不会拱白菜的猪
房地产开发商的思维和普通炒房者的思维还是有所有不同的。在普通投资者看来，开放商捂盘不卖，等房子升值了后再卖能赚更多的钱。但实际操作上，却有很多不现实之处。
第一，房地产行业是比较典型的周期性行业，牛市的时候往往比较疯狂，不断上涨。而熊市的时候可能会低迷好几年。影响房地产行情的因素也很多，比如市场利率、国家政策、区位条件、周边配套、交通情况等。就连专家也很难准确预见未来几年房地产的走势。
第二、房地产开放商往往都存在大量的贷款。这些贷款每时每刻都会产生不少利息。如果，房地产开放商不能尽快回笼资金的话，很可能导致资金紧张，而一旦达到资金链断裂的程度，到时候哭还来不及，又怎么会捂盘。
第三、政府不允许捂盘。在房地产低迷的时候，开发商当然是想着尽快把房子卖出去的，否则房子不断降价不说，还会导致资金紧绷。而在房地产景气的时候，房价一天一个样，可能会有开发商想要捂盘，但这个时候，政府往往会出台一些政策禁止这类行为。
实际上，目前比较大的几个房企都比较强调高周转。大房企与小房企在竞争的时候，正是因为大房企资金高速周转，银行也愿意锦上添花，小房企最终熬不过时间，被迫兼并洗牌。
每日经济新闻
经济都是有周期的。即使是再成熟的市场经济国家，产能过剩和债务问题依然会阶段性出现，从而出现经济危机。
大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。
即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。
一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，有创富机会的吸引。
在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。
对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。
土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也是有利息的。
对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。
即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？当年股市5800点的时候叫嚣股市能涨到一万点的砖家，也不知道如今还健在否。
房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。
在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。
所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。
开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。
财智成功
有句话说的好，中国的开发商其实是为购房者做嫁衣裳。中国的开发商一年拼死拼活才有10个点的利润，那些炒房客动用杠杆，坐在那啥也不干，一年下来利润也比开发商赚得多多了。
那么问题来了，开发商为什么不赚这个钱呢，而要让炒房客赚去呢？
因为开发商是企业，而且是卖房子的企业，它的经营和炒房思维是完全不同的。
开发商赚钱的逻辑是并不是简单追求单价的最高，而是追求整体利润率指标。整体利润率当然也是越高越好，但这个指标也要考虑到市场竞争，成本等因素。
下图是部分房企2017年的财务指标，看看他们的利润率，有的是很惨的。
在行情好的时候，你们注意观察一下，开发商都在做什么？他们在拼命卖房子拼命回款拼命拿地，再拼命卖房子。如此循环，这叫高周转。
为什么要高周转？因为要迅速做大，只有大才不会倒，也因为成本。
你听说过炒房客之间互相竞争吗？很少吧。开发商之间的竞争是很惨烈的，他们拿地渠道相对有限，并购和土拍。谁拿的地多，谁买的房子多，谁的盘子更大，谁就能占据有利地位。以前有个说法，开发商都特别喜欢刷榜，各种排行榜中要占据有利排名，因为银行就看这些排名，决定是否给你放贷，以及放贷的利率。拿到贷款的开发商才能迅速扩大规模。地产这个行业，并不喜欢小而精，而是喜欢大而全。
先把规模坐上去，哪怕暂时高负债都没啥关系，规模上去了，市场占有率有了，再稳步降负债，要比追求利润稳扎稳打型的房企凶悍得多。
恒大碧桂园都是这么玩起来的，2017年特别火的中梁地产和新城控股也是在复制这一套路，只不过今时不同往日，难度要大不少。
此外，开发商运作一个项目，自有资金只是少部分，大部分都是融资的，时间越长，财务成本就越高，这就需要平衡了。巨量资金产生的财务成本跟炒房客那点杠杆利息完全是两回事。捂盘把自己捂死的也不在少数。
