秒懂購新房“五證”和“兩書”

大家都知道買新房要看開發商的五證和兩書，具體是哪五證和兩書都不是很瞭解，今天小編給大家詳細介紹一下。

一、五證的具體內容

買新房前，要看開發商的五證，只有五證齊全的項目才具備合法銷售的資格，才能進行網籤備案，才具備辦理房產證的基礎，有的開發商在四個證（缺預售證），甚至三個證的時候就開始賣了，這種房子價格相對周邊項目要低一些，但是承擔的風險相對就比較高了，一旦後期公司的資金、消防等問題導致審批沒有通過，後面的證什麼時候能下，很難有個確定的時間，所以對於證件不齊的項目，購買需要慎重。

1、《國有土地使用證》

房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記並且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。

《臨時國有土地使用證》只能用於辦理預售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開發商先期繳了一部分地價款，如後期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》， 這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。

2、《建設用地規劃許可證》

《建設用地規劃許可證》是是開發商在向土地管理部門申請使用、劃撥土地前，經當地城鄉規劃主管部門依法審核，建設用地符合城鄉規劃要求的法律憑證，取得此證後才可以申請開工手續。

《建設用地規劃許可證》應當包括標有建設用地具體界限的附圖和明確具體規劃要求的附件，附圖和附件是建設用地規劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力，附圖和附件由發證單位根據法律、法規規定和實際情況制定。

3、《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的工程建築是違章建築，不能領取房地產權屬證件。

《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，如果開發商出售的是期房，應出示該證；如是現房，應查看建委發放的《建設工程竣工備案表》。

4、《建設工程施工許可證》

《建築工程施工許可證》是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關（建委）申請延期；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

5、《商品房銷售（預售）許可證》

這是五證中最應該看的證書，分為商品房銷售許可證（現房）和預售許可證（期房）。（1）要取得預售許可證，需要開發企業已投入的工程建設資金需達到總金額的25%以上，且已經確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售賬戶；（2）要取得商品房銷售許可證，要求該房產開發項目已經竣工且驗收合格，此外，該房產的供水、供電、燃氣等配套基礎設施也必須已具備使用條件或已經確定交付日期。

特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，複印件很容易作弊。有證件不齊的項目違規銷售的，不要只聽銷售說什麼時候能下證，能下證的日期是很難確定的，各項符合標準的可能幾天就下了，不符合的幾年也下不了；籤合同前，要看清楚所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利辦理產權證。預售、銷售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷售範圍。有的房屋開發商已辦理了大產權，此時應看產權證上是否包括了所購房屋。

二、兩書的具體內容

鑑於房屋的特殊屬性，（1）為了維護購房者的合法權益，國家對住宅質量進行了專項規定，要求開發商建造的房屋必須達到一定的標準，並要求開發商承擔一定期限的保修責任，（2）為了使用戶更好地瞭解使用住房及室內設施，開發商根據有關規定，制定《住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》，在交房時，開發商需將“兩書”交付給業主。

1、《住宅質量保證書》是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。通常房屋保修的事項應該由開發商企業親自負責維修和處理，如果開發商委託物業管理公司等其他單位負責保修事宜的，必須在《住宅質量保證書》中對所委託的單位予以明示，保證購房者權益獲得實際保護。

2、《住宅使用說明書》是指開發商在給交付房屋時提供給業主的，告知住宅安全、方便、合理使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面佈局、附屬設備、結構、配套設施、詳細的結構圖（註明承重結構的位置）和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。

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