萬能的崑崙神
1、近十年西安市商品住宅均價走勢
從這個圖上來看，西安房價在2010年和2015年出現了連個大的拐點，房價迅速飆升。今年出現了一系列的限制房價的措施，應該能夠收斂下來，但是指望房價能夠降低下來，則是不可能。
我只見過股票升上去還能降下來，卻沒見過房價升上去後還能降下來的。房價只有升沒有降，最差也不過是保持平穩。
什麼是剛需，房子就是剛需！
房子的價格包含三部分：
建築商建築成本50%，政府土地20%，開發商30%。仔細考慮一下開發商需要30%做什麼吧。就知道為什麼房價降低不下來了。【注：原來這裡寫成了政府土地30%，特別修改為20%。此處多謝友友的批評。】
昨天下午成思危在清華大學舉行了題為“當前經濟形勢與中國房地產業的發展”的演講。他公佈了自己掌握的一項調查結果，“2005年我的博士生專門做了一次調查：在北京、上海和福州做了三個案例研究，結論都差不多，在房價中，房子土地和建築成本佔50%，政府稅費佔20%，開發商佔30%。”成思危解釋說，“這30%裡有一部分，是開發商最不願意公佈的，說白了就是行賄的費用。”花出去的前都需要通過房價補回來。所以不要祈禱房價降下來，沒用。
另外參考了MBAlib，發現還有一種說法，這種說法，但是基本差不多。
2、2017年西安市房價均勢
整整一個2017年，西安市的房價已經升高到一萬前後，雖然在九月份之後有所波動，但是基本保持在一萬以上的房價。
3、2016年和2017年西安市房價變化圖
這個圖是不是更明顯，這種對比。
單獨區域內的房價對比是不是效果更明顯。
綜合以上，發現，雖然西安的房價一直在上漲，但是在所有的二線城市中，已經算是足夠厲害了。
看看下面這個圖瞭解一下全國的房價與工資的對比圖，這樣才有一個明晰的認識：
4、總結和個人建議
總結來說，西安的房價仍舊會有上漲，但是漲幅則不一定。原因有二，一個促進上漲的因素是全國大城市在一萬多的城市不多了，抑制因素為國家的一貫政策。所以這兩種力量的制約下，個人認為西安房價會漲，但是漲幅不會太大。
住房以剛需為主，時間和世事變化太快，不要因為多要了幾十平房子揹負了幾十年的債務，這樣對於人生來說其實是很累的。
這些只是個人的心裡話，至於是否能夠讓你滿意，我就不知道了。
以我真誠真心，竭盡全力為您解惑。
以上為個人意見，僅供參考。以我真誠真心，竭盡全力為您解惑。希望能夠對您有所幫助。
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西安是個大城市，得好好看看。
咱們先來來了解一下西安的限購政策，這個號稱西安史上最嚴的限購政策是：西安戶口可以買兩套，外地戶口只能買一套。但是這個限購令，卻被很多人理解為，調控政策雖有，但政策相對寬鬆，因為，限購令裡面有兩條，一是屬於人才引進的，購買家庭自用住房，不受限制；二是公司名義買房不限購。為什麼說相對寬鬆，外地人還可以買房，人才引進不限制，公司買房不限制。你去看看其他真正嚴格的城市的限購是怎樣的。
就是這樣一種相對寬鬆的限購，使得西安在2017年的成交量沒有明顯下滑甚至還有大幅增長。
西安二手房成交量同比增長41%，價格同比增長26%，這個增長，不算低了吧。
看看這張圖，西安的價格漲幅在調控後排在全國前列的位置。
這一年來，西安量價齊漲，西安老百姓應該都深有體會。西安會採取限購，至少說明一點，西安的去庫存壓力已經不大甚至可以說不存在了，直白的理解，就是西安的房子不愁賣了。而西安之所以採取限購，還有很重要的一個原因，就是鼓勵人才的流入，這從西安的限購政策裡面已經可以看得非常明白了：屬於人才引進的購買家庭自用住房，不受限制，這是非常明顯的鼓勵人才落戶政策，而人才落戶最重要的就是要鼓勵他們買房。
