這段時間，不斷有人諮詢同一個問題，我和房東簽了合同、定金也付了，但房東現在各種藉口不賣了，我該怎麼辦？在回答這個問題之前，我特別特別想跟各位購房君介紹下二手房買賣的交易流程（以稍微複雜點的抵押按揭房為例），大致可分為如下幾步：
1、籤合同，買方支付定金；
2、賣方配合買方向銀行申請按揭貸款；
3、銀行審批同意貸款；
4、賣方自行出資或買方支付部分購房款，用於還款解押；
5、買賣雙方辦理過戶手續，買方支付首付款；
6、買方取證並辦理抵押登記手續；
7、銀行發放貸款（如系買方出資贖樓，賣方收取的款項總額可能會多於合同總額，則賣方需將多收取的購房款返還給買方）；
8、買賣雙方辦理交房手續。
對於買方而言，買方的交易目的是取得房屋的所有權，在我國，房屋所有權的取得以房地產交易中心的登記為標誌，也就是說，哪怕賣方已將房屋交付給買方，如未辦理過戶登記手續，房屋仍屬於賣方所有。因此，買方的法律風險主要集中在上述交易流程的5步之前，在房價上漲以及銀行貸款審批時間過長的情況下，賣方就極有可能以各種理由在第5步之前提出毀約。最慘的情況就是，買方出資贖樓，過戶前，賣方將房屋過戶給第三人，買方只能起訴要錢，但通過強制執行也沒能把錢拿回來，最後錢房兩空。
那麼，賣方毀約不賣了，買方應該怎麼辦？個人建議如下：
第一步 分析賣方毀約是否符合合同約定
如果根據合同約定，賣方可以單方面解除合同，則賣方可以毀約，毀約後如何處理參照合同約定。比如，有的合同會約定，如買方未在約定時限內獲得銀行按揭審批，則買賣雙方均有權單方面解除合同，合同解除後，賣方無息退還定金。
如根據合同約定，賣方無權單方面解除合同，此時賣方提出毀約，則構成違約，買方根據合同約定，通常會有兩種選擇：（1）要求繼續履行（要房）；或者（2）同意解除合同，要求賣方支付違約金、賠償中介費等損失，如違約金不足以賠償房屋差價損失，可選擇主張房屋差價損失（要錢）。
第二步 與賣方協商談判
明確了賣方毀約構成違約後，買方應直接或通過中介與賣方協商。很多賣方毀約的動機是房價上漲部分高於合同約定的違約金，即便違約也賺了。因此，在談判之前，最好準備幾份同一管轄法院判令賣方賠償房屋差價損失的判例。此外，在與賣方協商談判時注意錄音，將一些重要事項通過合同中載名的手機、微信號向對方發送，為談判失敗後的訴訟做準備。
第三步 查封房屋並起訴
如與賣方談判失敗，應第一時間向法院申請查封房屋，以免賣方將房屋出售給第三人或轉移登記至其他人名下，導致後續無法通過法院強制執行取得房屋。部分房東甚至將房屋出售給第三人後才提出毀約，因此，我們建議一旦發現賣方有毀約傾向，跳過第二步，直接申請查封，查封之後再與賣方談判。
向法院提起訴訟時，買方需要就要房還是要錢做出選擇。至於選擇何種訴訟方案，需要結合買方的經濟實力以及房屋行情、流動資金需求、房屋權利限制情況（如抵押、查封）等因素來決定。如果買方能夠全款購買（通過司法程序強制過戶的情況下，因為司法程序週期較長，銀行多半不會再提供按揭貸款）且看好房屋的未來增值，可以選擇要房，若房屋上的銀行抵押尚未解除，可在起訴時將銀行作為第三人，銀行一般會同意買方代為清償銀行貸款，法院強制過戶後，如缺乏流動資金，還可以將房屋用於抵押貸款。
如買方無力全款購買，可以選擇要錢，之前的查封一定程度上能保障買方贏了官司後，還能通過拍賣房屋獲得賠償，如果沒有查封房屋，則贏了官司也可能執行不到款項。因此，無論是要房還是要錢，查封都是非常有必要的。
回過頭來看，我們就能發現，合同簽署的重要性，不同約定直接影響到行為的定性，合同的送達條款是否完備還會影響到相關證據的證明力。因此，一併給各位購房君提供幾點合同簽署的建議：
1、一定要從頭到尾認真閱讀合同；
2、明確賣方須配合買方申請按揭貸款的次數，如果沒有明確，第一次按揭審批未通過之後，賣方就有可能拒絕再向其他銀行申請按揭貸款；
3、將按揭貸款審批未通過的情況下的單方解約權僅賦予買方，買方可選擇解約或全款購買；
4、儘量約定由賣方自行出資解押（避免遭遇最慘情況——錢房兩空）；
5、詳細載明賣方的手機號碼、微信號等各種聯繫方式（在後續交易的各個重要節點，都要向對方的該等聯繫方式發送信息，如通知賣方去銀行申請按揭、通知賣方銀行按揭審批通過的情況和時間、通知賣方去辦理過戶等等，不要什麼事情都只是電話聯繫，也不要交給中介去辦之後就啥也不管了，因為真到了打官司的時候，中介可能不願意出庭作證，或者中介也沒有注意保留證據）；
6、保留賣方身份證複印件。
最後，還是衷心祝願大家購房順利。
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