楼市微观察
1.生存是第一位。房地产企业是资金密集型企业。摘地、建设、管理、人力、税费等都需要强大的资金实力来支撑，这些成本都是每天持续产生的，需要大量的现金来维持。没有流动资金，企业就无法正常运转。所以，开发商每天必须要有销售量，不仅有销售量，还要去追回款，因为最终目的是要大量的现金。往往一些房企烂尾跑路，就是因为资金链断裂，入不敷出导致的。
2.做大做强的需要。开发商要持续发展，甚至做大做强，提高市场份额，排名往前靠一靠，这些都是很多有上进心的开发商必须要面对的问题。那就是通过持续拿地、兼并方式，扩大土地和货量储备，这些都需要白花花的银子。不及时销售房子，就没有办法扩大再生产。特别是上市企业，报表数据就比较难看。
3.维持合理的库存需要。对于开发商来说，合理的库存是企业的生存的基本指标，库存量过大，占用资金量过高，企业成本就会更大。万一遇到市场冷淡，企业就可能面临绝境。
4.资金成本问题。现在的楼市调控政策，使得开发商的融资渠道受到极大限制。融资成本也在也是有赠无减。每天都在支付利息给银行和信托，特别是一些短期或者到期债，都需要大量资金偿还。趁现在市场好的时候，能赚钱的时机，快速去化，回笼资金，可以大大减少企业负债，维护企业的健康安全发展。
5.抓紧窗口期快速去化。开发商最知市场冷暖，对市场把握最透，对于一些政策和市场也比较敏感。对前景不看好的城市或者项目，会加速推盘，最大限度减少周期性调整对项目回笼资金的难度。
以上是开发商需要及时把房子卖出去的原因，但也不是所有的项目都卖掉，两种情况：
1.优质项目有可能捂盘惜售。也不是所有盘都快速去化，对于一些实力强劲的开发商，如果现金流无忧，开发商会选择一些城市、地段优质的楼盘进行捂盘惜售，对于开发商来说，也是希望能够最大限度盈利。
2.亏损过大的项目。亏损过大的项目，因投入比较多，如果甩卖可能得不偿失，连债务都偿还不上，在无其他现金流补充弥补亏损的情况下，可能暂时搁置项目，等市场回暖、房价上涨后再出售。
专聊房君
在开发商开发楼盘的时候，确实是有自己留楼盘的情况，毕竟楼盘会随着时间的推移而涨价的。但是，开发商也是有资金压力的，如果售楼的周期托的时间太久的话，开发商的资金周转一定会出问题的。
前些年，开发商捂盘惜售的情况会有很多，但是随着政策的变化，现在对于开发商捂盘的行为进行了明令禁止，同时会受到处罚。所以现在开发商捂盘惜售的做法已经变少了。
开发商为何急着买房子？
首先，很多开发商自己的资金是极其有限的，在取得土地以后资金的周转已经比较困难。前期一般都是施工方垫资建设的。到了楼栋建设以后开发就开始预售，取得预售许可证以后就可以销售房产，回笼资金，卖不掉的也可以做在建工程抵押出去。
在开发商回笼了资金以后，就可以继续开发下一期楼盘了。因为开发商的赚钱方法就是不断的卖房子赚钱。一旦停止开发收入也就没有了。
所以，资金的周转就是开发商的首要任务。所以说，开发商对于房产的销售来说是十分着急的。
有没有坐等房子升值的开发商呢？
其实，开发商也有不少资金充裕的。这些开发商在开发商楼盘的时候还是会打捂盘的擦边球。
这类开发商会将一个小区拆分成几期来建设，或者将不同的楼分成几批来销售。这就牵扯到分批办理预售许可证的情况了。
楼盘的销售其实是开发商主动来做的，开发商先提几栋楼盘办理预售许可证，在销售以后就可以引起楼盘的热度，而且在下一波销售的时候就可以根据情况上调售价了。这样同时开工建设的几栋楼成本是相同的，收益就会增加很多。
但是，对于开发商长期持有的情况来说，一般是不存在的。持有时间越长虽然会涨价，但是资金压力也会增加。还是及时变现，持续开发更符合开发商的发展意图。
房产老J
为了套现！也就是拿到现钱。
开发商盖楼需要几个亿，甚至几十几百亿，这么多钱不可能都是自己出，有部分钱是投资公司给的，有部分钱是从银行借的。
不管是投资公司的钱，还是银行的钱，开发商都需要支付利息，或者说是分红。
如果开发商一直不能把房子卖出去，拿不到钱，那么光是支付利息，就是很大一笔钱。
举个例子，贷款综合利息费率按5%计算，20亿元，一年的利息就是1亿。
假设，今年卖掉所有房，开发商可以赚1亿，明年卖房，可以升值10%，也就是赚1.1亿。
换句话说，房子升值的部分或许还不够给银行及投资公司的利息。
当然了，上述利率和升值比率只是我举的例子，真实情况未必如此。
不过，开放商为了规避风险，都希望尽早套现，还请银行贷款和投资公司的钱，拿到现钱的开发商，还可以用这笔钱继续去开发下一个楼盘，去赚更多的钱。
如果傻傻等房子升值，可能没等到升值，就被利息拖垮了。
资金，在流动中产生价值。
套现够，拿着现钱，还可以做更多生意，赚更多钱！
紫谧
