林文泉
房地產將跌下只漲不跌神壇？從大勢看趨勢……
雖然有知名地產大佬依然看高房地產——“2019年有錢也買不到房”，但經濟規律和潮流不可擋，房地產將漸漸步入下降通道。也就是說，房價總體上將進入下行的趨勢。
趨勢中可以看到大勢，大勢中可以看到趨勢。
這主要表現在：
首先，未來一段時期，世界經濟大勢在於“收”。
常言道，物極必反。世界經濟特別是中國經濟，總體上經歷了一個繁榮的週期之後，進入了一個調整期，而且需要自覺的調整。
如製造業全球鋪開，發展迅猛，導致產能過剩，這在近幾年中國表現得特別突出，而中國判斷準確，及時下調了GDP增速預期並予以應對：實行轉型升級，淘汰落後產能等；美國如今的政策也基本上是“收”的，美國利益第一，掄起關稅大棒子，加息把錢收回來，充實並紮緊錢袋子，積極“退群”或者到處揚言“退群”；全球資本狼奔豕突，熱點開花，但經濟過熱，冒進者擱淺在沙灘上……
未來，外部不穩定不確定因素仍然比較多。中國增速放緩，以至於出現10年最低。房地產置身其中，適當“收緊”，轉型升級，多元發展，成為練好內功的關鍵。
其次，房地產調控政策持之以恆，並且加大力度。
有恆產者有恆心，安居而後樂業。打擊炒房，讓居者有其屋，成為政府和社會的共識。政府將堅持房地產調控不動搖，積極對低收入群體進行保障，同時面向大學生、社會優秀人才等推行公租屋、共有產權住房（如未來各大主流城市都計劃在5年內推出數十萬套共有產權房）。
在金融政策方面，隨著美聯儲加息等一系列事件，各國都將開始新一輪的信貸收縮。通過嚴格控制高槓杆，來抑制漲價衝動和購買衝動，防範金融風險。收緊貸款額度，嚴格貸款條件，上浮利率，提高購買門檻，成為中國各銀行的一致步調。如今一二線城市的房價過熱已被政策冰封，調控成為樓市的主基調，不僅不會放鬆，而且還會嚴格執行。
第三，房地產或全面降溫，高位回落，面臨“重新洗牌，再來一局”。
如今，房地產銷售面積、土地成交繼續回落，全國房地產投資增速繼續回落；另據相關調查報告，城鎮房地產存量大約有22%為空置，即約有5000萬間空房，空置率驚人。
此外，2019年房地產開發商將有數百億美元在岸債務到期，面臨嚴峻考驗。實際上，2018年以來，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。過去中國城市房價上漲較快，目前已經出現房價鬆動、打折促銷或顯著下跌的情形，尤其是三四線城市、一二線郊區盤，未來購房者觀望情緒將更加濃重。
安居客首席分析師分析指出:預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小型房企因融資困難，資金鍊承壓，生死考驗。更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被併購等方式繼續生存或離場。
萬科喊著要“活下去”，卻展開了一系列的收購、拿地的“逆市操作”。新城控股集團股份有限公司高層人士表示，“90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會佔據市場份額的60%以上。”
對於房地產理論而言，前期看金融資金，中期看土地供需，後期看人口變化和個人收入能力。而在金融和資金方面，房地產面臨的是繼續降槓桿的“收緊”政策，融資形勢很不樂觀，資金方面吃緊；土地方面狀況問題突出，這些年地價居高不下，優質地塊稀缺。而且由於近些年的高槓杆，房地產已經掏空了中產階級的錢袋子，購買力大大抑制，後繼乏力，而且部分購房者因高槓杆將面臨違約境地。
總體上看，中國經濟長期向好，穩中有進。房地產屬於最大的實體經濟之一，能拉動諸多行業、拉動深厚內需，從而拉動經濟。因此，高位房價穩中有降的態勢，不僅是有利於房地產長期健康發展的態勢，而且是利於中國經濟長期健康發展的態勢。
評級機構標準普爾發表報告稱，預計內地房價跌幅或達5%，銷售量下跌3%-7%，銷售面積跌8%-12%。
經濟學家馬光遠預測，從現在起到明年4月份，房價下跌趨勢非常明確。對於跌幅他更是大膽預測，會在20%到30%之間。
馬雲則認為：對於剛需族而言，2019年不是一個合適的購房年，需要耐心去等待一個政策和房價都有利的時機再去購房。馬雲甚至有驚人之語:8年後最便宜的就是房子，年輕人別買房，8年後房價如蔥!
