來源 ：JIC投資觀察、紫竹張先生
昨天還幻想海邊別墅的年輕人，今天可能開始對房租絕望了。
過去一個月，全國熱點城市的房租如脫韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。一夜醒來，無產青年連一塊立錐之地都懸了。
即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。
從2018下半年開始，租金海嘯洶洶來襲，資本狂歡，官方默然，房東糾結，租客尖叫。
這不是一方的過錯，而更像是一場全社會的“集體謀殺作品”。最令人不安的是，過去房地產的那套玩法和上漲邏輯，今天正在轉移到房租上。
一場關乎“國計民生”的震盪開始了。
一、短短數月意外接連發生
據中國房價行情網數據，7月深圳房租同比大漲了29.68%，北京也是高達21.89%，廣州21.65%，上海16.46%。
去年8月份我們在分析北京的房租水平時，找了北四環的芍藥居北里做樣本。今天翻出來對比一下。
2017年8月的房租
拿60平的房子來說，房租漲幅達到30%左右，去年租80平房子的錢，今年只能租到一套60平的房子。
這種暴擊，真是令人措手不及。連著看十天新聞聯播也不能令我相信生活是甜的。
2018年8月的房租
如果從環比來看的話，貝殼研究院（原鏈家研究院）也有一個數據——北上深7月環比上漲2.4%、2.1%和3.1%。大概到這裡，我們稍微能理解7月份CPI突破2%的一點原因了。
請問無產階級的兄弟姐妹們，你的收入漲幅跑贏房租了嗎？雖然房價被按住之後，租金回報率肯定要上去一點，回饋一下廣大房東。我們做好房租鐵定上漲的心理準備，但不能是搭著火箭往土星飛啊！
房租暴漲，是比房價暴漲更嚴重的事件。
因為房價漲了，買不起房的剛需好歹還是租得起房的，但如果連房租都能暴漲，城市底層的人口就會連塊落腳的地方都沒有，大量基層白領、藍領生存空間遭受擠壓，這是影響極為廣泛的經濟社會問題，關係城市的產業和百姓的福祉。
是誰讓房租變得這麼猖狂？
其實早在2017年的8月，官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房後，智谷就撰文分析，中國樓市進入拐點，房租一定會漲，這是大勢，但短期內房租不會瘋狂暴漲，這是基於當時供需面的分析。
沒想到短短數月之後，意外接連發生。到底是哪隻手在操控著這一切？
有人說是房產稅惹的禍。房產稅吹風多年，在今年突然神一般加快了步伐，三五年內落地成為市場共識。這必然會帶來成本的轉移，迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔，讓租金回報率迴歸“正常水平”。這種說法有一定的邏輯，但深究下去，我發現事情遠沒有想象中那麼簡單。
二、曾經的房租是純市場經濟
自中國有商品房開始，房租市場一直是純市場經濟，而且是典型的完美市場經濟，所有的租客全部是零散個體，所有的房東也全部是零散個體，沒有任何人有能力操縱價格，也沒有任何人有能力製造預期。
所以，一直以來，房租市場完全是價值的體現，不含一點泡沫。有很多房客覺得房租太貴了而不租或者搬到更遠的地方去租住，而很多房東覺得自己精裝修的婚房就為了這麼一點租金給別人住也不划算索性就空置，在雙方力量的博弈之下，最後定出了一個雙方都能接受的平均租金水平。
但是在房價的快速上漲背景之下，房租的增長就顯得過於緩慢。目前北上深的房子，如果只靠房租回本，需要70~80年左右，而全球公認的健康水平，是18-25年。
換句話說，如果你認為中國的房租水平是健康的，那麼中國的房價就需要腰斬，再腰斬，才能讓雙方的價值相匹配。如果你認為中國的房價是健康的，那麼中國的房租就需要翻倍，再翻倍才能互相匹配，房價和房租出現了極其巨大的落差。
在過去20年，房價動不動就翻倍，但是房租增長的極其穩健緩慢，基本就是每年5~8%左右的漲幅，和工資增長水平幾乎保持完全一致。其背後的原因很簡單，租房市場是純散戶市場，個體力量微乎其微，完全是市場決定價格。
三、資本和中介相結合的力量
曾經的地產中介，只是一個單純的中介，就是撮合房東和房客，嚴格來說是靠販賣信息為生。但是從2017年開始，國家開始大力提倡租賃市場之後，資本就大舉進入，和中介相結合之後，產生了可怕的連鎖反應。
中介掌握了本地市場多年的詳細交易數據，但是沒錢，而資本是外行，並不清楚當地的客戶數據，不過看好這個風口，金風玉露一相逢，房租便立刻暴漲。
為何他們的結合會帶來房租上漲，因為中國的資本市場很奇怪，他們極其浮躁，只看數據不看盈利，單純的追求大規模，喜歡跑馬圈地，不成功便成仁，這種風格催生出了京東這樣的真貨色，也帶來了更多的如共享單車這樣的假貨色。
而資本對於租賃市場的要求就是，以最短的時間，拿下最多的房源，依靠規模和市場佔有率，開啟下一輪融資。
