開發商為什麼急著把房子賣出去,而不是等到升值了再賣呢?

不會拱白菜的豬

房地產開發商的思維和普通炒房者的思維還是有所有不同的。在普通投資者看來,開放商捂盤不賣,等房子升值了後再賣能賺更多的錢。但實際操作上,卻有很多不現實之處。

第一,房地產行業是比較典型的週期性行業,牛市的時候往往比較瘋狂,不斷上漲。而熊市的時候可能會低迷好幾年。影響房地產行情的因素也很多,比如市場利率、國家政策、區位條件、周邊配套、交通情況等。就連專家也很難準確預見未來幾年房地產的走勢。

第二、房地產開放商往往都存在大量的貸款。這些貸款每時每刻都會產生不少利息。如果,房地產開放商不能儘快回籠資金的話,很可能導致資金緊張,而一旦達到資金鍊斷裂的程度,到時候哭還來不及,又怎麼會捂盤。

第三、政府不允許捂盤。在房地產低迷的時候,開發商當然是想著儘快把房子賣出去的,否則房子不斷降價不說,還會導致資金緊繃。而在房地產景氣的時候,房價一天一個樣,可能會有開發商想要捂盤,但這個時候,政府往往會出臺一些政策禁止這類行為。

實際上,目前比較大的幾個房企都比較強調高週轉。大房企與小房企在競爭的時候,正是因為大房企資金高速週轉,銀行也願意錦上添花,小房企最終熬不過時間,被迫兼併洗牌。


每日經濟新聞

經濟都是有周期的。即使是再成熟的市場經濟國家,產能過剩和債務問題依然會階段性出現,從而出現經濟危機。

大國如此,放到一個國家中的某個行業,同樣存在週期。

即使是經濟學家,也難以準確預測未來十年的經濟走勢,具體到某一行業的發展趨勢,同樣難以預測。

一個行業的興旺,有國家的扶持,有輿論的導向,有創富機會的吸引。

在過去的二十年,國內房價走出了一路向上的直線,中間雖稍有波折,最後依然頑強向上。

對於開發商來說,開發一個項目,自有資金的比例是很低的,早期甚至是四兩撥千斤。有一兩千萬現金就去操作數億的項目,最後實現跳躍式發展。

土地是貸款拿下的,項目開發,是土地抵押貸款的,樓房建設乃至所用物料,是合作單位墊資的。但是關係再好的合作企業,墊資金額和時間也是有限的,工人工資也是要發的,不可能一直墊資。銀行的貸款,也是有利息的。

對於開發商來說,一旦資金鍊斷裂,項目無法繼續,樓房就會爛尾,出售就會成為奢望。不要說賺到錢,本錢都貼進去都不一定夠。

即使開發商資金充足,有捂盤等待漲價的能力,可是誰又能判斷房價會持續暴漲呢?當年股市5800點的時候叫囂股市能漲到一萬點的磚家,也不知道如今還健在否。

房地產較長的建設週期,決定了回款較慢,資金成本高。緊張的資金鍊也使得開發商不能也不敢一直捂盤,自己炒房。

在房價暴漲的年份,確實有開發商捂盤惜售。但是更多時候,開發商更願意儘快建設,儘快銷售,然後開展新的項目。

所謂落袋為安,一切盈利在沒拿到手之前,都是紙上財富。

開發商既然以房產開發為主業,自然不能指著一個項目吃到老,及早銷售,儘快開始新項目才是根本。


財智成功

有句話說的好,中國的開發商其實是為購房者做嫁衣裳。中國的開發商一年拼死拼活才有10個點的利潤,那些炒房客動用槓桿,坐在那啥也不幹,一年下來利潤也比開發商賺得多多了。

那麼問題來了,開發商為什麼不賺這個錢呢,而要讓炒房客賺去呢?