你以为开发商不想捂啊，从2003年房地产市场放开到现在，有多少开发商通过捂房捂地发了大财了。甚至有的开发商因为资金链断裂，没有能力开发，反而因为捂地，最终发了大财，并为此后的捂地捂房积累了经验，捂出了更多利润。
但是，现在不同了，整个房地产市场的形势发生了很大变化。限购限贷限售，有的地方还限价限签。也就是说，需求端已经没有过去旺盛了。过去旺盛，主要是旺在炒房和住房投资方面，一人几房或多房的现象比比皆是，背着沉重银行债务的炒房者也是屡见不鲜。而凡是敢于炒房和进行住房投资者，也大多发了财，从一套房变成了多套房，从很少的一点钱变成了千万富翁、亿万富翁。而现在，如果再捂房，很有可能会出现捂霉了的现象。即便涨价，涨价带来的利益可能也无法弥补财务成本带来的损失。
同时，开发商在市场处于低迷状态，融资难度又越来越难的情况下，相当一部分也开始出现资金链问题。若再不抛售房屋，就极有可能出现资金链断裂现象。到时候，可能连哭也不知道到哪里在去哭了。只有抓紧时间在还有需求的情况下把房子卖出去，把资金收回来，才是上上策。
更为重要的是，日前，资管新规出台了。这一新规的出台，意味着楼市的处境也更难了。因为，开发商、炒房客等的资金都将受到更加严厉的监控，对企业和个人而言，只能减杠杆，而不能加杠杆。而楼市需求，也在“房子是用来住的”要求下，只能高位稳定，既不会出现房价大跌现象，也不会出现房价大涨现象。那么，想进入到市场的炒房者，进不去，想出来的炒房者，因无人接盘而出不来。对开发商而言，只能让刚需和改善性需求购买。而这部分购房者，是不可能接受很高的房价的，只能维持现状或适当降价。
这就是开发商不敢再捂盘房捂地的主要原因。
谭浩俊
兄弟，你这个问题问的很有意思。开发商急着卖房子，因为要回款啊，要请销售公司、要付给承建商付款，如果开发商一直不卖，压着不回款，那估计现在网络这么发达，分分钟让他上新闻，还怎么卖？更不要提升值了。
如果一个楼盘，卖的特别好，升值空间特别大的话，开发商会留一部分好的楼盘捂盘惜售，这是一种营销策略，但肯定不会全都不卖，他要承担声誉风险的。
在我跟开发商接触的这几年里，对销售公司是每季度都要有回款任务的，所以说开发商的一些跑权证的，会和银行有密切的联系，天天催件，基本上每周都要了解一下贷款进度和回款时间，所以说房子不仅要卖，而且回款要快。
虽然说房地产业都比较有钱，但是即便是全国排名前十的开发商，也扛不住不回款，只是说越大的开发商对资金压力的承受能力大一些，但是房子建成肯定会先卖一部分。
不立而立
这里面涉及到一个财务问题，资金周转率。
开发商始终是借钱-拿地-修房-卖房，有了钱，再买地……；如此循环。
尤其是碧桂园这种开发商，尽最快的速度卖出去。就像滚雪球，地越来越多，屯的地就升值好多倍了。
资金在手里不断的变成地和房子，你的钱就流动起来了，有流动性，资产的价值就最大化了。
试想，盘子越大，是不是融资能力越强，品牌知名度越高，头部企业，是不是筹码越够？
就比如，碧桂园，靠的是规模和速度，存量卖出去，才有资金修下一个盘。还有其它开发商，模式又不一样，就比如，欢乐谷多年前在成都布局，金牛区政府为了招商引资，划了一块2000亩左右的地给欢乐谷，修了华侨城，开发了多少年，赚了多少？
还有一类小开发商，就像你说的慢慢修，等升值，因为手上钱确实不多，慢慢回笼资金慢慢修才能维持得了生活本来的样子。
他就会捂盘。但是他还是会卖，因为只有一点:
只有交易，才能产生价值。
开发商需要的是现金流和高资金周转率，滚雪球。
而普通投资者，资金有限，投资门道有限，当然是等升值罗。
这就和基金类似，你图他的利率，他图你的本金。
益铭董
流动产生价值！一个项目周期三年以上，开发商的主要资金来源信贷。资金如不能正常回笼，资金链受影响。捂盘惜售会连利息都还不起。开发商开发一期卖一期，每期只会留少量几套作公关备用。赚钱回款后再开发下一期或者下一个项目。
在过去，有实力的开发商从来没有急着把房子卖出去，拿地后捂个8年、10年很正常，即使建完了，也拖着不交房或者卖了三分之一就对外声称售罄了! 目的:尽最大可能获得上涨带来的升值! 所以，你去分析上市的房产公司:几乎都拥有天量的土地储备！ 它们不是靠卖房赚钱，而是捂地赚钱! 但是，从去年开始，尤其是今年开始:开发商加快了开发和销售节奏，都在努力出货变现， 
因此，销售额创出了新高! 原因:上涨趋势将变！ 不得已，改捂为抛！ 所以，一反常态，齐齐开设夜市，正在与时间赛跑，争分夺秒:尽可能多地售出房子，一、保住既有胜利果实，二、为房市寒冬的到来，准备棉袄! 各位若有心，可在夜间到各地转一转:几乎家家楼盘销售处灯火辉煌! 这已经成为各地一景!
快周转，回笼资金，不断拿地扩大规模，不断上新项目，一个项目变2个项目，2个变4个，4个变8个，一个项目一年挣10亿利润，绝对比两年挣15亿来的好！单位时间追求利润最大化，拼命增加项目，规模效应！老是从安全性考虑，这是小开发商的行为！
