山雨欲來，風滿樓，新一輪調控政策已在路上........
深圳禁買禁售，限離婚買房貸款，出臺史上最嚴“工改”政策，住建部約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人；蘇州、常州先後下發通知，要嚴厲治理房地產市場亂象，規範房地產市場秩序；北京住建委約談多家地產出租類公司，要求他們不得哄抬租金搶佔房源，整治市場亂象。
南京方面，近期同時出臺了禁止企業買房和政治房地產市場亂象的通知，進一步規範房地產市場。
在政府不斷調控下，我們看到，市場確實在以肉眼能見到的速度降溫，但從70城房價數據統計來看，很多城市房價並沒有因此而不斷下降，反而時不時還會逆勢上漲。
從最初的目的來看，政府調控就是為了讓房價降下來，但現在房價依然堅挺，對於這一結果，我們究竟該怎麼看？
7個月260次調控，房價上漲城市卻越來越多
很多人都說，今年是史上房地產調控最嚴厲的一年。
今年1-7月份，全國主要城市樓市調控次數高達260次，較2017年同期上漲80%，達歷史之最。
剛剛過去的7月份，更是密集，合計超過60城市，發佈了超過70次各類型房地產調控政策，相當於每天就有兩個以上城市發佈樓市調控政策。
今年，雖然南京出臺的調控政策不多，但是從力度上來說，不可謂不嚴厲：限價政策被嚴格執行、住宅房源基本上都要公證搖號、新房三年限售、禁止買房，地價也被控制住，今年以來高價地已無跡可尋。
從力度上，各地調控的嚴格性都是空前的。在很多人看來，調控調的就是房價，如此頻繁的調控市場，房價焉有不降的道理。可今年前7個月的70城房價數據卻大大顛覆了大家的看法。
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房價上漲城市越來越多
根據國家統計局公佈的70城房價數據，1-6月份，新建商品住宅價格下跌的城市數量呈減少趨勢，上漲的城市數量增多。6月份，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市達63個，持平的3個，下跌的只有4個；二手住宅銷售價格環比上漲的有66個。
7月份，70城新房，65城環比上漲，2城持平，3城環比下跌。除了上漲城市數量增多外，上漲幅度也呈擴大趨勢，環比漲幅1.2%，同比漲幅6.6%。
有觀點認為，在限價背景下，二手房價格更能反映市場的真實情況。
數據表明，一手房與二手房房價走勢呈正相關。與一手房相同，二手房也在漲，且漲幅有擴大趨勢：
7月份，70城二手房，66城環比上漲，4城環比下跌，沒有城市持平。二手房上漲幅度較6月份擴大0.4個百分點。
進入2018年以來，無論是環比漲幅，還是同比漲幅，二線城市、三線城市新房和二手房增幅均高於一線城市。 一線城市在這輪調控開始後（2016年“930新政”），房價漲幅放緩，個別月份還出現了負增長。
70城房價越調控越漲 但南京房價真的在下降
從數據可以看出，在過去的7個月裡，70個城市的房價總體呈現出越調控越漲的態勢，那麼作為70城重要一員的南京，房價表現又如何呢？
我梳理了一下，今年1-7月南京新房價格數據：
2018年1月，南京房價環比下降0.3%
2018年2月，南京房價環比下降0.1%
2018年3月，南京房價環比下降0.3%
2018年4月，南京房價環比下降0.2%
2018年5月，南京房價環比下降0.2%
2018年6月，南京房價環比下降0.2%
2018年7月，南京房價環比下降0.1%
這樣看與越來越多的城市房價上漲不同，南京的新房價格是一直處於下降態勢的。二手房是最能反映市場真實情況的 ，那麼，前7個月南京二手房的數據如何？
從統計數據上可以看出，今年錢7個月，除了南京二手房價除了6月為正數外，其它6個月的價格均為負數。整體來說，南京的二手房價也是處於下降的趨勢。
南京政府的調控還是比較有作用的，前不久還在限售、限價的基礎上，堵住了企業炒房的通道，目前又開展整治房地產市場亂象，市場上的投資客越來越少。
為何感覺房價還是在漲？南京主城2萬盤幾乎絕跡
市場調控越來越嚴格、房價連月下跌，可很多購房者卻依然感覺南京房價不跌反漲，這是為何？一個很重要的原因是，南京低價盤在不斷銳減，購房門檻在不斷提高。