西安是全國高校數量排名第五的城市，63所高校裡面有42所本科院校，數量僅此於北京和武漢，全國第三，按道理，人才數量應該非常多。可是西安整個城市總人口才880萬，跟眾多二線城市比並沒有什麼優勢，而常住人口數量的增長也是遠遠低於同級別的一些省會城市。
西安為什麼作為西北重要城市發展卻一直不是很理想，一個重要的原因就是缺少高精尖的人才，而上面所提到的眾多優質高校的數量，並沒有成為西安真正的優勢，因為，這些培養出來的人才並沒有真正留下來，沒有留在西安，流向了其他周邊的大城市。
正是基於此，西安父母官終於明智地做出了重要的決定，2017年5月份開始頒佈了有史以來最優厚的人才吸引政策。
通過放寬落戶限制、提供租購房生活補貼、提供就業支持，再加上前面提到的人才引進不限購的殺手鐧，目的就是為了留住這些辛辛苦苦培養出來的人才。
從發佈人才新政後的房價走勢來看，房價也在穩步上漲。這完全合情合理，為什麼房價一路走高，因為落戶的人多了，可以買房的人多了，可買的房子少了（去庫存壓力小了），競爭買房的人多了，市場規律就是這樣，需求大了，價格自然就漲了。按照目前西安880萬人口900萬不到，官方計劃目標2020年人口要突破1000萬，也就意味著，未來這兩年，將有100多萬人成為西安的剛性需求買房者。需求就擺在這。鼓勵人才落戶西安，要落戶，不買房，留得住嗎？
顯然，為了吸引人才，西安出臺了相對寬鬆的限購政策，也刺激了2017年的量價齊漲，但政府不會讓這樣的勢頭一直漲下去，國家大方向“持續嚴厲調控”的核心不會變，因此，會有相應的調控手段來嚴格控制房價的猛漲，接下來的成交量，預計會有所放緩和並逐步趨於平穩，價格漲幅會逐漸收窄。
但，別忘了，未來兩年，有100多萬人要競爭買房呢，這個時候，能出手的就出手。
趙宇彥Mic
西安樓市現狀
1.西安限購限售政策
本市主城區和西鹹新區購房條件：
戶口，或連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證。
取得不動產證後2年，才可以出售。
2.西安基本面
再來說市場基本面：
市場價格是均價11000-11500元的基本面（能相中的樓盤價格、值得買的樓盤）。
西安住宅市場2017年的數據：
銷售額：1127億（比2016年下滑16%）
銷售量：1312萬平（比2016年下滑31%）
銷售均價：8595元/平（可上浮20%至10500元/平，更接近西安真實均價）
截止2017年底，住宅庫存：1093萬方，去化週期為：8.3個月
而且從數據上來看2017年的住宅供應數據和銷售數據，供求基本平衡。
這麼看的話，市場雖然略有緊張，但也還好啊。
2018呢？
而2018年的市場到底能不能穩定，要看2018年的數據：
2017年的供地基本上和2016保持一致，並小有下降。
2018預計入世住宅體量為大於2520萬平。
2017年住宅市場共計銷售了1312萬平。截止2017年底市場還有庫存1093萬平。
而隨著房住不炒的強監管不放鬆，疊加西安戶口的放開，2018年的銷售量肯定不會比2017年好，大概率是保持一致並略有下降。
所以，2018年底的庫存去化週期一定比2017年底的8.3個月要高！
這麼看的話，2018年市場應該是穩定的，不用急才對？
但事實是這樣嗎？
真實的西安市場和背後原因
而真實的2018年3月份的西安樓市卻是相當的火熱，雖然還談不上像成都杭州的全款搶和一房難求，但開盤去化率卻是相當的高，並頻頻清盤。
為什麼？
2018年至今，西安落戶30萬，成了全國最搶眼的網紅城市。
西安無底線的放開：
學歷要求：全日制普通高等院校、中等職業學校（含技校）畢業，或具備國民教育同等學力的人員及留學歸國人員。
年齡要求：具有本科（不含）以下學歷的，年齡在35週歲（含）以下；具有本科學歷的，年齡在45週歲（含）以下；具有碩士研究生以上學歷的，不受年齡限制。