因為開發商是企業,而且是賣房子的企業,它的經營和炒房思維是完全不同的。

開發商賺錢的邏輯是並不是簡單追求單價的最高,而是追求整體利潤率指標。整體利潤率當然也是越高越好,但這個指標也要考慮到市場競爭,成本等因素。

下圖是部分房企2017年的財務指標,看看他們的利潤率,有的是很慘的。

在行情好的時候,你們注意觀察一下,開發商都在做什麼?他們在拼命賣房子拼命回款拼命拿地,再拼命賣房子。如此循環,這叫高週轉。

為什麼要高週轉?因為要迅速做大,只有大才不會倒,也因為成本。

你聽說過炒房客之間互相競爭嗎?很少吧。開發商之間的競爭是很慘烈的,他們拿地渠道相對有限,併購和土拍。誰拿的地多,誰買的房子多,誰的盤子更大,誰就能佔據有利地位。以前有個說法,開發商都特別喜歡刷榜,各種排行榜中要佔據有利排名,因為銀行就看這些排名,決定是否給你放貸,以及放貸的利率。拿到貸款的開發商才能迅速擴大規模。地產這個行業,並不喜歡小而精,而是喜歡大而全。

先把規模坐上去,哪怕暫時高負債都沒啥關係,規模上去了,市場佔有率有了,再穩步降負債,要比追求利潤穩紮穩打型的房企兇悍得多。

恆大碧桂園都是這麼玩起來的,2017年特別火的中梁地產和新城控股也是在複製這一套路,只不過今時不同往日,難度要大不少。

此外,開發商運作一個項目,自有資金只是少部分,大部分都是融資的,時間越長,財務成本就越高,這就需要平衡了。巨量資金產生的財務成本跟炒房客那點槓桿利息完全是兩回事。捂盤把自己捂死的也不在少數。


樓市微觀察

1.生存是第一位。房地產企業是資金密集型企業。摘地、建設、管理、人力、稅費等都需要強大的資金實力來支撐,這些成本都是每天持續產生的,需要大量的現金來維持。沒有流動資金,企業就無法正常運轉。所以,開發商每天必須要有銷售量,不僅有銷售量,還要去追回款,因為最終目的是要大量的現金。往往一些房企爛尾跑路,就是因為資金鍊斷裂,入不敷出導致的。

2.做大做強的需要。開發商要持續發展,甚至做大做強,提高市場份額,排名往前靠一靠,這些都是很多有上進心的開發商必須要面對的問題。那就是通過持續拿地、兼併方式,擴大土地和貨量儲備,這些都需要白花花的銀子。不及時銷售房子,就沒有辦法擴大再生產。特別是上市企業,報表數據就比較難看。

3.維持合理的庫存需要。對於開發商來說,合理的庫存是企業的生存的基本指標,庫存量過大,佔用資金量過高,企業成本就會更大。萬一遇到市場冷淡,企業就可能面臨絕境。

4.資金成本問題。現在的樓市調控政策,使得開發商的融資渠道受到極大限制。融資成本也在也是有贈無減。每天都在支付利息給銀行和信託,特別是一些短期或者到期債,都需要大量資金償還。趁現在市場好的時候,能賺錢的時機,快速去化,回籠資金,可以大大減少企業負債,維護企業的健康安全發展。

5.抓緊窗口期快速去化。開發商最知市場冷暖,對市場把握最透,對於一些政策和市場也比較敏感。對前景不看好的城市或者項目,會加速推盤,最大限度減少週期性調整對項目回籠資金的難度。

以上是開發商需要及時把房子賣出去的原因,但也不是所有的項目都賣掉,兩種情況:

1.優質項目有可能捂盤惜售。也不是所有盤都快速去化,對於一些實力強勁的開發商,如果現金流無憂,開發商會選擇一些城市、地段優質的樓盤進行捂盤惜售,對於開發商來說,也是希望能夠最大限度盈利。

2.虧損過大的項目。虧損過大的項目,因投入比較多,如果甩賣可能得不償失,連債務都償還不上,在無其他現金流補充彌補虧損的情況下,可能暫時擱置項目,等市場回暖、房價上漲後再出售。



專聊房君

在開發商開發樓盤的時候,確實是有自己留樓盤的情況,畢竟樓盤會隨著時間的推移而漲價的。但是,開發商也是有資金壓力的,如果售樓的週期託的時間太久的話,開發商的資金週轉一定會出問題的。

前些年,開發商捂盤惜售的情況會有很多,但是隨著政策的變化,現在對於開發商捂盤的行為進行了明令禁止,同時會受到處罰。所以現在開發商捂盤惜售的做法已經變少了。

開發商為何急著買房子?

