近期看了一篇澤平宏觀的全球房價大趨勢深有感觸，原文字數過萬且偏學術化，我用白話給大家分享一下。
澤平宏觀認為影響房價走勢的核心就是四個點：
1. 貨幣供應帶來的貨幣幻覺
2. 經濟增長帶來的收入效應
3. 人口總量與結構變化引起的人口效應
4. 住房制度影響的供求格局
聊聊我的理解：
1、貨幣供應帶來的貨幣幻覺
先來講貨幣供應是如何影響房價走勢的。
M2即廣義貨幣，從M2的角度來看，全球大部分房價上漲是屬於貨幣現象。
這並不難理解，購房貸款是創造M2的核心來源，因此說房價上漲是貨幣現象無差。
歷史上來看，全球各大城市，只有少數個別核心一線城市能跑贏M2，而其他多數城市是跑不過M2的。
如：1960-2017年美國房價年均增長4.58%，而名義GDP和M2年均增速分別為6.48%、6.87%。
包括中國也不例外，中國只有北京跑贏了M2漲幅，上海都沒跑贏，更別說像杭州、南京這類二線城市。
但我們要清楚一個問題，M2上漲能推動本幣計價的房價上漲，但並不一定代表投資是賺錢的，因為沒有考慮匯率變動。
以南非為例，南非1970-2017年本幣房價漲幅高達85.2倍，但美元房價只漲3.6倍。
因此貨幣供應帶來的資產價格增長如果沒有穩定的匯率作為有效支撐，本質上只是一場幻覺而已。
中國目前的M2增速為8.2%左右。
2、經濟增長帶來的收入效應
從GDP的角度來看，GDP增長代表著國家經濟增長，居民購買力的增長，因此GDP增長也會推動房價的增長。
這裡我們要搞清楚，在衡量GDP增速時，會有一個名義GDP增速和實際GDP增速，你所聽到的6.9%GDP增速指的是17年的實際GDP增速，而17年的名義GDP增速是11.2%，之所以名義GDP增速要高於實際GDP增速，因為名義GDP增速中包含了物價的上漲，而實際GDP增速中是以物價不變為前提的，只包含了生產量的上漲，因此名義GDP比實際GDP增速高的部分，主要體現在物價上漲的部分，這個官方稱呼叫GDP平減指數。
當M2增長超過名義GDP增長，則說明國家在超發貨幣，反之，則說明國家採取貨幣偏緊策略，中國處於後者階段，17年M2增速8.2%是低於GDP11.2%的實際增速的。
根據澤平宏觀的統計，1970-2017年，全球23個主要經濟體本幣房價年均增速為6.5%，低於本幣名義GDP增速7.8%，二者相關係數為0.71，如果把韓國、泰國剔除，相關性係數可以達到0.85。
這說明名義GDP增長與房價增長息息相關，且長期來看，本幣名義GDP增速普遍高於房價。
但也存在特例，比如英國近五十年房價平均漲幅61倍，高於英國名義GDP漲幅49倍。
中國當前只有核心一線城市能跑贏名義GDP，二線城市則無法達到，以北京、杭州二手房價與GDP走勢對比如下；
但有一點需要注意，實際GDP增速在歷史走勢中往往是跑輸房價的。
實際GDP代表人們消費能力的增長，但由於各個國家貨幣往往都在超發，因此在歷史表現中，房產價格走勢往往領先於實際GDP增長。
根據澤平宏觀的數據顯示：1970-2017年，23個經濟體本幣房價年均增速為6.5%，不變價GDP年均增長的平均數為3%。
3、人口總量與結構變化引起的人口效應
1）具有人口聚集效應，持續淨流入的一線城市表現強於全國平均水平
原文：
“英國倫敦最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國整體的61倍；法國巴黎市1965-2015年房價上漲32.5倍，明顯超過法國整體的22.7倍；美國紐約市1975-2017年房價上漲8.1倍，高於美國整體的5.6倍。日本地價在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市地級漲幅更是高達210倍。”
2）核心城市的圈內房價漲幅，長期來看也遠高於圈外房價漲幅
原文：
“在英國，1995年1月至2018年3月，內倫敦房價上漲6.4倍，大於外倫敦的4.8倍。在法國，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價漲幅達2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠郊四省的1.43倍。在美國，1987-2017年，紐約市曼哈頓區、皇后區房價分別上漲2.14、2.22倍，超過紐約市和紐約分區的1.41、1.43倍。在日本，在房價見頂前五年，東京都區部房價上漲2倍，高於東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。”
