謝謝主持人，尊敬的到會的各位領導，各位專家，各位嘉賓、朋友，大家好。對於徐州，我是在80年代中期就來此地做過較全面的區域發展的調查。但是這次來，還是有點出乎意料，從高鐵站出來以後看到城市的面貌，已像是一個非常有氣派的花園城市。對近年更多的情況，我還缺乏瞭解。
到了會場，看到今天的主題是圍繞著房地產市場的進一步融資和發展，我覺得這也是順應著中國的升級發展——新型城鎮化、城鄉一體化發展和以供給側結構性改革為主線構建現代化經濟體系的時代要求。經濟和產業的發展，一定會帶來我們從中心區域開始的不動產、房地產業的蓬勃發展，但是中國的實際挑戰是在這個過程中間，我們還有很多必須化解的矛盾，還必須抓住中央所強調的房地產市場健康運行的長效機制，這種機制必須依靠基礎性制度建設來打造。
我今天借這個機會，談一下自己的基本看法，主題就是“三線城市房產市場變化趨勢與房地產稅改革”。時間有限，我儘量說得簡明扼要一些。我們今天的行業協會和貝殼找房新平臺（是把鏈家網做了繼承和升級的一個服務大平臺），也是以組織這個活動來促進交流，我希望所談的看法，能夠對大家有一些參考，也希望得到大家的批評指正。
講到三線城市房產市場的變化趨勢，先要講一般來說三線城市也是一個有彈性的概念。說到一線“北上廣深”，一般大家都贊同，沒有疑義。到二線，開始有點模糊了，誰來定這個性質？似乎找不到一個權威的主體來做宣佈。至於三線，可能就更模糊，但是一般認為像徐州，大體算是三線。我們按照大體模糊的有彈性的這個概念，可以說畢竟有了一個基本的認同，來討論所謂的三線城市的市場變化。
我們拿到的數據，按照特定的統計口徑，把全國幾百個城市區分為一線二線三線，曲線圖上表現的藍色是一線，紅色是二線，灰色是三線。三條線城市的房產（現在說的是狹義的住房），在2010年以後成交均價演變中，曾經有高度一致的一個往下調整的過程。再往後，房地產市場景氣水平2012年後明顯提高，但是出現了三線城市間的分化，走得最高的是一線城市，二線、三線其次。到了2014年，我記憶非常清楚，當時出現了一個明顯的回調，有人驚呼中國的房地產市場要崩盤，有人說出現了一去不回的拐點。作為研究者，我們當時特別強調不可能是所謂崩盤，應是一個在調整中間的市場分化。這個分化的特徵比較明顯，就是在回調以後，一線城市2015年十一長假後開始回暖，曲線率先向上，迅速衝向景氣高漲期。2016年下半年，一改年初大家還在討論的“去庫存”的概念，幾乎所有人們的注意力都放在了房地產市場升溫來勢迅猛，怎麼樣能夠控制上漲過快的房價——那個時候就是“冰火兩重天”進一步的顯著化。從這個曲線來看，一線城市非常陡峭地往上衝高，二線城市跟得相當緊，三線城市是後來慢慢跟上的。
這種冰火兩重天的分化特徵，已經擺在全社會面前。在房地產市場健康發展方面，我們要特別注意做區別對待。同時，我認為一二三線所有的中國幾百個城市，房地產市場要求得健康的長治久安，一定要貫徹中央所說到的要打造“長效機制”，我們作為研究者，特別推崇的是標本兼治治標治本同時考慮的情況下，要推崇治本為上。治本的基本的要領，中央已經表明是要通過基礎性制度建設，來解決長期發展的健康度不足的問題。
在長效機制這個方面，我還是想先強調一下我基於中國整個房地產業發展長期通盤考慮而來的一個大趨勢的認識。需要提到所謂城鎮化水平變化的“納瑟姆曲線”，是西方學者納瑟姆首先強調過的經驗數值的曲線，也可以叫做城鎮化率變化曲線。從一般經驗上面總結，是各個經濟體在城鎮化率30%以下的時候，雖有一個逐步提高的過程，但不是高速發展期，到了30%以後，進入快速發展階段，一直要走到城鎮化率70%這樣的高位，它會再出現一個拐點，轉入相對低平的發展階段，相對低平發展中，城鎮化率還是要走高的，但已不是中間這個30到70區間迅速上升的狀態。這個中間的迅速上升期，是整個淺S型曲線中間大概40個點的城鎮化快速發展階段的體現。