相信很多人在購買商品房時，身邊都會有朋友提醒，買房時一定要先核查開發商的“五證”是否齊全，但是對於不少新手購房者來說，對這個“五證”還是不太瞭解，也不更加不清楚購買“五證”不全的房子會有什麼影響。今天我們就來聊聊這些。
- 壹丨商品房“五證”“兩書”“一表”
1、商品房“五證”指什麼?
商品房的“五證”類似於我們每個人的身份證，是證明房屋身份的合法有效證件，也是證明樓盤的開發商具有合法的銷售身份，購房者與之簽訂的合同等協議是合法有效的。開發商必須五證全部擁有才能保證購房者拿到房屋的房產證。
“五證”指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》，“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證。《建設用地規劃許可證》是開發商合法拿地、用地的憑證，證明該項目的位置、用途符合政府制定的城市規劃。
《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。是城市規劃行政主管部門依法核發的。沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《國有土地使用證》是政府頒佈的國有土地使用權的法律憑證，主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”範圍。
《建築工程施工許可證》，就是由縣級以上人民政府建設行政主管部門核發，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
《商品房銷售（預售）許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市住房和城鄉規劃建設局，證書由省住房和城鄉建設廳統一印製、辦理登記審批和核發證書。
其實一般情況下，購房時只需要看一下《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》這兩個證件就可以了。如果開發商沒有取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是無法拿到《國有土地使用證》的，沒有取得兩個《規劃許可證》以及《建築工程施工許可證》是拿不到《商品房銷售（預售）許可證》的，沒有《商品房銷售（預售）許可證》的房子，賣出去也是不合法的。
去看房時，在條件允許的情況下可以要求開發商出具證書原件。如果是期房，要看看《商品房銷售（預售）許可證》上的預售範圍，保證自己想要購買的樓房，在預售範圍內。
2、商品房“兩書”指什麼?
“兩書”指的是房屋在交付時，開發商必須出示的，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。這兩個文件是開發商對房屋質量承擔法律責任的必要文件，也是保護購房者權益的重要文件。
《住宅質量保證書》，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。
《住宅使用說明書》，是指為了使用戶更好地瞭解使用住房及室內設施，正確使用室內設施，減少故障，延長使用壽命，開發商根據有關規定，對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，並提出使用注意事項的文件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。
3、商品房“一表”指什麼?
“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。《竣工驗收備案表》是房屋交房使用時的必要文件。按照規定，《房屋竣工驗收備案表》上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項，這個樓盤就不能交付入住。如若開發商未能取得房屋竣工驗收，這就意味著房屋不符合交房條件，業主有權拒絕收房。
- 貳丨“五證”不全的後果
開發商銷售商品房，必須具備一定的條件才能開始出售，而這個條件的標準，就是查看是否“五證齊全”，若商品房的五證不全，會導致什麼後果呢？
1、土地性質的不合法
國家規定不能在農民集體所有的土地上進行商品房的開發，在該性質土地上建設房屋，又沒有辦理相關土地徵用手續，這種情況下的賣房活動是不合法的。建房是否合法需要根據其規劃手續是否齊全來判斷。
2、土地使用權的不合法
有些樓盤，沒有辦理國有土地使用權出讓手續，即使具備了規劃、施工的手續，但也無法正常銷售。這種情況，建房本身合法，但是賣房卻不合法。開發商必須辦理國有土地使用權出讓手續，獲得《國有土地使用證》後，進而辦理《商品房預售許可證》後才能正常銷售。
3、工程建設手續的不合法
項目上若是規劃、施工手續方面有問題，無法獲得規劃證和施工證件，就是我們所說的違法建築。這種情況，無論是建房還是賣房的活動，都是違法的。
4、項目施工進度未達到規定提前銷售
這種情況出現於期房銷售的樓盤，樓盤尚未達到准許銷售的工程進度，銷售的風險原本就很大，開發商往往先收取一定的認購金，等達到取得《商品房預售許可證》後再與購房者簽訂商品房買賣合同。這種情況，建房是合法的，但賣房是不合法的。
如果開發商“五證”不全，開發商的樓盤便沒有銷售/預售的資質。根據《城市商品房預售管理辦法》中的規定，無證銷售是違法行為，所籤任何協議都沒有法律效力，不受法律保護。且“五證”不全的房子，開發商無法在房管局備案，更無法為購房者辦理房屋所有權證。
對購房者來說，簡而言之就是以下幾點：
1、房屋產權證辦理不下來，缺少五證的房子在房管局是沒辦法備案的，辦不了房產證的房子，買了也不是你的；
2、房屋質量難以得到保障；
3、沒辦法從銀行貸款，缺少五證的開發商在銀行那裡屬於資質不全的，因此銀行很難通過你的貸款申請；
4、開發商很可能缺乏信用，欺騙消費者。
所以在購買商品房時一定要謹慎，一定要查勘“五證”，購買五證不全的房屋，輕則引起糾紛，重則房財皆失。
- 叄丨商品房五證查詢方法
瞭解了“五證”及“五證不全”的後果後，去售樓部買房，關於五證的問題，千萬不要相信售樓部的置業顧口頭之言，通常他們會信誓旦旦的說全齊了，但事實或許並非如此，除非他們給你真正出示了五證，所以只有自己查詢清楚才有保障。
查詢“五證”三種方式：
一、對於普通購房者來說，如果想要了解清楚開發商的“五證”是不是齊全，一般在售樓處可以看到開發商公示的“五證”複印件，如果想查看原件，可向開發商提出請求。
二、如果時間充裕，可以去當地房管局進行查詢。
三、如果在網上查詢開發商資質，可以著重查詢《商品房銷售（預售）許可證》，具體查詢辦法如下：
1、通過透明房產網查詢
①登陸透明房產網，點擊“新房”按鈕：
②進入新房頁面後，在查詢框中輸入項目名稱點擊查詢即可；
2、通過當地官方網站進行查詢（以成都為例）
①登陸成都市城鄉房產管理局（網址：http://www.cdfgj.gov.cn/）
②找到“市場信息一欄”，點擊進入。
③進入預/現售項目公示界面，在商品房預/現售許可查詢下方的預/現售號、項目名稱、行政區域三欄中，選其中任意一欄填寫，就可以查詢到項目的預售證信息。
“五證齊全”是證明房地產開發商為合法銷售主體，證明項目銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件。因此大家在買房時務必把好“證件”關，切莫只聽信置業顧問的一家之言，只相信自己的眼睛。
小貼士
需要注意的是，一個項目有商品房預售證，很多時候不是代表整個項目都有預售證。因為預售證有預售範圍，裡面可能只包含了項目一部分樓棟有預售證。
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