3）人口持續淨流入的城市房價漲幅也會遠高於其他城市
原文：
“當前紐約地區雖仍為美國第一大都會區，但過去近60年人口增幅明顯不及洛杉磯地區，因而房價漲幅相對較低。1975-2017年，紐約分區房價上漲9.5倍，明顯低於洛杉磯分區的13.9倍。日本東京都因人口持續流入，在地產泡沫破滅後於2006年率先反彈，2006-2016年累計上漲11.7%，居日本之首。”
因此可見，未來的買房策略依然是選擇核心一線+核心地段+人口持續淨流入城市的房產。
第二是人口結構變化影響房價
原文：
“20-50歲主力置業人群、家庭戶規模等人口結構變化，將引致住房需求變化。在家庭戶規模方面，由於結婚年齡推遲、不婚率和離婚率提高、低生育率、壽命延長、人口老齡化、人口流動等，導致全球家庭戶規模呈小型化趨勢，這增加了一定的住房需求。1960-2015年，美國家庭戶規模從3.33降至2.54人，日本從4.14人降至2.39人；此外，1980-2015年，韓國從4.78人降至2.73人。在主力置業人群方面，美國20-49歲人口規模尚在持續增長，日本、韓國、英國分別已在1996、2004、2011年見頂，主力購房人群的規模變化對房地產市場具有非常顯著的影響。”
思哲也在
樓市將陷入失去的十年
一文中提過，接下來十年中國人口結構將發生根本性的變化，核心在於未來十年55-69歲的人口將大幅提高70%，而20-29的剛需置業人口將減少40%，但二十年後人口結構又將趨於穩定。
因此隨著剛需置業人群減少、老齡化衝擊，未來十年中國房地產行業將迎來巨大挑戰，如果能穩住這波衝擊，那麼中國未來仍將繼續走強。
4. 住房制度影響的供求格局
原文：
“住房制度是一國房地產市場導向，一個好的住房制度能使房價長期穩定、支持實體經濟發展，一個壞的住房制度可能引發房價暴漲暴跌、削弱甚至掏空實體經濟。德國房價之所以長期穩定，關鍵在於其居住導向的住房制度設計，三大支柱分別為：中性穩健的貨幣政策與住房金融體系，鼓勵居民長期持有住房、打擊投機的稅收制度，保護租戶權益、鼓勵長期租房的租賃制度。新加坡目前形成以組屋為主、私宅為輔的二元化供應體系，供給結構呈現“廉租房-廉價房-改善型組屋-私宅”的階梯化分佈，住房自有率超過90%，基本實現居者有其屋。中國香港住房制度則不是一個好的制度，一方面居民居住空間狹小、房價暴漲暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地開發率僅24%。”
綜上幾條可以得出結論，在投資房產時，選擇貨幣政策寬鬆，經濟增速快，年齡結構年輕的新興國家中一線圈內核心房產，有望獲得超額投資收益。
但這裡有一個問題，本幣房價上漲不代表我們的投資一定是賺錢的，因為本幣可能會貶值。
比如今年土耳其里拉對美元貶值50%，那麼本幣房價即使漲80%，換算成美元也是虧的。
因此我們還要選擇匯率相對穩定，外匯儲備充足的國家。
過去中國就滿足以上所有的條件。
但為什麼說中國現在不如以前了？
因為影響房價四要素裡：經濟、貨幣、人口、制度中，貨幣與人口都出現了問題，當前M2增速8.2%已經低於名義GDP11.2%的增長，說明貨幣印發處於一個緊平衡的狀態，緊平衡下，房價就再難出現暴漲。
而人口結構我前面也提到了，未來十年中國將會面臨歷史上最大的老齡化危機，在購房需求端將受到極大衝擊。
另外中國的住房制度由於被賦予了戶籍、學區制，因此也易滋生金融屬性，價格容易被爆炒，波動極大。
但從基本面來說，中國2017年實際GDP增速6.9%排名世界第18，排在中國前面的都是GDP不及中國1/10的小國，因此中國至少在經濟增速這塊，目前還保有一定優勢。
另外城鎮化尚未完成，與歐美髮達城市對比，預計城鎮化還有10%-15%左右的提升空間，農民進城買房能緩解一定程度需求不足的問題（但是空間並不足以完全對沖老齡化危機）
因此從上述結論來看，我的看法是，根據當前的M2與GDP增長，如果數據能保持靜態不變，長期來看，中國房價的未來走勢還將保持在年化漲幅6%在9%之間波動。
但在未來十年老齡化的衝擊下，GDP必將持續下滑，因此房產投資的預期收益也將隨之持續下滑。
核心一線城市北、上、廣、深受益於人口淨流入效應，走勢將更好，更趨於M2與名義GDP增長之間。
三、四線城市則會拖平均，與實際GDP增長持平或略高於此值。
當然，從全球視野角度來看，投資獲利的前提是，人民幣兌美元匯率的穩定，但目前美元持續加息，今天央行又再次降準放水，匯率下行壓力將很大。