四、 資本的力量能短期抬高價格
中國的房租市場是一個純散戶化的市場，即便中介有資本的助力前來市場掃貨，拿下的房源相對整個市場而言，也是微不足道，中國的租賃巨頭才剛剛起步，其力量和龐大的市場相比，過於弱小。
但是他的資金優勢，能讓他在短期內劇烈影響價格，其原理類似於遊資炒作，雖然吃進的籌碼只佔據總籌碼的極少數，但是由於其利用資金優勢短期大量吃進，所以把市場浮動籌碼一掃而空，進而影響價格和預期。
那麼當市場上同一時間出現的可租賃房源就那麼多的時候，被中介一口氣全部高價吃進，就會嚴重影響其他業主的預期，當所有人都調高價格的時候，價格就真的上升了。
而資金持續不斷的掃掉低價租賃房源，最終把所有的房租都定在高價的時候，一開始高價簽約的部分轉租出去，不僅不吃虧，而且會大賺。
五、房租預期才是推動上漲的真正動力
資本和中介的力量雖然強大，但是想憑一己之力抬動整個租賃市場，那是螳臂當車，如果若干年後成長出幾個租賃巨頭或許還有這個能力操縱價格，但是目前的他們，遠遠沒有這個資格。
他們敢於炒高房租的原因，是因為市場一致預期房租會上漲，而政府不僅不會打壓房租，反而會樂見其成。這些風頭在2017年政府的多項文件裡已經表露的非常清晰，租購併舉，發展租賃市場，而資本也選擇在2017年進入佈局。
如何發展租賃市場，靠暴跌來發展嗎？那肯定是不可能的，正如同漲價去庫存一樣，不斷上漲的房租，才是發展租賃市場最好的春藥。
對於政府來說，上漲的房租最大的好處，就是化解房地產泡沫，當前的房價泡沫實在是太高了，腰斬再腰斬才能迴歸到價值中樞，但是政府敢讓他跌嗎？不敢，第一個腰斬都不敢，那會出大事情的。政府只敢讓房價橫著，靠時間讓他軟著陸，刺破泡沫硬著陸的代價，沒有一個政府官員敢承擔。
在房價不能下跌的情況下，房租越高，則地產泡沫越小，如果房租能翻一倍，靠租金回本的時間就會縮小到35-40年，再漲一倍，就會縮小到18-20年，這基本就回到了價格中樞了。
所以，政府的文件支持並鼓勵房租上漲，形成了市場的一致預期，這才是資本敢入場的核心勇氣。
而2017年在北京大幅開展的整治群租房行動，大量減少了北京的可租賃廉價房源，人為的減少了供應端的，但是需求不變，這是本次全國房租上漲的導火索，結合文件，全國房屋漲租行動轟轟烈烈的開始了。
六、中國的房租並不低
那麼中國的房租是不是被嚴重低估了呢，所以具備催生的潛力，並不是，按照國際通用標準，當月租金超過月收入的1/3的時候，房租就會進入不健康的痛苦區間，而北上深的平均房租，已經達到了平均月收入的50%以上！這不止是不健康了，這是在天天敲骨頭問你痛不痛。
為什麼中國的房租那麼貴，和房價的上漲是脫不開關係的，房價連年暴漲的時候，雖然房租屬於市場經濟沒辦法爆炒，但是畢竟雙方是屬於上下游市場，房價暴漲，一定會略微帶動房租上漲。
所以，中國的房租和工資的佔比，本來就已經遠遠超過國際警戒線，嚴格來說，房租他也有泡沫。當一個城市白領一個月的收入50%都拿出來付房租的時候，這個房租你還能炒到哪去，你翻個倍給我看看，看白領會不會拿月收入的100%出來付房租，然後自己餓死街頭。
所以，在工資不漲的情況下，中國的房租基本就到頂了，炒高房租唯一的下場，就是逼迫外地人離開大城市，然後大城市慢慢的衰落下去，沒有人，什麼都是虛的。
而放任中介把租金炒上去，是對租賃市場的極度不負責任，很有可能產生和共享單車一樣的後果，而租賃市場不僅僅是浪費資金的問題，還有可能對城市就業市場產生毀滅性的打擊。
畢竟，如果一個人因為房租佔工資的比例過高，而被迫離開了這個城市，短期之內，他就不會回來，跨城市遷徙，那不是你想遷就遷的，極其麻煩。
房價這東西，你愛炒就抄，銀行槓桿資金在裡面瘋狂的擊鼓傳花唄，買得起的都已經買了，買不起的已經躺地上死豬不怕開水燙了。但是租賃市場不一樣，房子未必是剛需，但是租房一定是剛需，如果一個人在城市裡買不起也租不起，他除了離開別無選擇。
如果人都走了，你這個城市就靠鋼筋混凝土發展嗎？
七、會重蹈房價泡沫覆轍嗎
如果將房價上升的那套玩法用到房租上來，重蹈覆轍，租房市場將變得非常危險。
頭部力量、利益集團早已擁有社會大量財富，多數人卻還在一個小三房日日勞碌。中國成功地控住了房價，接下來如何控住房租，實現“居者有其屋”？
在中國，如果政府真正下決心去幹一件事，沒有什麼是幹不成的。
而擺在眼下的，正是一件關乎民眾生存的大事。
接下來是深淵還是藍海，是新一輪的財富掠奪，還是租賃市場的規範化發展，中國又走到了不能逃避的臨界點。
這兩日忙著獻策要設“生育基金”、徵“丁克稅”的智囊們請了解一下，如果連房都租不起了，誰還敢為國生娃？
歸根到底，百姓才是真正的國計民生啊。
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