這會是一箇中期趨勢嗎？社會眾說紛紜，人們拭目以待……
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經行天下光未央
馬雲曾說：不要買房，八年後房價如蔥！
馬雲是個喜歡吹牛的人，但由於吹的牛很多已經成真，所以很多人對他的話深信不疑。加上李嘉誠、王健林、潘石屹紛紛撤離房地產，更讓很多人對“房價如蔥”充滿幻想。那麼，房價如蔥的時代，會真的來臨嗎？
1、馬雲為什麼說房價如蔥
需要明確一點，馬雲首先是個商人，要理解他說這話的商業動機。2017年8月，杭州住保房管局與阿里巴巴、螞蟻金服簽約共建智慧住房租賃監管服務平臺，正式進軍租房市場。並有傳聞，阿里將與住建部合作，建立全國性的租房監管平臺，做全國範圍內的二房東。
在未來租房領域，阿里巴巴在大數據、線上交易、評價系統等方面具有領先優勢，很可能成為全國最大的租房平臺。因此，馬雲說房價如蔥並不是空穴來風，對未來租房價格確有一定話語權。不過，他所說的房價很可能是租房價格，如果構建起足夠創新的商業模式，還真的可能把租房價降到蔥價。當然，說的也是每平均價。
2、房價真的能變成蔥價嗎
想都不要想，這怎麼可能呢？過去，在地產界大佬對房價的預測中，可能一直堅持看漲的任志強是對的。是他最看得清，還是他最誠實呢？我想，大概是後者，不然為什麼房企瘋狂圈地呢？不過，現在已經有大佬已經開始撤離房地產，這或許意味著對樓市的判斷真得開始分化。
但是，房價真得會大幅度下降嗎？要想整體上下跌還是很困難的，無房者買不上房是個問題，有房者資產大幅度縮水更是個問題。所以，要想房價如蔥，還真的不是件簡單的事！
文言狀語
我是一名現在一直在看房子的北京青年，看房已經有6個月了，準備買房子可卻一直遲遲下不了手，一個字貴，貴在什麼地方呢？我覺的我有經驗說一下。
首先會看到一些總價低而且比較好的房子，這類房子很多，一問才知道是兩限房，需要交35萬土地出讓金，也就是首付除了35%還得交35萬給國家，所以止步了。
第二類是經濟適用房，這個更多了，這個房子也多，但是需要交80%的首付，所以交不起。
第三類大批的50年產權的公寓。
國家之所以有這麼都不同類型的房子，是根據不通人群給出來的，首先回遷房，這個數量很多，有的家庭分4到5套房，但是國家規定5年之後有房本可以交易，所以這類房子會在不久之後湧現市場。其次是兩限房，也是符合北京條件的人申請的，他們大概在住了5年之後就會換房子，5年之後才可以交易，因為兩限嘛房子還是不太適合的。還有最近國家出的共有產權房和共租房，所以就會導致房價的平穩甚至下降。
總的來說穩重有降的，隨著時間推移還會降低，因為可以賣的房子會越來特多。
測控田老師
首先，這句話是馬雲去年說的：“8年後最便宜的就是房子，年輕人別買房，8年後房價如蔥”。
很多人認為馬雲爸爸是萬能的，既然金口一開，那麼“房價如蔥”的時代真的回來嗎？
圖樣！
房子是在土地上建設的，土地稀缺造成了房子供需兩端矛盾突出，尤其是在一二線城市，房子不僅是一個居住空間，買房還能享受到依附在房產上的教育、醫療、交通、公共服務等資源，資源越好，越稀缺，房價越高！
更直白說，房價的構成包括土地價格、建築材料成本、人工成本、稅費、營銷成本、財務成本、資金成本等。大家可以想想，8年後，上面這些成本哪個會大幅下降，哪個會售價如蔥？總不會寄希望於開發商賠本大甩賣吧？
為什麼馬雲會這麼說？
看下支付寶在做什麼可能會明白其中的原因，去年10月10日，螞蟻金服宣佈，將有超過100萬間公寓正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。
“年輕人，你們都不要買房了，來支付寶租房吧！”
房價降不降，馬雲根本不會關心，因為不管房子賣多少錢，他都能買得起，或許對他來說，10萬一平米也就和一捆蔥一樣！
去年2會開始，就一再提“租購併舉、租售同權、長租房”，將“租賃”提高到前所未有的高度，馬雲敏銳的看到了下一個風口，年輕人都去支付寶租房吧，租的房子也可以“住有所居”。
如果真的“房價如蔥”，那麼我想那天大家就連蔥都吃不起了！
