近期，很多企業主們也在向我們團隊諮詢房租減免的一些問題，這個啊是前段時間朋友圈廣為流傳的焦點話題。
這其中有幾個大家都很關注的點：
1、國家有沒有出臺強制性的房租減免政策。
2、企業可不可以援用不可抗力來要求業主減免降息
3、企業可不可以要求無責任退租
首先我們來說說第一個，國家有沒有出臺強制性的房租減免政策。至少到目前為止，國家並沒有出臺統一減免房租的政策。只有國務院相關部門出臺了基於國資背景的房租減免政策，這裡的國資背景講的是什麼呢？也就是說您的房東是國資委的，或者是國企央企的。又或者這個房子屬於國有房產，如銀行、鐵路等國有單，那麼這些呢就叫做是國資背景。只要你的房東是他們，你可以享有相關的房租減免政策的，當然，每個地方的國資背景房租減免的政策也是不一樣的。如《四川省人民政府辦公廳關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情緩解中小企業生產經營困難的政策措施》中明確提出對承租國有資產類經營用房的中小企業，可以減免1到3個月的房租。那麼，在四川有國資背景的中小型企業是可以要求房東減免1到3個月的房租的。當然，如果您是其他地區的具有國資背景的企業，可以從自己公司當地政府部門官方網站上看是否有相關政策，自己是否符合減免條件。
而除了國資背景的房東，創業園孵化器國家也給予了相應的補貼，這時候就要看你的房東有沒有公佈相應的減免措施了，有就有沒有就沒有，而私人房東，並沒有法定義務來為我們減免房租，國家並沒有強制規定。
事實上中國90%的企業的房東，都是私人業主。那麼到底可不可以、用不可抗力來要求企業減免房租呢？
疫情”本身屬於典型的不可抗力，是否付房租應當根據受疫情影響大小、因果關係來看。對此，最高院早在2003年的“非典”的時候就作出了明確的指導性意見，就目前而言，最高院尚未針對此次疫情出具相應的司法解釋，在新解釋出臺之前，氫格認為新冠疫情與“非典”有相似之處，而當時的非典案例出了這樣一條結論：因政府及有關部門採取防止疫情的措施而導致房屋無法使用或根本影響租賃合同繼續履行的，企業的確是可以按照不可抗力主張，不管你是長期租賃還是短期租賃。
對此，我們也結合了各大專業人士的解讀以及我們團隊的討論，我們可以從兩種角度上來分析這個問題：
一種是如果是政府明令要求關門，禁止營業的企業。
在這種情況下，企業作為承租的一方，這一個月的租金要不要付？或者我跟房東協商，他不同意，我是必須得付，還是少付，還是有權利不付？
如果是因為疫情的原因、政府要求你關閉或者停業一個月。從法律角度來講，這一個月可以不付。比如我們最近看到的政府要求關停的網吧、KTV、酒吧、電影院、等等。又比如因政府政策、延長假期造成無法開工的工廠導致工廠未能用於生產經營的，這都屬於明確的政府管控政策。而這些企業最終都沒有享受到可以使用的房屋，那麼企業繳納租金就沒有任何依據了。
租賃合同的目的是提供可以使用的房屋。政府的行政命令、要求房屋停止使用，這意味著出租方沒有完全盡到合同當中提供可以用來做企業經營使用的房屋這樣的義務，繳納租金沒有任何依據。
那第二種呢，就是政府並沒有用行政命令關閉，而是因為疫情的影響，導致經營慘淡、營業額減少，只是因為繼續經營可能會造成人群聚集、疫情傳播，未能正常經營的企業或者商鋪、未能投入使用的廠房等。這種情況下承租人承租的房屋是可以使用的，這時，是不適用於不可抗力的，而是雙方處於公平原則的基礎上出現的問題。從租賃合同的法定規定上來說，房東在法律上本來就沒有減免租金的法定義務。
企業只能跟房東協商。
這個時候，企業要主動跟房東協商減免租金。如果協商無法達成一致怎麼辦呢？如果房東不同意，可以通過訴訟解決，要求法院來變適當延期或者適當減少租金，這基本是可以實現的。
說到減租免租，還有部分老闆會問：我能不能在疫情期間對房東說退租？關於退租呢，我們也是要分幾種情況來分析的：
第一，疫情期間在租賃合同期間。每個企業在承租辦公場所的時候，它的承租時限都是不一樣的。而疫情作為不可抗力因素，僅僅存在於整個承租時間內的時候，疫情也只是暫時影響到了企業居住的時間長短，並沒有導致企業無法入駐。在這種情況下，企業只能要求房東適當延期，並不能夠要求退租，沒有這個義務沒沒有這條法規。
第二方面呢，疫情期間，企業承租的房子到期。在這種情況下，完全可以行使退房權利，也完全有權要回押金。
第三呢，如果疫情的防控時間超出你的租賃期。企業有權利單方面解除合同，並且要求房東退租。此種情況下，企業是不需要承擔任何法律責任的。
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