房地產開發關鍵“五證”詳細辦理流程

一、國有土地使用證

《國有土地使用證》辦理程序

　　根據《土地管理法》及《土地登記規則》的規定，土地登記按照土地登記申請書——地籍調查——權屬審核——登記發證的程序辦理

　　1、土地登記申請書;

　　2、單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明;

　　3、土地權屬來源證明材料(政府材料);

　　4、初始登記頒發的土地證書;

　　5、地上附著物權屬證明

　　6、建設用地批准書(土地違法案件行政處罰決定書);

　　7、批准用地繳稅費發票或有關土地使用權出讓金支付憑證。　　

委託代理人申請土地登記的，還應當提交授權委託書和代理人身份證明。　　

申請者提交以上資料後，國土資源部門派員進行地籍權屬調查，符合規定的在20個工作日內給予辦理並報縣人民政府審查批准.由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。

二、建設用地規劃許可證

一、依據

《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條規定：“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批准建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地……”。

二、受理範圍

1、新建、遷建單位需要使用土地的；

2、原址擴建需要使用本單位以外土地的；

3、需要改變本單位土地使用性質的；

4、國有土地使用權出讓、轉讓的。

三、辦理總程序

1、送審規劃設計方案

2、申請《建設用地規劃許可證》

四、送審規劃設計方案應提交的文件資料

（一）新建、遷建單位需使用土地的，原址擴建需要使用本單位以外的土地或者需要改變本單位土地使用性質的，提交以下資料：

1、填報《建設用地規劃設計方案申報表》；

2、計劃部門的當年投資計劃文件或批准的可行性研究報告；

3、核發的《建設項目選址意見書》；

4、按我局規劃要求，由具有相應資質的規劃設計單位編制的規劃設計方案（含管網綜合圖）兩套及CAD DWG格式電子數據壹套；

5、建設單位與土地現使用單位的土地出讓意向書及上級部門意見。

6、其他需要說明的圖紙、文件等。

（二）由拍賣等方式取得的國有土地使用權的建設工程，提交以下資料:

1、填報《建設用地規劃設計方案申報表》；

2、簽訂的土地使用權出讓合同及附件；

3、根據拍賣地塊的範圍及規劃條件，由具有相應資質規劃設計單位編制的規劃設計方案（含管網綜合圖）兩套及CAD DWG格式電子數據壹套；

4、其他需要說明的圖紙、文件等。

五、送審規劃設計方案的辦理程序及期限

建設單位送齊應提交的文件資料，經窗口受理申請併發給建設單位立案回執後，將在法定工作日二十天內審查完畢（不含市政府審查、專家審查和方案公示時間），發給建設單位建設用地規劃設計方案審核意見單。

1、建設單位根據審核意見修改規劃方案後，再次填報《建設用地規劃設計方案申報表（第二次送審）》，報窗口受理。

2、如無修改意見，建設單位可申請辦理《建設用地規劃許可證》。

六、建設單位報送規劃設計方案時，應注意下列事項：

送審圖紙應符合規範化要求，須有設計單位圖籤、設計單位資格證書編號、設計人、校對人、審核人簽名，及有關部門頒發的出圖章。

七、申請建設用地規劃許可證應提交的文件資料

1、填報《建設用地規劃許可證申報表》

2、《建設用地規劃設計方案審核意見單》原件

八、建設用地規劃許可證的辦理程序及期限

建設單位送齊應提交的文件資料，經窗口受理併發給建設單位立案回執後，將在法定工作日十五天內，辦理完畢。經審核同意的，發給建設單位下列審批文件。

（1）《建設用地規劃許可證》證件一套。

（2）建設用地紅線圖兩份。

（3）關於核發建設用地規劃許可證的通知一份。

經審核不同意的，將發放註明詳細原因的退件通知書一份。

九、建設單位在取得《建設用地規劃許可證》後，應注意下列事項

建設單位在取得建設用地規劃許可證後六個月內，應向國土資源管理部門申請辦理建設用地權屬證件。取得土地證件後，向我局報送建築設計方案或初步設計，申請辦理《建設工程規劃許可證》。屆時未取得建設用地權屬證件又未申請延期的，建設用地規劃許可證即行失效。