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瘋狂太原人
房價如蔥的年代還早著呢，一線城市即便沒漲，甚至每平降1萬，但仍是天價，而三四線城市，尤其小縣城近期可以說飛漲，我們縣去年磚混房買到手的價格每平在2400元，而今年漲到3000元左右，框架房從去年的3200元左右漲到今年的4400元左右，今年3月8號我縣一開發商搞活動，預交3萬頂5萬，人們整夜排隊交錢，售價每平4500元，好的樓層近5000元，樓房天天蓋，更是天天漲，由於種地賺不到錢，農村人都擁進了城市，為了打工方便，娶媳婦非城裡買樓不可，加上環保治理，農村蓋房買不到建房的材料，而城裡建房也增加了成本，一是地皮飛漲，二是建築材料更是飛飛漲，所以近期看不到降價的跡象，另外一點，由於害怕人民幣貶值，其它行業不景氣，有錢人便把錢投在了房子上，造成缺房的買不起或買不到，加大了房子的需求，而有錢人有多套房子常年空置，很多小區幾年前就賣完了，可晚上一看就象個鬼城，一大棟樓沒幾個燈，你想想如果房價降下來損害誰的利益，想明白了就知道近幾年房價如蔥也就是個美夢而己，但肯定的說，房價如蔥，甚至是白羅卜價早晚會來到，房子是住的，不是炒的，一旦粉沫崩了，炒房客哭都找不到廟門。
就半工半農
馬雲說不要買房，過些年房價真的如白菜價了。雖然這種說法現在看來有點瘋狂，但也不是毫無道理的。在房地產最為繁榮的這些年，大部分人都購買了自己的住房，況且有的家庭購買了不止一套住房。有的家庭雙方父母都有住房，爺爺奶奶也有住房，等老人去世年輕人將會繼承很多房子，房子的過剩將是必然。
當然短期內，由於各種因素影響，房價總體上以穩定為主。在未來的5到10年，不會出現房價如蔥的情況，但很多年後就不好說了。隨著房產稅逐漸開增，房地產保有環節將會承受更多的稅負壓力，人們保有住房的願望也就不那麼強烈了。
當前房子不僅僅是住房，而更多的是一種金融產品，可是保值增值是人們非常看重的原因，當房子回顧居住的本質屬性，剝離金融屬性，其過高的泡沫也就會破了。也就是說當有一天條件成熟，真可能房子如蔥了，大家期待吧。
深度軍備
大蔥一斤10塊錢，全國房價平均7000多元，你告訴我，到底怎麼“如蔥”？
如蔥，不行了，人人買的起行嗎？2017年人均工資才2000多，房價是人均工資的三倍多，如果把必要生活成本扣除掉，估計得10個月以上的工資才能換來一平米的房子。縣城收入1500，房價五六千。這種情況，再想回去，除了瘟疫戰爭核洩露地球出大事了什麼的，城市變成鬼城，我還真想不到有什麼方式會降回去，連經濟危機都不行。
意淫完了，說點實在話。
今年50大城市前3個月土地成交額8744.6億，同比增長66.3%，杭州北京領銜，分別是723億和573億，同比分別增長199%和253%。
雖然沒有地王，但土地市場價格還是在漲的，土地量價齊漲，會影響下游的房價。
樓市復甦之勢很明顯，2018年一線繼續調控，三四線調控會增加，二線會是漲價的焦點。
決定這種趨勢原因有這些：
1、信貸利率總體處於歷史較低水平；
2、地產商大賣降負債，現金流轉好；
3、去庫存繼續；
4、調控並無新意，市場消化很快。
所以有買限價房，便宜的新房的機會別錯過。
樓市微觀察
房價“如蔥”這只是一個比喻，大家還真的不能太當真，隨著老百姓的生活水平的提升，商品房價的上漲，房價怎麼樣也不會跌到蔥的價格。未來如果房價去投機化，迴歸居住屬性，那麼房價還是有希望跌到大部分人買得起的價位的。跌到多數人奮鬥15至20年左右可以買得起。中小城市房價跌到普通人奮鬥10-15年就能買得起的價格。
一方面呢，中國人口雖然是多，但是存在著結構性問題，50後、60後人口多，從70後開始，80後、90後、00後的人口數量正在逐步在減少，真的三五年後，也就是90後作為購房主力軍了，屆時90後不愁上代沒有房子傳下來。一二線城市90後數量也不多，不缺房子住，三四線城市更是房源飽和。
另一方面，未來中國的房地產是去投機化，就是大家買房的目的就是為了改善和自住，`既然是要改善和自住，房價就要跌到當地居民能夠接受的範圍內，雖然如蔥的價格不太可能，但是房價必須與當地居民收入掛鉤。
