万能的昆仑神
1、近十年西安市商品住宅均价走势
从这个图上来看，西安房价在2010年和2015年出现了连个大的拐点，房价迅速飙升。今年出现了一系列的限制房价的措施，应该能够收敛下来，但是指望房价能够降低下来，则是不可能。
我只见过股票升上去还能降下来，却没见过房价升上去后还能降下来的。房价只有升没有降，最差也不过是保持平稳。
什么是刚需，房子就是刚需！
房子的价格包含三部分：
建筑商建筑成本50%，政府土地20%，开发商30%。仔细考虑一下开发商需要30%做什么吧。就知道为什么房价降低不下来了。【注：原来这里写成了政府土地30%，特别修改为20%。此处多谢友友的批评。】
昨天下午成思危在清华大学举行了题为“当前经济形势与中国房地产业的发展”的演讲。他公布了自己掌握的一项调查结果，“2005年我的博士生专门做了一次调查：在北京、上海和福州做了三个案例研究，结论都差不多，在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。”成思危解释说，“这30%里有一部分，是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。”花出去的前都需要通过房价补回来。所以不要祈祷房价降下来，没用。
另外参考了MBAlib，发现还有一种说法，这种说法，但是基本差不多。
2、2017年西安市房价均势
整整一个2017年，西安市的房价已经升高到一万前后，虽然在九月份之后有所波动，但是基本保持在一万以上的房价。
3、2016年和2017年西安市房价变化图
这个图是不是更明显，这种对比。
单独区域内的房价对比是不是效果更明显。
综合以上，发现，虽然西安的房价一直在上涨，但是在所有的二线城市中，已经算是足够厉害了。
看看下面这个图了解一下全国的房价与工资的对比图，这样才有一个明晰的认识：
4、总结和个人建议
总结来说，西安的房价仍旧会有上涨，但是涨幅则不一定。原因有二，一个促进上涨的因素是全国大城市在一万多的城市不多了，抑制因素为国家的一贯政策。所以这两种力量的制约下，个人认为西安房价会涨，但是涨幅不会太大。
住房以刚需为主，时间和世事变化太快，不要因为多要了几十平房子背负了几十年的债务，这样对于人生来说其实是很累的。
这些只是个人的心里话，至于是否能够让你满意，我就不知道了。
以我真诚真心，竭尽全力为您解惑。
以上为个人意见，仅供参考。以我真诚真心，竭尽全力为您解惑。希望能够对您有所帮助。
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阅读修身
西安是个大城市，得好好看看。
咱们先来来了解一下西安的限购政策，这个号称西安史上最严的限购政策是：西安户口可以买两套，外地户口只能买一套。但是这个限购令，却被很多人理解为，调控政策虽有，但政策相对宽松，因为，限购令里面有两条，一是属于人才引进的，购买家庭自用住房，不受限制；二是公司名义买房不限购。为什么说相对宽松，外地人还可以买房，人才引进不限制，公司买房不限制。你去看看其他真正严格的城市的限购是怎样的。
就是这样一种相对宽松的限购，使得西安在2017年的成交量没有明显下滑甚至还有大幅增长。
西安二手房成交量同比增长41%，价格同比增长26%，这个增长，不算低了吧。
看看这张图，西安的价格涨幅在调控后排在全国前列的位置。
这一年来，西安量价齐涨，西安老百姓应该都深有体会。西安会采取限购，至少说明一点，西安的去库存压力已经不大甚至可以说不存在了，直白的理解，就是西安的房子不愁卖了。而西安之所以采取限购，还有很重要的一个原因，就是鼓励人才的流入，这从西安的限购政策里面已经可以看得非常明白了：属于人才引进的购买家庭自用住房，不受限制，这是非常明显的鼓励人才落户政策，而人才落户最重要的就是要鼓励他们买房。