中國現在處於這個階段上面什麼位置呢？官方前些年的統計數據表明，我們常住人口的城鎮化率已經達到了58%出頭。但是這兩年中央特別強調，我們還必須看戶籍人口的城鎮化率，這個戶籍人口的城鎮化率是沒有欠賬的城鎮化真實情況。當然我們對常住人口的城鎮化率也不能完全不考慮。所以我個人認為，戶籍人口城鎮化率現在只有42%，如果和咱們過去一直在跟蹤的常住人口城鎮化率58%中和一下，我基本的看法是中國現在實際的城鎮化水平處於這條曲線上面不到50%的位置。如果按50%來說，後面還會有20%的城鎮化高速發展期的縱深和空間，如果未來這些年，每年城鎮化水平提高1%，中國還要演變20年才能走完高速發展階段。
這就是一個基本的我們可以觀察的大歷史背景。這個歷史背景告訴我們，對於中國城鎮化發展縱深，我們要有一個客觀判斷的話，自然會引出：對於城鎮化發展的成長性，我們要有充分的信心。這個城鎮化發展在直觀的指標來說，未來的幾十年內中國還會陸續有接近4億的農村人口不斷向城鎮中心區遷徙而在城鎮定居，而我們現在所說的新型城鎮化，是要讓他們市民化，要他們得到一視同仁的基本公共服務的待遇，就是要越來越方便地給他們解決戶籍和配套的所有供給公共服務問題。這個過程中間，建成區一定要不斷擴大，以接納幾億人成為城市居民；建成區擴大的同時，基礎設施要一輪一輪升級換代，產業結構調整和升級是必須給發展過程做出配套和支撐的，人力資本的培育也會一輪一輪不斷提出新要求，進入更高的階段。在這個過程中間，就是中國作為世界上最大的發展中經濟體，彌合二元經濟，完成現代化，是面對著強起來的歷史新時代，最後要爭取如願達到中國夢，實現歷史飛躍的這樣一個現代化戰略目標。
這個過程中間，城鎮化伴隨著的工業化與產業升級，和我們所說到的中國經濟發展的潛力、引擎、動力源，是緊緊結合在一起的，會不斷釋放巨量的需求，而我們可以靠全面開放條件下和全球做生意，得到全世界有效供給的回應；這個要素流動的過程中間，我們掌握好供給側結構性改革帶出的供給體系的結構優化，守正出奇，既遵循市場經濟的共同規律，又要在中國特色之下做好我們必須要做的出奇制勝的創新，以創新發展為第一動力帶出整個協調發展、綠色發展、開放發展和使人民群眾美好生活得到實現的共享發展——這就是這樣一個曲線圖後面，我們可以看到的一篇宏大的中國故事。
在這個中國城鎮化高速發展的縱深和空間相當可觀的背景之下，我們要看看：三線城市的房地產在這個歷史過程中間展現成長性是不言而喻的。
第一，建成區不斷擴大的過程中間，將近4億人進城，不可能都進北上廣深，二線三線城市會越來越可能成為很多人遷徙的目標城市。
第二，多輪的基礎設施擴建和升級換代更是不言而喻，必須要做，而且很多的三線城市有後發優勢，人家探索中形成的經驗，我們拿來可以用到自己的城市建設和基礎設施、產業集群的發展中間。我估計徐州的發展有很多我們徐州同志自己的創造和努力，但也一定借鑑了其他的城市包括世界上的、也包括中國新型的大中城市發展的經驗。處理得好的話，這些三四線城市和一二線城市的生活質量差距會迅速縮小，包括現在很多的特色小城鎮，我們去了以後感覺環境和生活質量是很有吸引力的，正在悄然改變中國人過去所說的只有大城市才有好的公共服務的傳統觀念。
在這裡面，大家不要忘了，多輪的產業結構調整升級和提高質量的發展，是中心區域、城鎮區域可持續發展的條件。再怎麼樣說城市有特色，總體來說一定要有產業支撐。產業支撐和產業集群，各地可以大相徑庭，有的是重化工城市的特點，有的可能就是服務業為主，但是一定要有產業支撐。像徐州，有重化工的深厚的基礎，服務業和輕工業的加快發展，也會納入規劃。在這裡面多輪人力資本的培育和優化的浪潮，可能大家都有體驗。現在千千萬萬家庭的家長多麼重視自己孩子的教育！已經從胎教開始，到嬰兒期、到學齡前、到小學中學，初中高中，一路盯著孩子的發展，這是人力資本的培育方面，整個社會現在就是這樣一個氛圍。大家都在討論，我們的孩子以後怎麼樣讓他能夠在競爭的環境裡一開始就能得到良好的教育。在企業、單位的職工培訓、終身學習等等方面，更是必然匯合到工業化和城鎮化形成的發展大潮裡面的。三四線城市的房地產業的成長性，匯合於經濟社會現代化的成長和繁榮發展過程。
