近日，西安市民在“邦房”中介買二手房，店長竟攜款失聯，這究竟是怎麼一回事呢 ?

本期我們焦點說“法”：

獨家簡評：

西安多位市民在西安鳳城五路附近的邦房（加盟品牌方）中介購買二手房，店長王某在要求買房者在交完中介費簽訂完買賣合同之後，提出可以代辦過戶，幾位買房者交付了九萬到十多萬不等的過戶費，王某給打了白條並且蓋了公司印章。

可買房者再次登門，卻發現店門大鎖，店員告訴買房者，店長攜過戶費逃走了。幾位買房者隨後找到邦房中介的西安總公司（加盟品牌方公司），但總部稱王某不僅騙了買房者還騙了總部，簽訂合同並沒有使用總部合同，讓買房者走司法途徑起訴門店。

“邦房” 公司應承擔什麼責任 ？

“邦房”公司作為獨家品牌特許方，基於與該門店的《特許加盟合作協議》，雖然兩方之間屬於品牌特許使用與被特許的關係，但其顯然是存在第三方有效審核監管缺位的品牌管理責任的，也有承擔“加盟商第三方責任”的可能性，不可說沒有任何責任。

同時，經查閱國務院於2007年2月6日發佈的國務院令第四百八十五號《商業特許經營管理條例》，沒有關於特許人需要對被特許人的違約行為承擔法律責任的相關規定。

而根據當前我國的司法實踐，權益受到損害的第三方（本案中購房人），或者在狀告加盟商（本案中介門店）違約或侵權的同時，將特許人（“邦房”公司）並列為被告，或者乾脆就只狀告特許人一家而不告加盟商。

然而，在商業特許經營活動中，特許人或多或少地對加盟商的經營活動負責進行控制和監督，確保加盟商在統一模式下經營，這是基於特許經營合同而產生的權利，當前司法操作中存在因為特許人對加盟商存在控制和監督而當然認定特許人應承擔“加盟商的第三方責任”的情形。

因此，雖然加盟中介門店與總部在法律上是二個相互獨立的企業經營者，並且與第三人進行交易的主體是加盟店而非總部，總部不是合同的當事人，但對於第三人即本案中購房者而言，完全有理由相信門店只是總部在各地的分公司，總部與門店是同一經營主體。這也完全符合《合同法》中關於表見代理的規定，可以視總部為合同的當事人，加盟門店違約總部應當承擔連帶責任。

基於上述，雖然特許人與被特許人在法律上是相互獨立的民事主體，即便在其雙方《特許加盟合作協議》中對於責任各自承擔有明確的約定，但是該約定在第三人具有充分的理由認為二者構成混合經營或者表見代理的情形下，要求特許人就被特許人的違約行為承擔違約或賠償責任的，特許人可能被認定為應承擔相應責任（“加盟商的第三方責任”）。

店長卷款而逃構成合同詐騙麼？

上述中介公司與多位購房人形成了居間合同關係。

而店長王某在要求買房者在交完中介費簽訂完買賣合同先行支付大額購房款的交易方式既不符合通常交易慣例（購房合同更名，且缺乏有效的資金監管），對於買受人一方亦存在極大風險，作為中介服務機構，其能夠了解到風險，但 暫無 證據證明其之前有非法佔有的主觀目的（僅涉嫌合同詐騙罪情形），主要是一般民事合同欺詐 或 合同詐騙罪的認定現實。

那麼，合同詐騙犯罪與民事欺詐行為的區別主要在於: 民事案件中的欺詐行為，是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的行為。

一般來說，民事欺詐行為人有履行或基本履行合同的誠意，只是由於客觀原因而未能完全履行合同，侵害的是合同產生的債權；合同詐騙罪

根據《中華人民共和國刑法》第二百二十四條的規定，合同詐騙罪是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，採取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。

《刑法》第四百二十四法律規定的情形：

（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產後逃匿的；

(五) 以其他方法騙取對方當事人財物的）。

該中介公司該承擔什麼法律責任？

另外。該中介公司未能採取審慎態度，未根據實際情況採取必要合理的資金監管措施以及其他有效措施以防範交易風險發生。因此中介公司對此案結果的發生存在重大過錯，依據合同法相關規定，不僅無權要求給付居間報酬，亦應承擔相應損害賠償責任。

