的籌碼緊握在手，已沒有必要一直處於死死的緊張狀態，否則市場層面可能會出現更大的負面反彈。
因此，與其說“救市”，倒不如說是一種基於此前緊張到窒息狀態的調控“回正”。
縱觀整個2018年市場層面出現的各種怪異現象，“錢慌”引發的連鎖反應或已能說明太緊張帶來的反作用力。
今年四季度以來，突然間，轟轟烈烈烈的裁員潮兇猛而至，“人吃人”的恐懼氣氛籠罩頭頂，引得國務院向市場喊話“不裁員、少裁員可以獲得50%失業保險返還”。土地市場，僅前7個月，全國土地流拍就達到了800宗，創歷史紀錄，土拍大場面中，難見缺錢的民營企業身影，而政府為了完成土地供應計劃，也不得不做出“推出保證金共享機制”等各種妥協性讓步。
資本層面更是疲軟無力，投資者預期混亂和背離，市場頻現股債雙殺。就連前央行行長周小川也發言表態，解鈴還須繫鈴人，極度疲軟的市場和悲觀情緒，需要一根大陽線來根治。
4
有一個事實需要關注一下。
在深圳、杭州、南京等多個城市釋放出部分銀行下調房貸利率的消息後，12月11日，融360發佈《2018年11月中國房貸市場報告》顯示，2018年11月，全國首套房貸利率環比增幅結束了22個月以來的連漲，首現“零漲幅”。
多家銀行工作人員也表示，此前動輒按月的放款進度，如今已是一週之內就可以放款。房貸利率下調，也意味著剛需族購房的成本大大降低。
有分析認為，這次房貸利率下調，可能是地方對樓市調控空間的一次試探，而具體執行人是銀行。既然這次利率下調中央並未出現約談或再次喊話，說明這個下調空間並未觸犯中央底線，是可接受的。
不過，目前的房貸利率相較於基準而言已經是歷史高位，部分銀行上浮比例已經到20%以上，未來上調空間十分有限，保持平穩或小幅回落的概率較高，但目前的宏觀調控政策來看，並沒有大幅下調的動因。
這也意味著，未來一段時間內房貸利率可能處於回調下的穩定狀態。
話又說回來，一系列政策及市場表現利好的背景下，是否意味著剛需族上車時機已到了呢？
只能說，當公積金政策不斷收緊以及土地價格不斷攀升的時候，當現在的限價房、共有產權房這些保剛需的盤不但價格昂貴，且並不能真正滿足剛需的需求的時候，當各大項目的備案價被默許悄悄調高的時候，作為剛需的你，購房成本早就在不動聲色中悄悄上升了。
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