但是也要注意到，前面說的三條線“冰火兩重天”的基本格局裡，三四線城市的特點，就是當下在很多城市，去庫存的壓力仍然沒有消化完成。
總體來說，基礎性制度建設很遺憾地講，我覺得現在仍然是房地產業發展中的短板。從2016年中央經濟會議強調，到現在為止，真正實質性的基礎性制度的改革推進並不明顯。但是至少有一條，房地產稅改革在今年的兩會上前所未有地形成了非常權威性的、明確的指導，我們的年度兩會——最高權力機構人大，還有政協在一起，是官方信息重要的發佈平臺。從今年的兩會信息看，已經熱議了多輪的房地產稅，要明確地啟動立法過程。在房地產稅的概念上，這裡特定討論的房地產稅是狹義的，不是講的跟房地產相關的各種各樣的稅收，只是強調在房產保有環節——消費性住房的保有環節，這個稅收要從無到有，要有規範的稅收對於保有環節利益主體所做的調節。這樣一個稅制的改革，熱議多年之後，今年可能真的要來了。前面的一些鋪墊可能各位都知道，我們早就有模擬空轉——一開始6個城市，後來10個城市，當時稱為物業稅模擬空轉的試點，後來又有上海和重慶兩地的“敢為天下先”本土試水的房產稅試點改革。
總體來說，今年的兩會已經表明這個房地產稅立法已經進入了改革日程，我們怎麼樣認識？可能很多在座的朋友對於房地產稅還是很有厭惡的感受的，這符合古今中外各個經濟體的共性。說到稅，大家都是厭惡的，特別是直接稅，房地產稅和消費稅是非常直接的，就是稅徵了以後稅負無法轉嫁。住在房子裡交稅還要有合法性？大家聽著是不高興的，但是如果我們看全局，看中國的現代化發展，必須要承認，我們在研究中間也在論證說明：房地產稅的必要性和正面效應有好幾條：
第一，對於房價是壓倉促穩的作用，不要以為這個稅可像定海神針一樣解決一切問題，但是它會促進房地產市場上的成交價趨於更穩定，特別是防止房地產肆無忌憚炒作造成“大起”以後，又不得不以各種手段強壓產生很多不利的影響；第二，會使地方政府的職能轉變和培養財源形成內洽性，促使地方政府更好地提供公共服務，也就是通過打造制度體系落實跟市場經濟匹配的分稅制；第三，可以強化和優化再分配機制，並使整個社會中住好房、有多套房、有豪宅的、有支付能力的社會成員，可以多做納稅貢獻，這不是要讓他們傷筋動骨，但是在支付能力條件約束之下，是再分配的優化，這種再分配優化是抽了肥以後，國庫的資金更有能力去補助扶持弱勢群體來補瘦，更好地促進社會和諧，遏制兩極分化；第四，也會在整個經濟宏觀調控裡面更好體現所謂直接稅自動穩定器的功能，和降低整個社會的稅收痛苦。因為這些有支付能力的主體，更多給國庫做了貢獻，就可以減少消費者實際承擔的間接稅費用。比如這幾年很多社會上的成員知道了，我們吃的饅頭裡有稅，過中秋節買的月餅裡有稅，很多人都怒不可遏：我平時節衣縮食，誰想到這些東西里面都有稅收，這是我給國庫做了貢獻的。那麼從全社會來說，中低收入階層讓他們承擔消費品裡面最終的稅負，是有一種不合理的累退式的調節，本來應該讓他們基本避免這種稅收負擔，而要有支付能力的、先富起來的人，更多地承擔納稅人的職責。把直接稅的提高比重，就會產生這種作用，降低整個社會實際形成的所謂稅收痛苦。先富起來的人多交一些稅也有痛苦，但是痛苦程度是比較低的，因為他不是在生存資料這個層面上做的利益讓渡，只是在享受資料這個層面上做的讓渡。同樣形成這麼多的稅款，對全社會而言痛苦程度是降低的，那麼也就是說，社會是變得更和諧了。