比如，上海市民平均年收入8萬元，合理標準是工作15年至20年，就是當地的房價也就是說未來房價在去投機化後，但是跌到120萬至160萬價格就能購買100平米的房子，這還是有可能的。當然中小城市也就是五六十萬就能買上一套像樣的房產。如蔥的機會肯定沒有，但大城市一百多萬，中小城市幾十萬就能買房的夢想來可以實現的。
不執著財經
朋友，我們不能因為馬雲先生的“未來房價如蔥”這句話就產生很多不必要的聯想，事實上馬雲先生說的房價如蔥應主要指未來房價會出現大幅下跌的一種趨勢，或房價不可能永無止境地往上漲。現實中房價如蔥的時代是永遠不可能到來的。
關於這個問題的原因其實很簡單、明瞭，我已經多次在悟空問答中提及，房價不可能如蔥的原因很簡單：
一是我國城市人口仍處於增長期，這個過程可能還要持續相當長時間，在這樣一種城市化過程中，還有很多購房剛需，在這種特殊歷史背景下，房價是不可能下跌的。
二是我國與城市戶口捆綁在一起的各種社會福利還較多，城市比農村在交通、醫療、教育、社會保障等方面享受的待遇遠大於中小城鎮和農村，尤其大中城市的勞動就業機會優於中小城市，這對吸引人才進入大中城市產生了較強的吸引力。 在這種背景下，房價下跌也是很難做到的。
三是雖然目前年輕人生育觀念發生轉變，不願再多生孩子，放開二胎後的新生嬰兒出生率遠遠低於預期，但中國人口基數大，人口總體會在近一、二十年中呈增長態勢，可能要到2050年之後才有所下降。所以在這樣一個相對較長的歷史發展時期，房價下跌至大蔥的價格也是不可能的。
四是大中城市所擁有的各種經濟要素資源在目前看來非但沒有減少，反而還在增加，所以大中城市的房價下跌的基礎並不具備，房價還將有上漲空間，只是上漲的幅度會比原來要低、上漲的步伐比原來要慢。
所以，我們不必把馬雲先生的話當真，就當他是在開玩笑吧。不值得過度解讀，也不值得過分去為他的話糾結，更不會因為它是成功的商業名人就對他的話做過多的揣測。該買房子還得買房子，千萬不要被他的話所忽悠。曾經有不少人被牛刀、謝國忠等人的唱空房價論所迷惑，結果不買房而上了大當。
話就說到這裡，願朋友好好把握購房時機，擁有屬於自己的家庭暖窩。
財經深思
2017年5月，馬雲說“過去8年中國房價整體呈上漲態勢，未來中國最便宜的就是房子，房子如蔥。”作為一個成功的商人，馬雲確實總結出了許多“金句”，但“未來房價如蔥”的觀點卻讓人不敢輕易苟同。
自全國各城因城施策調控房價、幾個熱點城市的房價出現連月下跌的現象以來，再加上人口出生率和生育率的下降、李嘉誠、王健林、潘石屹紛紛撤離房地產，更讓很多人對“房價如蔥”充滿幻想，“房價暴跌”、“樓市崩盤”的言論更是不絕於耳。那麼，房價如蔥的時代，真的會來臨嗎？
首先我們要理清如今房價高的根源是什麼。不是成本上漲，不是炒作哄抬，更不是供應滿足不了需求，這些都只是影響因素，而根源在於——貨幣超發。所以不是房子在升值，而是人民幣的購買力在下降。
貨幣發行量超過國民生產總值，可是為什麼我們現在並沒有出現大面積的通貨膨脹呢？這是為什麼？那便是房地產在撐著，把每年多印刷的錢回收回去。如果房價降到“如蔥”般的價格，貨幣超發將更嚴重，你可以想象得到後果。
而房地產的作用遠遠不止減緩貨幣超髮帶來的影響。雖然目前我們郭嘉正在極力調整經濟結構，實現經濟轉型，但目前也只是在“努力”的階段，離目標還有好遠的路要走，所以目前房地產依然是我國的經濟支柱行業之一。
房地產行業的發展帶動了建材、裝修、傢俱等一系列相關產業的發展，創造了大量的工作崗位和經濟效益。所以在完全實現轉型之前，新的經濟增長點還沒完全成熟之前，房地產行業不能垮。但高企的房價讓老百姓苦不堪言，那怎麼辦？只能利用“樓市調控”來穩定樓市，抑制房價過快上漲。好在目前來看調控還是有些效果的。
還有一個就是土地財政制度的問題，這個就不多說了，只能說土地財政制度一日不改，房地產就不會降溫。
當然，從市場經濟價值規律方面說（就是前面說的成本、供求），房價也不可能“如蔥”。如果哪一天房價真的跟蔥價一樣，那這蔥大概是金鑲鑽做的吧。
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