總結一下：35歲以下的大專學歷、45歲以下的本科學歷、100歲以下的碩士學歷，到西安無條件立馬落戶。
一天落戶8000人都去幹嘛？
為了孩子高考（主要是河南人去）
為了買房（主要是便宜，由於城市板塊輪動效應，強二線城市杭州、蘇州、武漢、鄭州、成都、重慶都已是高位價格，而西安價格還是窪地，有補漲需要）
這就是當前西安樓市火爆的根本，如果沒有放開無底線落戶這一項，西安市場目前應該是非常平穩的。
2018年的市場會如何？
2018年最受傷的還是西安剛需，當地工資水平與房價漲幅完全不匹配，奮鬥了10年，正要在西安買房，突然發現還要奮鬥10年，你說傷心不傷心。
所以，剛需趕緊買，別幻想了，本來落戶大軍沒來的話，2018是可以撿漏的。
目前來看，剛需趕緊買就是漏。
有漲幅，但別期待太多，再漲20%，就是13800元，就和鄭州合肥差不多了，我為什麼不投資鄭州、長沙、重慶？
整個大中國，人和錢往東往南的流動是不可逆的。
無底線落戶搶人這個事，會不會被叫停？我不知道，但這是潛在風險，一旦叫停，西安即刻就要被打擊。
西安購房指南
先住記一句話：未來5年看滻灞，未來10年看灃東新城。
再來看兩張圖：
必須要對西安發展的三條南北主線瞭然於心。
沿著高新區的南北軸：科技創新軸
沿著大雁塔的南北軸：歷史文化軸
沿著滻灞的南北軸：國際文化軸
所以，未來什麼最有潛力？什麼最有後勁？什麼最有動力？
一定是科技創新軸！
所以，這條線應該是關注主線，但問題又來了。
這條線除了南邊的高新還行，北邊的發展太差太晚，動作太慢！
但，未來沒問題。
所以，需要10年，未來10年看灃東。
為什麼說未來5年看滻灞？
因為滻灞的配套落地的很快，全運會會址、絲路國際會展中心、西安體育中心、地鐵、學校、道路、使館、絲路國際會展中心。
都是重磅規劃。
又是打造生態環境宜居概念，所以，未來這5年，滻灞是熱點。
但到底該在2018年關注哪些片區和項目呢？
區域價格上浮20%才接近於真實價格。
瞭解了區域價格再來看供應。
要看供應，從供應量大的區域來選擇，因為有競爭，有供應，客戶的話語權會大一些。
我的建議是，在2018年，關注那些在2017年供地最多的區域！
也就是說，在2018年：
第一關注滻灞
第二關注曲江和灃東
第三關注長安、經開、高新
同時，關注碧桂、萬科、綠地、融創、恆大這五家開發商。
因為地多，因為追求快速週轉，因為追求流量，快速賣掉>賺錢，所以不會計較單盤得失，而會讓利於購房者，會有更多的機會出現。
兩相疊加，結論如下：
在2018年，關注碧桂園、萬科、綠地、融創、恆大在滻灞、曲江、灃東的樓盤，會有更好的機會出現。
最後的幾個建議
1.碧桂園在其它很多城市交房後的實際情況並不好，問題太多，這是碧桂園特有的管理模式和成本模式決定的，碧桂園在西安目前是重倉，因為至今沒有一個碧桂園項目交房，大家是期待值很高，在此提醒的是：謹慎！期望越大，失望越大。
2.有對西安有一種預感，就是主城區的價值一定會迴歸，目前整個西安都是在追逐外環區域，恨不得把主城都踩腳下，都來鄙視，但主城畢竟是主城，主城價值一定會在未來強勢迴歸！所以，現在這個階段，關注主城區，是明智的。
3.2018年的市場不好說，目前看很難穩，剛需看好了就可以買，投資要注意優選項目，注意價格和預期，優選地鐵盤。
大鬍子說房
除了房價想朝一線大城市看齊以外，冬天不供暖，這一條也絕逼能和廣深這種一線大城市看齊，來吧，獻上一首涼涼
黃裳10
一帶一路對於西安的未來簡直不用太好，現代城市的發展都是基於貿易，穩定的政治環境下，陸運的成本要優於海運，尤其是高鐵的速度優勢，很多人現在還理解不了西安是中國唯一一個內陸港的含義，未來房價會基於城市發現匹配，國內前十的水平～