最後一條，其實這個房地產稅一定會發展自下而上的民主化、法治化的規範的公共選擇機制。因為以後地方上從社區開始，到地方整個轄區，如果老百姓越來越富裕，越來越多的家庭都必須面對房地產稅，，很多的人有自己的完全產權的住房，按照以後的稅法，扣除第一單位以後，該交稅的時候，他自然就要跟地方政府緊追不放地問清楚，我交這個稅以後，你是拿去怎麼用的？你這個稅怎麼樣體現取之於民、用之於民？國際上有成熟的經驗，地方政府拿著這個錢以後，必須非常盡責地公佈所有的信息，每年收的這些稅是怎麼樣用於本地的教育、公共服務、綠地、基礎設施建設等等，必須全盤托出，接受檢查、監督，而且每年的相關討論是要吸收社區和地方轄區納稅人廣泛參與、深度參與，使方案儘可能形成高水平，這不就是民主化、法治化嗎？對中國“走向共和”的願景來說，它的意義大家聽了以後，一定會意識到非常重大。
有這些正面的效應存在，同時我們還要說，也有很多人懷疑，或者是提出疑問，你說了這麼多的必要性，它的可行性如何，是不是有些坎過不去？那麼簡單地說，房地產稅有這麼一些遇到的詰難，實際上就是認為會碰到障礙，我稱為這是認識上的誤區，大概有這麼幾條。
第一，有人說房地產稅是國外土地制度私有制背景之下，人家形成的這種徵收機制，中國所有建成區的土地都是國有的，你怎麼能在國有土地上對百姓的房地產徵稅呢？其實這是一種錯誤的、以訛傳訛產生的問題：真實的情況，像工業革命發祥地老牌資本主義英國，並不是所有的土地都是私有的，但是典型地拿英國情況來看，不論土地最終產權是公的還是私的，開徵的稱為“市政稅”的房地產稅是一視同仁全覆蓋的。我們的特別行政區香港，他的地皮的終極所有權沒有私有的，香港的土地全是公有制，但是一直在開徵稱為“差餉”的房地產。所以在中國大陸本土，我們如果借鑑國際經驗的話，其實碰不到所謂只有土地私有制了才能開徵房地產稅這麼一個情況——只不過是網上盛傳，很多人聽了以後說有道理，所以要澄清一下。
第二，這個稅是不是跟土地出讓金形成了不合理的重複徵收？其實是不同的經濟性質，土地出讓金是地租性質，是憑藉著經濟權利，而房地產稅是稅收性質，是憑藉著社會管理者的政治權力，這兩邊應該是兩者協調的關係，而不是兩者只能取其一的關係。
第三，還有人說稅基評估太複雜了，中國人做不了，不對，我們早已經做了全面的準備工作。
還有人說可能會激起普遍的抗稅和社會騷亂，這要看我們的方案是不是可行：從重慶試點的經驗來看，重慶涉及到存量，是比上海更激進的——轄區裡面那幾千套花園洋房、獨立別墅，是要交稅的，但是給出180平方米免稅的扣除，180平方米以上的部分才交稅。我覺得這條本土經驗非常重要，我們的立法就應該貫徹這個精神。第一個單位扣除以後才交稅，那麼在重慶實際的徵收過程中間，沒聽說發生什麼激烈抗稅，沒聽說有什麼社會騷亂，當然這也是有意柔性切入，我們以後在中國把這個稅的框架建立之初，也一定要掌握好社會可接受，要柔性切入，要處理好第一單位的免稅這個問題。至於怎麼設計，那就應是大家一起參與立法過程，在徵求社會意見的時候，我們在座的朋友們都可以表達自己的意見和主張。我認為一定要有聽證會，聽證會上要以理性的態度擺論據，電視廣播直播，讓全社會一起來討論。
再有，有人說小產權房問題解決不了，所以無法開徵，我覺得這個事情要這麼看：小產權房問題的解決確實非常棘手，但它一定要解決，早解決比晚解決更有利於政府公信力，更有利於中國以後走向現代化。所以房地產稅要開徵，正好倒逼我們解決小產權房的問題，深圳其實已經有了解決這個問題基本的路徑和初步經驗，我們在那邊做了調研，時間關係我就不能說太多了。
房地產稅既然有一個正確的取向，那我們應該在中國特色之下，在立法中，積極處理好它可行性的問題。如果能完成立法以後，也不會全國一起實施，三四線城市一般不會進入第一輪的先行位置（有特殊情況的三亞除外）。這是我想向朋友彙報的初步看法，請各位批評指正。
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