新浪樂居訊 隨著深圳市核心區域的逐漸西移，深圳人的購房價值觀也發生了變化，”買房向西看”成了許多深圳人購房的方向選擇。作為粵港澳大灣區深港穗黃金經濟走廊的重要節點位置的寶安中心區，正逐漸成為深圳人投資或置業的首要選擇地之一。

城市雙中心之一，深港穗黃金經濟走廊明珠

作為與前海共同組成“深圳市城市雙中心”之一，寶安中心區規劃為寶安的文化、商業、商務、總部經濟和體育中心，建設目標為獨具海濱特色的現代化花園式城區。其地理位置獨佔優勢，東北臨寶安大道，東南隔湖濱西路與南山區相鄰，西南面海，規劃總用地面積15.06平方公里，規劃總人口規模約38萬人，南片為濱海片區，北片為碧海片區。

▲寶安中心區地理位置

寶安中心區近年來以深港西部通道、國際集裝箱碼頭、沿江高速公路、國際機場、地鐵等重大交通設施為依託，形成了珠江東岸發展軸的重要樞紐。

對標前海 ，“十三五”規劃總投資6600億

寶安“十三五”規劃中包含了286項重點工作，453個重大項目，總投資約6600億元，其中“十三五”期間完成投資2636億元（2017年完成800億固定資產投資）。

寶安中心區作為深圳確定的17個重點發展區域之一，對標前海。作為深圳西部城市中心，未來將圍繞打造“一條岸線、兩條軸線、三個圈層、一個都市綠環”的目標。“一條岸線”指一條長約4公里的城市公共親水活動岸線，“兩條軸線”即中央綠軸和發展軸，“三個圈層”即核心區、混合區、居住及配套區，“一個都市綠環”即沿核心區外圍道路外側控制30米寬的都市綠環。

寶安中心區將加強與前海、大鏟灣、大空港片區的銜接，突出寶安中心區的濱海休閒特色，完善演藝中心、“新三館”等文化設施，積極開發中心區地下空間，發展總部經濟區和配套商業，將中心區規劃建設成為寶安重要經濟增長區和現代化、國際化先進城市示範區。

▲一條岸線、兩條軸線、三個圈層、一個都市綠環的西部城市中心

海陸空交通方面，寶安中心區除了目前已經運營的地鐵1號線和11號快速線之外，近期還有將於2022年開通的地鐵12號線。這是一條貫通寶安南北走向，串聯前海、科技園以及大空港片區的地鐵線路，以及未來規劃建設的13號、15號地鐵線路。

總投資460億元的”深中通道“，人工島工程和主體隧道工程計劃將於2018年3月橋樑工程開工，預計2024年全線建成通車，從寶安到中山約為1小時車程。

備受關注的“空港高鐵站”也將於2019年動工，建成後將成為未來深圳西部的主要鐵路樞紐，通過深中通道、廣莞深城際、深茂鐵路等線路將珠江西岸的中山、江門、東莞西部，甚至廣州南沙等納入樞紐輻射範圍，形成華南地區最大的交通樞紐。

總投資100億，打造升級版”歡樂海岸”濱海文化公園作為寶安中心區新地標。”歡樂海岸”濱海文化公園位於寶安中心區濱海片區，擬投資100億元，致力於打造一個“歡樂海岸PLUS”。項目於2017年7月開始動工，預計2020年1期工程可以全部竣工，向市民開放。定位為世界級濱海文化旅遊地的”歡樂海岸”東接前海合作區，與前海隔水相望，西連大鏟灣港區，北臨寶安中心區的商務辦公區、核心商業區和海濱廣場。除此之外，片區生態公園還有紅樹林溼地公園、碧海公園等。

▲升級版”歡樂海岸”濱海文化公園效果圖

另一商業地標“壹方城”，作為深圳單體規模最大的mall，以“前海36萬㎡首個多元主題體驗MALL”為定位，由鴻榮源開發，為深圳目前單體量最大的購物中心，薈萃複合商業業態和時尚生活體驗。

近一年月度成交過百套，均價為7.5萬/平

據Q房網數據統計顯示，2017-2018年寶安中心區一年期間月成交量在100套左右，成交高峰在2017年5月和2018年3月，月成交150套。從2016年初開始，區域內成交均價由6.5萬元/㎡向上突破，期間偶有成交過7萬元/㎡。2017年9月起，站穩7字頭，並小幅波動上漲，2018年4月成交均價達7.5萬元/㎡。

總體來說，寶安中心區熱點成交樓盤月成交量在10套左右，成交高峰時月成交有近20套。從趨勢上看，整體成交在2017年的第二季度和年度最後一個月有明顯增長。

其中，區域熱點成交樓盤均價範圍在6.5-7.5萬/平之間。熱點樓盤均價範圍相對小，樓齡均較新，差異主要體現在社區大小及樓盤主力戶型大小上（也就是成交總價）。2017年3-6月，片區成交量從106新政影響中復甦，成交量上升期間價格波動明顯，其後均價穩中略升。成交熱點樓盤中，既有小戶型為主、適合投資及首次置業的花樣年花郡，也有大戶型為主，適合改善置換的金泓凱旋城等。