三、建設工程規劃許可證

一、依據

《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准文件後，方可申請辦理開工手續。”

二、受理範圍

1、新建、改建、擴建的建、構築工程；

2、新建、改建、擴建城市道路、橋樑、管線、隧道、河道等工程；

3、建築外裝修、改造工程；

4、戶外廣告牌匾設置；

5、沿城市道路或者在廣場、公共用地設置的城市雕塑工程。

三、辦理程序及應提交的文件資料

（一）、申請建設工程設計要求（限在原址建設且不改變使用性質項目，或建築外裝修、改造工程、戶外廣告牌匾設置、雕塑工程、管線工程）。

應提交的文件資料

1、填報建設工程設計要求申請表；

2、建設用地規劃許可證；

3、建設用地的土地權屬證件；

4、原建設工程規劃許可證和房屋產權證明（外裝修、改造工程、原址建設工程及戶外廣告佔用媒體工程）；

5、佔用構建築物進行的戶外廣告設置項目，交驗與構建築物產權單位協議和與廣告發布單位的發佈意向協議；

6、外裝修工程交驗原建設工程的平、立、剖面圖、竣工圖；

7、計劃部門的當年投資計劃。

（二）、送審建築設計方案或初步設計（含室外管線綜合圖及室外各專業管線設計圖）。

應提交的材料

1、填報《建設工程設計方案申報表》

2、《建設工程設計要求覆函通知單》原件或建設用地規劃許可證和關於核發建設用地規劃許可證的通知原件、土地權屬證件原件

3、計劃部門的當年投資計劃

4、設計方案或初步設計叄套及CAD DWG格式電子數據壹套；

（三）、申請辦理建設工程規劃許可證。

應提交的資料

1、填報《建設工程規劃許可證申請表》

2、《建設工程設計方案審核意見單》

3、工程施工圖叄套及電子文件壹套

4、《建設工程規劃申請附件》

四、建設工程設計要求辦理

（一）、辦理程序及期限

建設單位送齊應提交的文件資料，經窗口受理申請併發給建設單位立案回執後，將在法定工作日十二天內審核完畢，審核同意後發給建設單位《建設工程設計要求覆函通知單》。

審核不同意的，將發放註明詳細原因的退件通知書一份。

（二）、建設單位在取得設計要求後，應注意下列事項：

應按要求委託具有相應設計資質的單位進行設計後報送方案，送審圖紙應符合規範化要，須有設計單位圖籤、設計單位資格證書編號、設計人、校對人、審核人簽名，及有關部門頒發的出圖章。

五、送審建築設計方案或初步設計辦理

（一）、辦理程序及期限

建設單位送齊應提交的文件資料，經窗口受理申請併發給建設單位立案回執後，將在法定工作日二十天內審批完畢（不含市政府、專家審查和方案公示時間），發給建設單位《建設工程設計方案審核意見通知單》。

1、建設單位根據審核意見，修改設計方案後再次填報《建設工程設計方案申報表（第二次送審）》，報窗口受理。

2、如無修改意見，同時發給《建設工程規劃申請附件》。

（二）、建設單位在報審初步設計通過後，應注意下列事項：

建設單位可按《建設工程設計方案審核意見通知單》要求組織施工圖設計，並憑《建設工程規劃申請附件》報相關部門審查同意後，填報《建設工程規劃許可證申報表》報窗口。

六、申請建設工程規劃許可證辦理

（一）、辦理程序及期限

建設單位送齊應提交的文件資料，經窗口受理併發給建設單位立案回執後，將在法定工作日十五天內辦理完畢，經審核同意的，發給建設單位下列文件：

1、《建設工程規劃許可證》或臨時證證件一套。

2、關於核發建設工程規劃許可證通知一份。

3、《建設工程規劃批後管理跟蹤表》兩份。

經審核不同意的，將發放註明詳細原因的退件通知書一份。

（二）、建設單位在取得《建設工程規劃許可證》後，應注意下列事項：

1、建設單位在取得建設工程規劃許可證後六個月內，應向建設局申請辦理開工手續，申請我局進行放線、驗線後，方可開工建設。屆時未取得開工批准文件，又未申請延期的，建設工程規劃許可證自行失效。