首先,很多開發商自己的資金是極其有限的,在取得土地以後資金的週轉已經比較困難。前期一般都是施工方墊資建設的。到了樓棟建設以後開發就開始預售,取得預售許可證以後就可以銷售房產,回籠資金,賣不掉的也可以做在建工程抵押出去。

在開發商回籠了資金以後,就可以繼續開發下一期樓盤了。因為開發商的賺錢方法就是不斷的賣房子賺錢。一旦停止開發收入也就沒有了。

所以,資金的週轉就是開發商的首要任務。所以說,開發商對於房產的銷售來說是十分著急的。

有沒有坐等房子升值的開發商呢?

其實,開發商也有不少資金充裕的。這些開發商在開發商樓盤的時候還是會打捂盤的擦邊球。

這類開發商會將一個小區拆分成幾期來建設,或者將不同的樓分成幾批來銷售。這就牽扯到分批辦理預售許可證的情況了。

樓盤的銷售其實是開發商主動來做的,開發商先提幾棟樓盤辦理預售許可證,在銷售以後就可以引起樓盤的熱度,而且在下一波銷售的時候就可以根據情況上調售價了。這樣同時開工建設的幾棟樓成本是相同的,收益就會增加很多。

但是,對於開發商長期持有的情況來說,一般是不存在的。持有時間越長雖然會漲價,但是資金壓力也會增加。還是及時變現,持續開發更符合開發商的發展意圖。


房產老J

為了套現!也就是拿到現錢。

開發商蓋樓需要幾個億,甚至幾十幾百億,這麼多錢不可能都是自己出,有部分錢是投資公司給的,有部分錢是從銀行借的。

不管是投資公司的錢,還是銀行的錢,開發商都需要支付利息,或者說是分紅。

如果開發商一直不能把房子賣出去,拿不到錢,那麼光是支付利息,就是很大一筆錢。

舉個例子,貸款綜合利息費率按5%計算,20億元,一年的利息就是1億。

假設,今年賣掉所有房,開發商可以賺1億,明年賣房,可以升值10%,也就是賺1.1億。

換句話說,房子升值的部分或許還不夠給銀行及投資公司的利息。

當然了,上述利率和升值比率只是我舉的例子,真實情況未必如此。

不過,開放商為了規避風險,都希望儘早套現,還請銀行貸款和投資公司的錢,拿到現錢的開發商,還可以用這筆錢繼續去開發下一個樓盤,去賺更多的錢。

如果傻傻等房子升值,可能沒等到升值,就被利息拖垮了。

資金,在流動中產生價值。

套現夠,拿著現錢,還可以做更多生意,賺更多錢!


紫謐

你以為開發商不想捂啊,從2003年房地產市場放開到現在,有多少開發商通過捂房捂地發了大財了。甚至有的開發商因為資金鍊斷裂,沒有能力開發,反而因為捂地,最終發了大財,併為此後的捂地捂房積累了經驗,捂出了更多利潤。

但是,現在不同了,整個房地產市場的形勢發生了很大變化。限購限貸限售,有的地方還限價限籤。也就是說,需求端已經沒有過去旺盛了。過去旺盛,主要是旺在炒房和住房投資方面,一人幾房或多房的現象比比皆是,揹著沉重銀行債務的炒房者也是屢見不鮮。而凡是敢於炒房和進行住房投資者,也大多發了財,從一套房變成了多套房,從很少的一點錢變成了千萬富翁、億萬富翁。而現在,如果再捂房,很有可能會出現捂黴了的現象。即便漲價,漲價帶來的利益可能也無法彌補財務成本帶來的損失。

同時,開發商在市場處於低迷狀態,融資難度又越來越難的情況下,相當一部分也開始出現資金鍊問題。若再不拋售房屋,就極有可能出現資金鍊斷裂現象。到時候,可能連哭也不知道到哪裡在去哭了。只有抓緊時間在還有需求的情況下把房子賣出去,把資金收回來,才是上上策。

更為重要的是,日前,資管新規出臺了。這一新規的出臺,意味著樓市的處境也更難了。因為,開發商、炒房客等的資金都將受到更加嚴厲的監控,對企業和個人而言,只能減槓桿,而不能加槓桿。而樓市需求,也在“房子是用來住的”要求下,只能高位穩定,既不會出現房價大跌現象,也不會出現房價大漲現象。那麼,想進入到市場的炒房者,進不去,想出來的炒房者,因無人接盤而出不來。對開發商而言,只能讓剛需和改善性需求購買。而這部分購房者,是不可能接受很高的房價的,只能維持現狀或適當降價。