西安是全国高校数量排名第五的城市，63所高校里面有42所本科院校，数量仅此于北京和武汉，全国第三，按道理，人才数量应该非常多。可是西安整个城市总人口才880万，跟众多二线城市比并没有什么优势，而常住人口数量的增长也是远远低于同级别的一些省会城市。
西安为什么作为西北重要城市发展却一直不是很理想，一个重要的原因就是缺少高精尖的人才，而上面所提到的众多优质高校的数量，并没有成为西安真正的优势，因为，这些培养出来的人才并没有真正留下来，没有留在西安，流向了其他周边的大城市。
正是基于此，西安父母官终于明智地做出了重要的决定，2017年5月份开始颁布了有史以来最优厚的人才吸引政策。
通过放宽落户限制、提供租购房生活补贴、提供就业支持，再加上前面提到的人才引进不限购的杀手锏，目的就是为了留住这些辛辛苦苦培养出来的人才。
从发布人才新政后的房价走势来看，房价也在稳步上涨。这完全合情合理，为什么房价一路走高，因为落户的人多了，可以买房的人多了，可买的房子少了（去库存压力小了），竞争买房的人多了，市场规律就是这样，需求大了，价格自然就涨了。按照目前西安880万人口900万不到，官方计划目标2020年人口要突破1000万，也就意味着，未来这两年，将有100多万人成为西安的刚性需求买房者。需求就摆在这。鼓励人才落户西安，要落户，不买房，留得住吗？
显然，为了吸引人才，西安出台了相对宽松的限购政策，也刺激了2017年的量价齐涨，但政府不会让这样的势头一直涨下去，国家大方向“持续严厉调控”的核心不会变，因此，会有相应的调控手段来严格控制房价的猛涨，接下来的成交量，预计会有所放缓和并逐步趋于平稳，价格涨幅会逐渐收窄。
但，别忘了，未来两年，有100多万人要竞争买房呢，这个时候，能出手的就出手。
赵宇彦Mic
西安楼市现状
1.西安限购限售政策
本市主城区和西咸新区购房条件：
户口，或连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证。
取得不动产证后2年，才可以出售。
2.西安基本面
再来说市场基本面：
市场价格是均价11000-11500元的基本面（能相中的楼盘价格、值得买的楼盘）。
西安住宅市场2017年的数据：
销售额：1127亿（比2016年下滑16%）
销售量：1312万平（比2016年下滑31%）
销售均价：8595元/平（可上浮20%至10500元/平，更接近西安真实均价）
截止2017年底，住宅库存：1093万方，去化周期为：8.3个月
而且从数据上来看2017年的住宅供应数据和销售数据，供求基本平衡。
这么看的话，市场虽然略有紧张，但也还好啊。
2018呢？
而2018年的市场到底能不能稳定，要看2018年的数据：
2017年的供地基本上和2016保持一致，并小有下降。
2018预计入世住宅体量为大于2520万平。
2017年住宅市场共计销售了1312万平。截止2017年底市场还有库存1093万平。
而随着房住不炒的强监管不放松，叠加西安户口的放开，2018年的销售量肯定不会比2017年好，大概率是保持一致并略有下降。
所以，2018年底的库存去化周期一定比2017年底的8.3个月要高！
这么看的话，2018年市场应该是稳定的，不用急才对？
但事实是这样吗？
真实的西安市场和背后原因
而真实的2018年3月份的西安楼市却是相当的火热，虽然还谈不上像成都杭州的全款抢和一房难求，但开盘去化率却是相当的高，并频频清盘。
为什么？
2018年至今，西安落户30万，成了全国最抢眼的网红城市。
西安无底线的放开：
学历要求：全日制普通高等院校、中等职业学校（含技校）毕业，或具备国民教育同等学力的人员及留学归国人员。