2、施工過程中，如圖紙發生變更，須重新履行報批程序，經批准後方可實施。

3、《建設工程規劃許可證》不作為辦理房屋所有權證書的依據。

四、建設工程施工許可證

建築工程施工許可證辦理程序

申請前的準備工作及辦理條件

　　（1）施工場地已基本具備施工條件；

　　（2）已經辦理該建築工程用地批准手續；

　　（3）在城市規劃區的建築工程，已經取得規劃許可證；

　　（4）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；

　　（5）已經確定建築施工企業

　　（6）有滿足相關設計規範要求的施工圖紙；

　　（7）已在質量監督主管部門及安全監督主管部門辦理相應的質量、安全監督註冊手續；

　　（8）建設資金已經落實，工期不足1年的，到位資金不得少於工程合同價款的50%；工期超過1年的，到位資金不得少於工程合同價款的30%。

　　1、房屋建築工程，申請人需提交如下申請材料：

　　（1）按規定填寫、蓋章的《建築工程施工許可申請表》一式三份；

　　（2）建設工程規劃許可證正本、附件的複印件；

　　（3）用地批准手續（國有土地使用證或有關批准文件）複印件；

　　（4）施工圖設計文件審查通知書原件；

　　（5）招投標管理部門出具的施工合同備案表；

　　（6）招投標管理部門出具的監理合同備案表（依法應當委託監理的工程提交）；

　　（7）項目建設資金落實證明原件；

　　（8）人防部門出具的人防施工圖備案回執；

　　（9）法人委託書；

（10）分類填報的《建築節能設計審查備案登記表》（一式三份，建築節能設計審查用）。

1.已經辦理該建設工程用地批准手續。

2.在城市規劃區的建設工程，已取得建設工程規劃許可證。

3.施工場地已經具備施工條件、需拆遷的其拆遷進度符合施工要求。

4.已經確定施工企業，履行相關的招投標備案手續或直接發包批准手續；合同已備案；已辦理施工意外傷害保險手續、農民工工資支付擔保手續；需要實行履約擔保的已辦理履約擔保手續。

5.已具有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已通過審查，需要進行抗震設防及重大建設工程場地地震安全性評價的也已通過審查。

6.有保證工程質量和安全的具體措施，按規定辦理了質量監督、安全監督手續。

7.按規定應該委託監理的工程已委託監理。

8.建設資金已經落實。建設單位應提供建設資金審計意見書或銀行出具的到位資金證明，或按規定提供第三方資金擔保或銀行資金保函。

9.法律、法規規定的其他條件。攜帶上述資料到工程管理主管部門辦理

五、商品房預售許可證

一、商品房預售許可證的辦理

辦事流程 申請——受理——初審——審核——發證——公示

1、申請：開發企業向市場股提交商品房預售許可申請書；

2、受理：市場股出具受理通知書或5日內一次性告知需補充材料；

3、初審：市場股初審開發企業提交的資料；

4、審核：分管領導審核後做出決定，並送達當事人，對不予許可的說明理由並告知權利；

5、發證：由主要領導簽發後送達；

6、公示。

申報材料

1、申請書；

2、土地使用權證；

3、開發企業《營業執照》和《資質證書》；

4、投入開發建設的資金佔工程建設總投資達25%的比例；

5、工程施工合同及關於施工進度的說明（目前恩施的標準是多層以10層，高層按50%形象進展）；

6、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內容，並應當附預售商品房分層平面圖；

7、商品房預售款監管協議；

8、物業管理合同。

二、商品房預售合同備案

預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣房產局辦理登記備案手續。

辦事流程：受理——審核——登記備案

申報材料：商品房買賣合同