这段时间，不断有人咨询同一个问题，我和房东签了合同、定金也付了，但房东现在各种借口不卖了，我该怎么办？在回答这个问题之前，我特别特别想跟各位购房君介绍下二手房买卖的交易流程（以稍微复杂点的抵押按揭房为例），大致可分为如下几步：
1、签合同，买方支付定金；
2、卖方配合买方向银行申请按揭贷款；
3、银行审批同意贷款；
4、卖方自行出资或买方支付部分购房款，用于还款解押；
5、买卖双方办理过户手续，买方支付首付款；
6、买方取证并办理抵押登记手续；
7、银行发放贷款（如系买方出资赎楼，卖方收取的款项总额可能会多于合同总额，则卖方需将多收取的购房款返还给买方）；
8、买卖双方办理交房手续。
对于买方而言，买方的交易目的是取得房屋的所有权，在我国，房屋所有权的取得以房地产交易中心的登记为标志，也就是说，哪怕卖方已将房屋交付给买方，如未办理过户登记手续，房屋仍属于卖方所有。因此，买方的法律风险主要集中在上述交易流程的5步之前，在房价上涨以及银行贷款审批时间过长的情况下，卖方就极有可能以各种理由在第5步之前提出毁约。最惨的情况就是，买方出资赎楼，过户前，卖方将房屋过户给第三人，买方只能起诉要钱，但通过强制执行也没能把钱拿回来，最后钱房两空。
那么，卖方毁约不卖了，买方应该怎么办？个人建议如下：
第一步 分析卖方毁约是否符合合同约定
如果根据合同约定，卖方可以单方面解除合同，则卖方可以毁约，毁约后如何处理参照合同约定。比如，有的合同会约定，如买方未在约定时限内获得银行按揭审批，则买卖双方均有权单方面解除合同，合同解除后，卖方无息退还定金。
如根据合同约定，卖方无权单方面解除合同，此时卖方提出毁约，则构成违约，买方根据合同约定，通常会有两种选择：（1）要求继续履行（要房）；或者（2）同意解除合同，要求卖方支付违约金、赔偿中介费等损失，如违约金不足以赔偿房屋差价损失，可选择主张房屋差价损失（要钱）。
第二步 与卖方协商谈判
明确了卖方毁约构成违约后，买方应直接或通过中介与卖方协商。很多卖方毁约的动机是房价上涨部分高于合同约定的违约金，即便违约也赚了。因此，在谈判之前，最好准备几份同一管辖法院判令卖方赔偿房屋差价损失的判例。此外，在与卖方协商谈判时注意录音，将一些重要事项通过合同中载名的手机、微信号向对方发送，为谈判失败后的诉讼做准备。
第三步 查封房屋并起诉
如与卖方谈判失败，应第一时间向法院申请查封房屋，以免卖方将房屋出售给第三人或转移登记至其他人名下，导致后续无法通过法院强制执行取得房屋。部分房东甚至将房屋出售给第三人后才提出毁约，因此，我们建议一旦发现卖方有毁约倾向，跳过第二步，直接申请查封，查封之后再与卖方谈判。
向法院提起诉讼时，买方需要就要房还是要钱做出选择。至于选择何种诉讼方案，需要结合买方的经济实力以及房屋行情、流动资金需求、房屋权利限制情况（如抵押、查封）等因素来决定。如果买方能够全款购买（通过司法程序强制过户的情况下，因为司法程序周期较长，银行多半不会再提供按揭贷款）且看好房屋的未来增值，可以选择要房，若房屋上的银行抵押尚未解除，可在起诉时将银行作为第三人，银行一般会同意买方代为清偿银行贷款，法院强制过户后，如缺乏流动资金，还可以将房屋用于抵押贷款。
如买方无力全款购买，可以选择要钱，之前的查封一定程度上能保障买方赢了官司后，还能通过拍卖房屋获得赔偿，如果没有查封房屋，则赢了官司也可能执行不到款项。因此，无论是要房还是要钱，查封都是非常有必要的。
回过头来看，我们就能发现，合同签署的重要性，不同约定直接影响到行为的定性，合同的送达条款是否完备还会影响到相关证据的证明力。因此，一并给各位购房君提供几点合同签署的建议：
1、一定要从头到尾认真阅读合同；
2、明确卖方须配合买方申请按揭贷款的次数，如果没有明确，第一次按揭审批未通过之后，卖方就有可能拒绝再向其他银行申请按揭贷款；
3、将按揭贷款审批未通过的情况下的单方解约权仅赋予买方，买方可选择解约或全款购买；
4、尽量约定由卖方自行出资解押（避免遭遇最惨情况——钱房两空）；
5、详细载明卖方的手机号码、微信号等各种联系方式（在后续交易的各个重要节点，都要向对方的该等联系方式发送信息，如通知卖方去银行申请按揭、通知卖方银行按揭审批通过的情况和时间、通知卖方去办理过户等等，不要什么事情都只是电话联系，也不要交给中介去办之后就啥也不管了，因为真到了打官司的时候，中介可能不愿意出庭作证，或者中介也没有注意保留证据）；
6、保留卖方身份证复印件。
最后，还是衷心祝愿大家购房顺利。
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