據365淘房統計，目前南京主城8大板塊主力在售住宅類新房中，2萬元/㎡以下，僅剩16家，分佈在兩江板塊，其中多家樓盤已進入收官階段。
從地價可以看出，未來，江浦和高新預計都不會再有2萬/㎡以內的住宅新盤入市，江北2萬/㎡的買房板塊將雖縮小至六合。江寧2萬元/㎡以內的住宅新房板塊則是從江寧祿口、濱江向湖熟、橫溪等更遠的郊區轉移。
如今手握200萬想要置業南京，只能選江北和江寧板塊彙總比較偏遠的區域。而且，即使你來到這些區域買房，也未必能買到。
南京低價盤、熱門樓盤搖號幾率低、對首付款的要求也高，無形中提高了購房門檻，再加上貸款利率的不斷上浮，一二手房倒掛嚴重，賣家隨意加價等......這些都使得在南京置業這件事變的比兩年前更加困難。
政策調控在逐漸成效 投資客依然在群演最後的瘋狂
在經歷了一輪又一輪的調控後，很多人認為，南京房價只是表面上下降了，實際上卻漲在了其他方面，有些板塊一二手房倒掛嚴重就是體現，“調控成為了空調”。
這一點，我無法苟同。試想一下，如果2016年沒有調控，現在的南京房價、地價如何？
不要忘了2016年，河西地價已經4.5萬，河西某新盤放風要賣7萬，而當時的河西南房價也才不過3萬。到了2017年，江北核心區地價奔五萬也是輕輕鬆鬆，六合地價破萬指日可待，2、3萬地可能要在堯化門、青龍山新城、祿口、麒麟遍地開花。
當房地產市場到處充斥著投機、只追逐資本，哪些真正需要住房的人該何去何從？如果調控不及時，2018年，手持200萬在南京有可能都不夠首付。所以，在市場過熱的時候，政府出臺調控政策是必要的，也是及時的。
至於南京調控已有近兩年時間，為何目前還是無法讓買房人滿意？我只能說，調控只能控制市場，卻管不住人心。2015、2016年是南京房地產市場最火爆的兩年，這兩年，南京房價不僅價格低，賣掉的數量也多，2年賣出去了22萬套新房房源，其中多以投資客為主。
這些賣掉的新房房源正好在2017、2018年入市，時值新房市場碰上限價，南京進入賣方市場，投資客很容易就賺的彭滿缽滿。
另外，不管國家如何強調“房住不炒”這個要求，一再強調“堅決抑制房價上漲”的中央態度，但如今，在“買房就能賺”的炒房觀念深入人心的當下，你說不讓買，難道大家就不買了？
南京是一個二線熱門城市，近年的房地產市場發展有目共睹，人才和落戶政策也正如火如荼的進行中，在城市地位不斷提高的同時，又有多少有充足資金的外地人變著法子想要在這裡分一杯羹？
人心不好調控，因此，有些政策落地，效果往往會自動減半。只有當所有人都意識到，“對於房地產市場的調控，政府的態度是認真的”時，就是人心調控勝利之時，也是這輪市場調控勝利之時。
可喜的是，從目前種種做法來看，南京政府也確實是認真的。在嚴格控制新房價格的同時，也在不斷給土地市場降溫，近期江北三幅優質地塊低價成交的結果，便給很多人一個深刻的印象：南京市場水分已經被充分擠幹，接下來將不會再有多大波動。
當冰封之感逐漸蔓延到市場的各個層面，人心迴轉只是時間問題。
市場降溫可預期 剛需們是該觀望還是出手？
政府調控市場的決心，我們已經看到，市場徹底降溫也只是時間問題。面對這種可預期的未來，剛需們是該出手還是觀望？
我的建議是，剛需們還是要優先選擇出手。
首先，是因為南京的低價盤越來越少，而且這些低價新盤以後也將絕跡。所以，低門檻置業南京的機會只有當前，而且受資金鍊緊張的影響，這些樓盤加快時間入市的幾率也越來越大，所以，現在出手的購房成本更低一些。
其次，受南京限價政策影響，今年拍出的低價地，未來或許將和同區域的高價地同臺PK，但價格卻未必會比高價地項目低多少。麒麟熙悅的價格就是個例子，熙悅價格1.8萬，最終銷許均價卻在2.95萬一平米，地價2萬多的京奧港未來墅毛坯均價卻只有2.6萬。
另外，隨著房地產市場日趨平穩發展，“房住不炒”的政策要求不斷深入，未來想要憑藉買房致富的想法將越來越難實現，因此現在買房的投資回報率可能要比接下來幾年要高出許多，所以，依然是剛需的買房好時機。
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