這就是開發商不敢再捂盤房捂地的主要原因。


譚浩俊

兄弟,你這個問題問的很有意思。開發商急著賣房子,因為要回款啊,要請銷售公司、要付給承建商付款,如果開發商一直不賣,壓著不回款,那估計現在網絡這麼發達,分分鐘讓他上新聞,還怎麼賣?更不要提升值了。

如果一個樓盤,賣的特別好,升值空間特別大的話,開發商會留一部分好的樓盤捂盤惜售,這是一種營銷策略,但肯定不會全都不賣,他要承擔聲譽風險的。

在我跟開發商接觸的這幾年裡,對銷售公司是每季度都要有回款任務的,所以說開發商的一些跑權證的,會和銀行有密切的聯繫,天天催件,基本上每週都要了解一下貸款進度和回款時間,所以說房子不僅要賣,而且回款要快。

雖然說房地產業都比較有錢,但是即便是全國排名前十的開發商,也扛不住不回款,只是說越大的開發商對資金壓力的承受能力大一些,但是房子建成肯定會先賣一部分。


不立而立

這裡面涉及到一個財務問題,資金週轉率。

開發商始終是借錢-拿地-修房-賣房,有了錢,再買地……;如此循環。

尤其是碧桂園這種開發商,盡最快的速度賣出去。就像滾雪球,地越來越多,屯的地就升值好多倍了。

資金在手裡不斷的變成地和房子,你的錢就流動起來了,有流動性,資產的價值就最大化了。

試想,盤子越大,是不是融資能力越強,品牌知名度越高,頭部企業,是不是籌碼越夠?

就比如,碧桂園,靠的是規模和速度,存量賣出去,才有資金修下一個盤。還有其它開發商,模式又不一樣,就比如,歡樂谷多年前在成都佈局,金牛區政府為了招商引資,劃了一塊2000畝左右的地給歡樂谷,修了華僑城,開發了多少年,賺了多少?

還有一類小開發商,就像你說的慢慢修,等升值,因為手上錢確實不多,慢慢回籠資金慢慢修才能維持得了生活本來的樣子。

他就會捂盤。但是他還是會賣,因為只有一點:

只有交易,才能產生價值。

開發商需要的是現金流和高資金週轉率,滾雪球。

而普通投資者,資金有限,投資門道有限,當然是等升值羅。

這就和基金類似,你圖他的利率,他圖你的本金。


益銘董

流動產生價值!一個項目週期三年以上,開發商的主要資金來源信貸。資金如不能正常回籠,資金鍊受影響。捂盤惜售會連利息都還不起。開發商開發一期賣一期,每期只會留少量幾套作公關備用。賺錢回款後再開發下一期或者下一個項目。

在過去,有實力的開發商從來沒有急著把房子賣出去,拿地後捂個8年、10年很正常,即使建完了,也拖著不交房或者賣了三分之一就對外聲稱售罄了! 目的:盡最大可能獲得上漲帶來的升值! 所以,你去分析上市的房產公司:幾乎都擁有天量的土地儲備! 它們不是靠賣房賺錢,而是捂地賺錢! 但是,從去年開始,尤其是今年開始:開發商加快了開發和銷售節奏,都在努力出貨變現,



因此,銷售額創出了新高! 原因:上漲趨勢將變! 不得已,改捂為拋! 所以,一反常態,齊齊開設夜市,正在與時間賽跑,爭分奪秒:儘可能多地售出房子,一、保住既有勝利果實,二、為房市寒冬的到來,準備棉襖! 各位若有心,可在夜間到各地轉一轉:幾乎家家樓盤銷售處燈火輝煌! 這已經成為各地一景!



快週轉,回籠資金,不斷拿地擴大規模,不斷上新項目,一個項目變2個項目,2個變4個,4個變8個,一個項目一年掙10億利潤,絕對比兩年掙15億來的好!單位時間追求利潤最大化,拼命增加項目,規模效應!老是從安全性考慮,這是小開發商的行為!


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