共享學區制，片區學區房概念較弱

由於寶安實施多校劃片的”大學區制度“，因此，寶安中心區主要配套有“寶安實驗學校”和“寶安中學”兩個片區的學區。由於寶安中心區建區時間較短，導致學校建校的時間也較短，成績還需要時間去檢驗，也就導致寶安中心區附近名校較少，片區內學區房概念比較弱。

目前，寶安中心區的樓盤學區配套主要是以寶安實驗學校為主，寶安實驗學校創辦於2005年9月，是寶安區教育局直屬的第一所九年一貫制學校。學校座落在寶安新中心區N8區，佔地面積56784平方米，建築面積51605平方米。學校現有74個教學班，其中小學部38個班，初中部36個班。

學校特色：全國青少年文明禮儀教育示範基地、全國“傳統美德教育”課題優秀實驗學校、全國硬筆書法實驗基地。

寶安實驗學校初中校區學區對口樓盤有30個，具代表性樓盤有金泓凱旋城、西岸觀邸、中南花園、新錦安雅園、熙龍灣、中怡名苑、中商花園等。

作為深圳初中“八大”之一的寶安中學初中校區於2002年4月興建，2003年9月投入使用。學校位於寶城20區洪浪南路，緊鄰寶安中學高中部。佔地面積40361.2平方米，總建築面積31077平方米，現有52個班2700多名學生。為深圳市寶安區重點中學，廣東省首批國家級示範性普通高中，全國千所現代教育技術實驗學校。

初中校區學區對口樓盤77個，寶安中學初中學區主要集中在主要位於緊鄰寶安中心區的新安片區，具代表性樓盤有TATA公寓、都市翠海、靈芝新村、中洲中央公園、御景臺、書苑雅閣、寶雅花園、勤誠達和園等。

剛需置業：品質好，物業優質 單價略高

在寶安中心區投資置業，總體來說，可選擇性範圍較大，而在寶安中心區，小戶型和大戶型單價並未有太大區別。除個別的壹方中心、新錦安壹號公館均價達10萬/平之外，對於首次置業者來說，這裡的樓盤品質好、物業優質，單價略高，面積小的情況下總價具有一定吸引力，也是追求品質的首次置業的好選擇，推薦花樣年花郡、西城雅筑花苑、富通好旺角一期等。

花樣年花郡

作為寶安中心區成交最為活躍上車樓盤，成交高峰時月度成交30餘套，平均月成交20套左右，2018年4月成交均價6.8萬元/㎡，價格同比增長7%。

西城雅筑花苑

西城雅筑花苑成交相對略少，月成交量5套左右，均略高於花樣年花郡， 2018年4月成交均價7.4萬元/㎡，近一年漲幅在一成左右。

富通好旺角一期

富通好旺角一期月成交量5套左右，2018年4月成交均價8.2萬元/㎡，近一年漲幅在一成左右，大小面積物業間成交單價差異大。

改善首選之地：通勤時間短、單價中上

寶安中心區改善型物業以大社區大面積三-四房為主，單價和小戶型沒有明顯差距，總價也沒達到高不可攀的程度，在通勤時間範圍內（如工作地為南山），可作為改善居住條件的首選。改善型樓盤選擇有金泓凱旋城、尚都花園、深業新岸線等，多以3-4房為主。

金泓凱旋城

在置換改善型樓盤中，金泓凱旋城成交最為活躍，月成交15套左右，一期均價在7.4萬元左右，二期均價相對較高，在8.4萬元上下。近一年來成交均價漲幅也較為明顯，達到15%。

尚都花園

尚都花園成交月度成交在5-10套之間，價格波動幅度也較小，2018年4月均價為7.5萬元/㎡，同比漲幅在5個百分點左右，放盤較少。

深業新岸線

深業新岸線月度成交在5-10套之間，價格波動幅度也較小，2018年4月均價為7.2萬元/㎡，同比漲幅在5個百分點左右。

此外，有意置業寶安中心區的購房者還可以關注第五大道、宏發領域、天健時尚空間等樓盤。

“在居住環境、商業生活配套等方面，寶安中心區幾乎不輸給南山後海、前海等熱點置業片區，但就價格來說，均價在7.5萬/平，價格還是具有親和力，在豪宅林立的寶安中心區，隨著未來40棟甲級寫字樓的入駐以及升級版“歡樂海岸”濱海文化公園的落成，寶安中心區在房產的保值增值方面是毋庸置疑的。”

（根據《深圳青年買房季——寶安中心區》Q房網寶安桃源居B片區董事 徐前花口述整理）