根據我國《合同法》第四百二十五條規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

據上述案例和此法條分析，房產中介機構作為居間人，應憑藉專業優勢和實務經驗，出於為委託人利益的考慮，對與締約相關的事項，包括有利交易的信息和影響委託人進行交易判斷的瑕疵信息，全面獲取、核實，並如實向委託人報告，避免因未適當履行如實報告義務承擔不利後果；買方對賣方及中介機構提供的房屋相關信息也應積極審核，為保證交易的安全性，避免受騙而錢房兩空，在購房款的交付上也可以考慮主動採取房管局規定的資金監管的方式進行交易！

緊急提示：

以下6種情況可追究中介責任

1、隱瞞房屋弊端

帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務，但在諸如聯繫不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議，影響合同順利履行。

2、未履行提醒、告知義務

二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本，只有合同的核心內容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。

審判實踐中，部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

3、未提示特殊二手房的交易風險

二手房的性質複雜多樣，除普通商品房外，法律對於經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發大量糾紛。

4、審查不到位

中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務，包括核實登記所有權人與出賣人是否一致，詢問所有權人的婚姻狀況，要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務，導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。

5、慫恿簽訂陰陽合同

在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，製造出總價款較低的網籤合同，用於申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用於實際履行，且未進行備案。

這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供藉口。特別在房價大幅上漲之後，賣房人可能會以此為藉口提出合同無效。

6、虛構社保、規避限購令

在交易的時候，存在少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行為違反了法律規定，也由於整個交易建立在違法與欺詐的基礎上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。

重要提示：

這2種情況中介可免責

1、中介應當僅在其自身能力範圍內提供真實信息。

比如，中介公司可要求出售方提供產證原件以便和複印件核對，也應當到房產交易中心瞭解房屋的權利情況，但如果出售方偽造了權利人的身份證和產權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。

因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力範圍，中介對其提供的信息並非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。

2、中介對他人的信用沒有保證義務。

中介只是中間人，與委託人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。

支招提示

購房者在和中介接觸過程中注意事項

1、驗明正身，看其工商執照、稅務登記，以及是否有合法中介資格；

2、索要發票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規，產生爭議時還可作為證據；

3、謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音；

4、不要相信口頭承諾；

5、保留一切證據，合同、發票、宣傳廣告、照片、錄音等，便於遇到糾紛後向有關部門投訴，甚至起訴至法院。

顯然，二手房交易素來流程複雜，糾紛也多！

原因大多在購房者對政策的不理解和交易過程中很多細節問題的忽視 ，以至於很多問題的產生，打斷交易進程。

針對上述案件，今天我將就日常工作中，已處理過的數以千計的二手房糾紛案件判決，並結合數百次房產案件出庭經驗、實際案例，從以下幾點為大家分析如何有效的規避二手房交易過程中的部分風險、破解大家關注的焦點問題：

“合同更名”的風險絕不可忽視

近年來，房地產中介頻現“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房產證，甚至有些還未交房，想省過戶費，需要從購房合同和還未辦理的房產證上做文章。

“辦理更名手續”，又稱為“改底單”，是指購房人在與開發商簽訂商品房買賣合同後，通過更改商品房買賣合同上買受人的方式，將購買的未辦理房權證的新商品房再次出售，並由開發商到房屋管理部門更改產權人姓名，從而使下發的房權證上的房屋所有權人直接變更為新的買受人的行為。以此為買賣雙方省下部分過戶費。

雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作並不規範，存在著很大的法律風險。由於直接變更購房合同在辦證時顯示的通常是一手房交易，

但這種方式也存在下面幾種風險：

①辦不了產權證

購房合同更名需對合同重新備案，自然也會被重新審核，如果被房管部門發現買賣雙方的真實目的是完成交易，則會被拒，從而造成無法備案以致後期產權證書無法正常辦理。

②被徵收稅費

不少人選擇合同更名都是為了逃稅，但即使合同已經辦理更名，在申領產權證明環節也可能被發現真實目的，這時出售方可能就會被徵稅。

③合同無效

如果在購房合同更名之後有任何一方反悔，合同就有可能被認定為是逃避稅費而無效。

此外，大部分城市都允許直系親屬之間的增加或者減少購房合同姓名，但一般只有一次機會。

這種情況也需要徵得開發商同意，然後提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料，並由開發商在線提交更名需求。

最後，房管部門審查後決定是否批准更名需求。

交易房屋的核查

①房屋所有權人是否全部同意出售該房屋

出售人是否有房屋處置權是二手房交易中需要重點審核的，尤其是一些房屋產權共有人不止一個的情況下，更是隱藏著巨大的風險。所以正式交易之前，一定要核對 出售人身份證和不動產證上的“房屋所有權人”是否一致，並取得共有產權人的同意，才可繼續進行交易。須徵得其他共有權人的書面同意。