年龄要求：具有本科（不含）以下学历的，年龄在35周岁（含）以下；具有本科学历的，年龄在45周岁（含）以下；具有硕士研究生以上学历的，不受年龄限制。
总结一下：35岁以下的大专学历、45岁以下的本科学历、100岁以下的硕士学历，到西安无条件立马落户。
一天落户8000人都去干嘛？
为了孩子高考（主要是河南人去）
为了买房（主要是便宜，由于城市板块轮动效应，强二线城市杭州、苏州、武汉、郑州、成都、重庆都已是高位价格，而西安价格还是洼地，有补涨需要）
这就是当前西安楼市火爆的根本，如果没有放开无底线落户这一项，西安市场目前应该是非常平稳的。
2018年的市场会如何？
2018年最受伤的还是西安刚需，当地工资水平与房价涨幅完全不匹配，奋斗了10年，正要在西安买房，突然发现还要奋斗10年，你说伤心不伤心。
所以，刚需赶紧买，别幻想了，本来落户大军没来的话，2018是可以捡漏的。
目前来看，刚需赶紧买就是漏。
有涨幅，但别期待太多，再涨20%，就是13800元，就和郑州合肥差不多了，我为什么不投资郑州、长沙、重庆？
整个大中国，人和钱往东往南的流动是不可逆的。
无底线落户抢人这个事，会不会被叫停？我不知道，但这是潜在风险，一旦叫停，西安即刻就要被打击。
西安购房指南
先住记一句话：未来5年看浐灞，未来10年看沣东新城。
再来看两张图：
必须要对西安发展的三条南北主线了然于心。
沿着高新区的南北轴：科技创新轴
沿着大雁塔的南北轴：历史文化轴
沿着浐灞的南北轴：国际文化轴
所以，未来什么最有潜力？什么最有后劲？什么最有动力？
一定是科技创新轴！
所以，这条线应该是关注主线，但问题又来了。
这条线除了南边的高新还行，北边的发展太差太晚，动作太慢！
但，未来没问题。
所以，需要10年，未来10年看沣东。
为什么说未来5年看浐灞？
因为浐灞的配套落地的很快，全运会会址、丝路国际会展中心、西安体育中心、地铁、学校、道路、使馆、丝路国际会展中心。
都是重磅规划。
又是打造生态环境宜居概念，所以，未来这5年，浐灞是热点。
但到底该在2018年关注哪些片区和项目呢？
区域价格上浮20%才接近于真实价格。
了解了区域价格再来看供应。
要看供应，从供应量大的区域来选择，因为有竞争，有供应，客户的话语权会大一些。
我的建议是，在2018年，关注那些在2017年供地最多的区域！
也就是说，在2018年：
第一关注浐灞
第二关注曲江和沣东
第三关注长安、经开、高新
同时，关注碧桂、万科、绿地、融创、恒大这五家开发商。
因为地多，因为追求快速周转，因为追求流量，快速卖掉>赚钱，所以不会计较单盘得失，而会让利于购房者，会有更多的机会出现。
两相叠加，结论如下：
在2018年，关注碧桂园、万科、绿地、融创、恒大在浐灞、曲江、沣东的楼盘，会有更好的机会出现。
最后的几个建议
1.碧桂园在其它很多城市交房后的实际情况并不好，问题太多，这是碧桂园特有的管理模式和成本模式决定的，碧桂园在西安目前是重仓，因为至今没有一个碧桂园项目交房，大家是期待值很高，在此提醒的是：谨慎！期望越大，失望越大。
2.有对西安有一种预感，就是主城区的价值一定会回归，目前整个西安都是在追逐外环区域，恨不得把主城都踩脚下，都来鄙视，但主城毕竟是主城，主城价值一定会在未来强势回归！所以，现在这个阶段，关注主城区，是明智的。
3.2018年的市场不好说，目前看很难稳，刚需看好了就可以买，投资要注意优选项目，注意价格和预期，优选地铁盘。
大胡子说房
除了房价想朝一线大城市看齐以外，冬天不供暖，这一条也绝逼能和广深这种一线大城市看齐，来吧，献上一首凉凉
黄裳10
一带一路对于西安的未来简直不用太好，现代城市的发展都是基于贸易，稳定的政治环境下，陆运的成本要优于海运，尤其是高铁的速度优势，很多人现在还理解不了西安是中国唯一一个内陆港的含义，未来房价会基于城市发现匹配，国内前十的水平～
