近日，西安市民在“邦房”中介买二手房，店长竟携款失联，这究竟是怎么一回事呢 ?

本期我们焦点说“法”：

独家简评：

西安多位市民在西安凤城五路附近的邦房（加盟品牌方）中介购买二手房，店长王某在要求买房者在交完中介费签订完买卖合同之后，提出可以代办过户，几位买房者交付了九万到十多万不等的过户费，王某给打了白条并且盖了公司印章。

可买房者再次登门，却发现店门大锁，店员告诉买房者，店长携过户费逃走了。几位买房者随后找到邦房中介的西安总公司（加盟品牌方公司），但总部称王某不仅骗了买房者还骗了总部，签订合同并没有使用总部合同，让买房者走司法途径起诉门店。

“邦房” 公司应承担什么责任 ？

“邦房”公司作为独家品牌特许方，基于与该门店的《特许加盟合作协议》，虽然两方之间属于品牌特许使用与被特许的关系，但其显然是存在第三方有效审核监管缺位的品牌管理责任的，也有承担“加盟商第三方责任”的可能性，不可说没有任何责任。

同时，经查阅国务院于2007年2月6日发布的国务院令第四百八十五号《商业特许经营管理条例》，没有关于特许人需要对被特许人的违约行为承担法律责任的相关规定。

而根据当前我国的司法实践，权益受到损害的第三方（本案中购房人），或者在状告加盟商（本案中介门店）违约或侵权的同时，将特许人（“邦房”公司）并列为被告，或者干脆就只状告特许人一家而不告加盟商。

然而，在商业特许经营活动中，特许人或多或少地对加盟商的经营活动负责进行控制和监督，确保加盟商在统一模式下经营，这是基于特许经营合同而产生的权利，当前司法操作中存在因为特许人对加盟商存在控制和监督而当然认定特许人应承担“加盟商的第三方责任”的情形。

因此，虽然加盟中介门店与总部在法律上是二个相互独立的企业经营者，并且与第三人进行交易的主体是加盟店而非总部，总部不是合同的当事人，但对于第三人即本案中购房者而言，完全有理由相信门店只是总部在各地的分公司，总部与门店是同一经营主体。这也完全符合《合同法》中关于表见代理的规定，可以视总部为合同的当事人，加盟门店违约总部应当承担连带责任。

基于上述，虽然特许人与被特许人在法律上是相互独立的民事主体，即便在其双方《特许加盟合作协议》中对于责任各自承担有明确的约定，但是该约定在第三人具有充分的理由认为二者构成混合经营或者表见代理的情形下，要求特许人就被特许人的违约行为承担违约或赔偿责任的，特许人可能被认定为应承担相应责任（“加盟商的第三方责任”）。

店长卷款而逃构成合同诈骗么？

上述中介公司与多位购房人形成了居间合同关系。

而店长王某在要求买房者在交完中介费签订完买卖合同先行支付大额购房款的交易方式既不符合通常交易惯例（购房合同更名，且缺乏有效的资金监管），对于买受人一方亦存在极大风险，作为中介服务机构，其能够了解到风险，但 暂无 证据证明其之前有非法占有的主观目的（仅涉嫌合同诈骗罪情形），主要是一般民事合同欺诈 或 合同诈骗罪的认定现实。

那么，合同诈骗犯罪与民事欺诈行为的区别主要在于: 民事案件中的欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。

一般来说，民事欺诈行为人有履行或基本履行合同的诚意，只是由于客观原因而未能完全履行合同，侵害的是合同产生的债权；合同诈骗罪

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

《刑法》第四百二十四法律规定的情形：

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

(五) 以其他方法骗取对方当事人财物的）。

该中介公司该承担什么法律责任？

另外。该中介公司未能采取审慎态度，未根据实际情况采取必要合理的资金监管措施以及其他有效措施以防范交易风险发生。因此中介公司对此案结果的发生存在重大过错，依据合同法相关规定，不仅无权要求给付居间报酬，亦应承担相应损害赔偿责任。

根据我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

据上述案例和此法条分析，房产中介机构作为居间人，应凭借专业优势和实务经验，出于为委托人利益的考虑，对与缔约相关的事项，包括有利交易的信息和影响委托人进行交易判断的瑕疵信息，全面获取、核实，并如实向委托人报告，避免因未适当履行如实报告义务承担不利后果；买方对卖方及中介机构提供的房屋相关信息也应积极审核，为保证交易的安全性，避免受骗而钱房两空，在购房款的交付上也可以考虑主动采取房管局规定的资金监管的方式进行交易！

