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文接上篇，話說1997年金融危機爆發之後，房地產開始進入調整期。
中國房地產的第二個十年，和一個字有關。
1998年註定不平凡，這一年成為一個重要的分水嶺。
國家尋求變革正式拉開了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中國堅持了近半個世紀的分房制度壽終正寢，中國正式進入商品房時代。
歷史總是驚人的相似，卻又如此的不同。
住房制度改革其實有兩個目的：
居民住宅貨幣化、私有化是房地產市場化的開始。
把住宅產業當作刺激內需的支柱產業來發展，這是“房地產是夜壺”的源頭。
1998年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。貨幣政策進入寬鬆的軌道。
隨著住房分配製度的取消和按揭政策的實施，以及當時只需首付2成或零首付，使得購房需求突然爆發：當時有錢的單位紛紛出手，把市面上的現房一搶而光。中國房地產業進入高速增長期。
那麼這個十年，是和“漲”有關嗎？可能不是。
取消福利分房後房地產需求大幅度增加，導致土地供應不足。
政府開始實行統一收儲並出讓的土地管理政策，市場上開始有了大規模的拆遷。這其中牽涉到各種的賠償分配紛爭，總之這是一場發展與民生之間的博弈。
經濟的發展其實也是一場瘋狂的城市化運動。
在這樣的情況下城市化高歌猛進，一方面是暴力不止，一方面又暴富不斷，中國房地產史中就這麼夾雜著悲喜交加的濃濃色彩。
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房地產市場潮漲潮落催生了很多房企的花式崛起與失敗。
90年代後期，粵、閩、京、渝各派房企都有新代表企業誕生，如海倫堡、深圳地鐵、花樣年、建發、正榮、華夏幸福、北京城建、金科、龍湖、新希望、俊發、順馳等。
靠借高利貸300萬、然後抵押給銀行貸款1000萬、在海南炒地皮發家的“萬通六君子”也終於在98年徹底散夥。
在海南炒房之餘，六兄弟攢了一本名為《披荊斬棘共赴未來》的書，書中將他們自己描寫為一群立志實業報國的青年知識分子，也指明他們做企業不是為了賺錢，是為當代中國知識青年探尋報國道路。這本書當時感動很多人，張欣也是因此結識潘石屹，並結為伉儷。
最早離開的磚廠廠長潘石屹轉戰北京，在1998年拆了北京二鍋頭酒廠，建了第一個SOHO現代城。潘石屹是真正的營銷專家：他開啟了全國房地產業的所謂“畫餅概念時代”。
六君子中的易小迪99年創立了陽光100集團，王功權成為了知名的風險投資家，王啟富和劉軍也開創了一番事業，馮侖則一直堅守在萬通。
王石99年辭去了總經理，開始玩起了滑翔傘、攀巖，並引入了大股東華潤，但正是這時候對萬科的股權分散問題沒有處理好，才埋下了後來寶能入局的隱患。
宋衛平在房地產開發上春風得意，綠城逐漸成為最有品質房企的代表，他還玩起了足球，98年創建了浙江綠城足球俱樂部。宋衛平累計在足球上“玩”了25億元，甚至還因為舉報“黑哨”問題引發足壇掃黑風暴，差點遭受牢獄之災。
1999年，未雨綢繆的王健林首次提出“訂單式商業地產”概念，萬達廣場自此開始爆發。
許榮茂帶著世茂最早開始了全國化佈局，幾年時間做到全國前十，他卻低調的幾次發函要求福布斯去掉自己的名字。
2000年政府終於對房企上市鬆了口，房企們也終於找到了擴張的引信——資本，天鴻寶業、天房發展、金地、金融街等一眾房企紛紛借殼上市。
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2003年，房地產被正式確立為國民經濟支柱，從此房企們更開始百花齊放。
這一年，如融創、融信、海亮、榮盛發展、上實發展以及鑫江置業成立，成為房地產最後一波強勢企業。
招保萬金的名頭開始在業內響徹雲霄。
軍人出身的耿建明，帶著一幫建築工人把榮盛做成了「環京一哥」，這個房企目前依舊把總部放在發家地：廊坊。
楊國強帶著碧桂園殺出一條血路，坐上了華南五虎的頭把交椅。
先做了幾個項目練練手的歐宗洪正式成立了融信，自此出身莆田最窮山村的歐氏三兄弟成為一代傳奇：老大掌管閩系著名的歐氏投資集團，老二創辦了正榮集團，老三的融信也飛速發展。
但隨著03年猝不及防的非典疫情，全國成交量直線歸零，這是社會與經濟領域的雙重考驗。
這其中不得不提到一個人，孫宏斌。
這個年輕人當年被柳傳志內定為接班人，又被他親手送進監獄。94年四年刑滿出獄後，孫宏斌去請柳傳志吃飯認錯。孫宏斌拿著柳傳志借給他的50萬元去天津開辦了順馳。
也許是為了彌補監獄裡失去的幾年，孫宏斌在順馳發展上，玩命急速推進。順馳在土地市場不計代價製造“地王”，甚至創下一年內同時向十幾個城市擴張的紀錄。
03年在中城年會上他叫板王石：“順馳今年銷售額要達到40億，2004年的目標是100億，我們的中長期戰略是要做全國第一，也就是要超過在座諸位，包括王總（王石）。”
王石紅了臉，駁斥他“睜眼說瞎話”。
要知道當時萬科在全國銷售住宅1.1萬多套，銷售額44億，開發面積世界第一。
後來王石預言“順馳馬上會很難受”。
不料想，王石一語成讖。
地王和購房熱導致房價暴漲過快，民怨沸騰。2004年政府逐漸出臺各種政策，通過收緊信貸和土地供應兩個閘門來抑制房價過快上漲。
房地產市場開始急轉直下。一路高速前進的順馳沒能堅持太久，資金鍊斷裂。約定注資的摩根士丹利臨時變卦，讓孫宏斌和順馳面臨絕境。
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2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始到2006年，成交量開始上升。
但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北上廣深這些一線城市卻是一片豔陽天，房價漲得很快，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2007年，無奈之下，孫宏斌只能將他苦心經營十幾年的順馳低價轉讓了出去。
回顧順馳的敗局，其實是中國房企發展史的一場縮影。觀察這十年的百強房企，有一半以上都死於調控。
2008年金融危機爆發，中國房地產跌入了谷底。
美國次貸危機引發的金融危機快速向全球蔓延，世界經濟出現下滑趨勢，各國政府紛紛出手救市。中國經濟也未能倖免，出口下降，投資減弱，房地產成量交腰斬，大批企業倒閉、勞動力失業，宏觀經濟出現了下行壓力。
房地產市場風起雲湧，後半年更加嚴重，房地產市場銷售量萎縮，部分地區房價跌了50%。
“打折”、“房價大幅下跌”、“降價潮”、“成交量大幅萎縮”、“樓市大幅跳水”、“量價齊跌”、“斷供”、“退房”、“房地產市場寒冬”甚至“崩盤”等字眼和消息在各類媒體鋪天蓋地。
為了拯救市場，政府出臺了“四萬億計劃”，進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施。篇幅所限，相關內容，且聽下篇分解。
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