例：共有房屋配偶、共有人未同意怎麼辦？

②房屋是否符合交易條件

不同性質的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質和上市交易的條件便顯得十分必要。可以通過房屋所在地的房產管理部門查詢房源信息，看是否屬於被抵押、查封、涉訟、待拆遷、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬於未達到上市條件的經濟適用住房等權利瑕疵類型的房屋。這些房屋均不能正常的交易，買了也無法辦理產權。

例：房屋遇到限購政策無法交易怎麼辦？賣方戶口未及時遷出怎麼辦？

③房屋是否在租

在二手房交易中存在著一個“買賣不破租賃”的說法，也就是說房屋買賣合同不能對抗先前成立的租賃合同。如果房屋在交易時還處於出租狀態，此時要麼等待承租人合約期滿，要麼與承租人協商，承租方自願退出，雙方繼續交易。否則私自進行交易，很可能引起法律糾紛。建議在合同中明確在租關係的處理細節，以規避後續的連續糾紛風險。

例：合同已簽訂，租客不搬走、房屋已裝修賣方漲價不賣怎麼辦？

④物業交接是否徹底

物業交接主要包含三個方面：一是水電氣暖等物業費要交接，二是房屋的維修基金繳納及處理情況，三是房屋內的傢俱處理辦法，還有房屋設備實施的安全監測等事宜。

例：房屋已過戶，賣方偷偷將合同約定的名貴物品搬走怎麼辦？物業費欠費未繳清怎麼辦？

謹慎對待貸款事項

①購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，另外，不同地區的貸款政策也是不同的，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯繫起來，看自己是否符合貸款政策，是否個人徵信、日常支出流水符合要求，是否能夠獲得預想中的額度。在後期交易、籤合同的時候也要為獲取銀行貸款制定合理的期限，儘量避免貸款不到賬引發的交易風險。

例：買方個人徵信不好怎麼辦？哪個部門最終審核？

② 買方申請貸款，放貸銀行批貸後推遲放款，究竟誰該為賣房人的損失買單？

違約責任的成立不以過錯為要件。《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 因此，買房人以自己沒有過錯為由主張不構成違約的說辭站不住腳。【注：過錯是調整違約金的一個參考因素】

其次，合同具有相對性，房屋買賣合同的當事人是買房人和賣房人，銀行和賣房人之間不存在合同關係。房屋買賣合同是雙務合同，買房人的主要合同義務是支付房款，賣房人的主要合同義務是過戶和交房。所謂的銀行直接向賣房人放款，只是買房人支付房款的一種方式，這並不改變買房人向賣房人支付房款這一基本法律關係。

《合同法》第六十五條規定：“當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。”房屋買賣合同的當事人（賣房人和買房人）約定由第三人（銀行）向賣房人履行債務（支付房款），如果銀行不履行此支付房款的債務或者履行此支付房款的債務不符合房屋買賣合同約定的，買房人應當向賣房人承擔違約責任。

例：貸款銀行推遲放款，買方卻要向買方承擔違約責任麼？

準備好購房費用

同購買新房一樣，二手房交易也是要準備很多項費用的，除了房款之外，二手房交易還有

例：買房不能按時按量支付金額怎麼辦？

必須選擇資金監管

因為房屋交易涉及大量資金往來，所以為了避免資金風險，保證交易資金安全，二手房交易時最好選擇正規的資金監管機構來監督，通過專用賬戶進行交易資金的存儲和支付，而不是直接把錢打給中介公司。更要簽訂《存量房屋買賣合同》及《三方居間協議》，

如果已經簽訂了房屋買賣合同，一般沒有特殊情況需要按照合同約定的時間來履行，如果哪一方沒有按照合同約定履行，一般屬於違約，如果您的遲延履行有證據證明是由於房主的原因導致的，您可以行使自己的抗辯權，建議您將合同帶與專業法律人士進行溝通。

例：資金監管協議約定與《網籤合同》、紙質合同約定不一致怎麼辦？賣方收取的定金存入資金監管麼？

最後，當二手房遇上法律時，請 謹慎簽好 合同，勿輕易 支付

，重視有效監管，注意 證據留存，保護自己，不斷 諮詢房產法律專家，才是更好的維護自身合法權益的有效保障！

那麼，在購房中要注意哪些問題? 遭遇糾紛後又該怎樣有效的維權? 判決生效後，如何去執行判決？相關熱點問題，歡迎大家在下面留言區發表自己的提問，本文作者 將有針對性的做出專業的解答！ 房產交易，法律保駕護航！

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