紧急提示：

以下6种情况可追究中介责任

1、隐瞒房屋弊端

带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

2、未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。

审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。

4、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、怂恿签订阴阳合同

在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。

这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

6、虚构社保、规避限购令

在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

重要提示：

这2种情况中介可免责

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。

比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。

因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。

中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

支招提示

购房者在和中介接触过程中注意事项

1、验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格；

2、索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生争议时还可作为证据；

3、谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音；

4、不要相信口头承诺；

5、保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。

显然，二手房交易素来流程复杂，纠纷也多！

原因大多在购房者对政策的不理解和交易过程中很多细节问题的忽视 ，以至于很多问题的产生，打断交易进程。

针对上述案件，今天我将就日常工作中，已处理过的数以千计的二手房纠纷案件判决，并结合数百次房产案件出庭经验、实际案例，从以下几点为大家分析如何有效的规避二手房交易过程中的部分风险、破解大家关注的焦点问题：

“合同更名”的风险绝不可忽视

近年来，房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证，甚至有些还未交房，想省过户费，需要从购房合同和还未办理的房产证上做文章。

“办理更名手续”，又称为“改底单”，是指购房人在与开发商签订商品房买卖合同后，通过更改商品房买卖合同上买受人的方式，将购买的未办理房权证的新商品房再次出售，并由开发商到房屋管理部门更改产权人姓名，从而使下发的房权证上的房屋所有权人直接变更为新的买受人的行为。以此为买卖双方省下部分过户费。

虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，为购房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存在着很大的法律风险。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易，

但这种方式也存在下面几种风险：

①办不了产权证

购房合同更名需对合同重新备案，自然也会被重新审核，如果被房管部门发现买卖双方的真实目的是完成交易，则会被拒，从而造成无法备案以致后期产权证书无法正常办理。

②被征收税费

不少人选择合同更名都是为了逃税，但即使合同已经办理更名，在申领产权证明环节也可能被发现真实目的，这时出售方可能就会被征税。

③合同无效

如果在购房合同更名之后有任何一方反悔，合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

此外，大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名，但一般只有一次机会。

这种情况也需要征得开发商同意，然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料，并由开发商在线提交更名需求。

最后，房管部门审查后决定是否批准更名需求。

交易房屋的核查

①房屋所有权人是否全部同意出售该房屋

出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下，更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前，一定要核对 出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。须征得其他共有权人的书面同意。

例：共有房屋配偶、共有人未同意怎么办？

②房屋是否符合交易条件

不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等权利瑕疵类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易，买了也无法办理产权。

例：房屋遇到限购政策无法交易怎么办？卖方户口未及时迁出怎么办？

③房屋是否在租

在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。建议在合同中明确在租关系的处理细节，以规避后续的连续纠纷风险。

例：合同已签订，租客不搬走、房屋已装修卖方涨价不卖怎么办？

④物业交接是否彻底

物业交接主要包含三个方面：一是水电气暖等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法，还有房屋设备实施的安全监测等事宜。

例：房屋已过户，卖方偷偷将合同约定的名贵物品搬走怎么办？物业费欠费未缴清怎么办？

谨慎对待贷款事项

①购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否个人征信、日常支出流水符合要求，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。

例：买方个人征信不好怎么办？哪个部门最终审核？

② 买方申请贷款，放贷银行批贷后推迟放款，究竟谁该为卖房人的损失买单？

违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 因此，买房人以自己没有过错为由主张不构成违约的说辞站不住脚。【注：过错是调整违约金的一个参考因素】

其次，合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人，银行和卖房人之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买房人的主要合同义务是支付房款，卖房人的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖房人放款，只是买房人支付房款的一种方式，这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。

《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人（卖房人和买房人）约定由第三人（银行）向卖房人履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。

例：贷款银行推迟放款，买方却要向买方承担违约责任么？

准备好购房费用

同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有

例：买房不能按时按量支付金额怎么办？

必须选择资金监管

因为房屋交易涉及大量资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订《存量房屋买卖合同》及《三方居间协议》，

如果已经签订了房屋买卖合同，一般没有特殊情况需要按照合同约定的时间来履行，如果哪一方没有按照合同约定履行，一般属于违约，如果您的迟延履行有证据证明是由于房主的原因导致的，您可以行使自己的抗辩权，建议您将合同带与专业法律人士进行沟通。

例：资金监管协议约定与《网签合同》、纸质合同约定不一致怎么办？卖方收取的定金存入资金监管么？

最后，当二手房遇上法律时，请 谨慎签好 合同，勿轻易 支付

，重视有效监管，注意 证据留存，保护自己，不断 咨询房产法律专家，才是更好的维护自身合法权益的有效保障！

那么，在购房中要注意哪些问题? 遭遇纠纷后又该怎样有效的维权? 判决生效后，如何去执行判决？相关热点问题，欢迎大家在下面留言区发表自己的提问，本文作者 将有针对性的做出专业的解答！ 房产交易，法律保驾护航！

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