01 雪野湖旅遊區內熱鬧的房地產開發
雪野旅遊區位於山東省濟南市萊蕪區（原為萊蕪市），距離濟南46公里，萊蕪20公里。
2006年，萊蕪市聘請了全球最大的規劃諮詢公司——美國易道公司，進行雪野旅遊區概念性規劃，雪野湖休閒度假區規劃控制面積130平方公里，核心景區面積60平方公里，總開發面積18平方公里。
2007年8月，雪野旅遊區管理委員會成立揭牌。
據《中國房地產報》記者李福英、樊永鋒報道：
2007年雪野旅遊區管委會成立以來，當地政府以“引進項目保姆式服務口號”，招商人員“5+2”“白加黑”等方式吸引了綠地集團、恆大地產等品牌房企，山東本土諸多地產企業山東高速公司、山東菸草集團、河南居易置業、宏基置業也先後入駐。在雪野湖周邊目前開發的項目有高速綠城桃花源、恆大金碧天下、山東中宸旅遊開發有限公司開發的白馬莊園、綠地雪萊小鎮、萊蕪市宏基置業有限公司開發的林海山莊、山東雪野房地產開發有限公司開發的雪野莊園、萊蕪金鼎置業有限公司開發的雪野左岸水都、山東居易置業有限公司開發的雪野湖英倫小鎮等。
2010年11月，雪野旅遊區被山東省政府批覆為省級旅遊度假區。
02 遲來的環境整治伴隨著大規模的拆除
經網上查詢，雪野湖大規模的生態環境整治開始於2019年1月，濟南市城管局公佈了《全市第一期拆違拆臨違法建設拆除任務臺帳》，後還出過第二期、第三期、第四期，當時的整治對象主要是違法佔地，違法建設，私搭亂建，違法臨時建設等。雪野鎮的拆違主體是雪野鎮行政執法中隊聯合建設辦、國土所。
拆除違法建設，是國家法律、法規賦予有關政府和職能部門行使職權的行為，無可非議。由於政府及職能部門的拆除目的正當，拆除行為符合國家法律法規，2019年1月開始以來的拆違行為，沒有引發多少爭議。
然而，雪野湖周邊的上千戶購房業主卻萬萬沒想到，自己從恆大、山東高速、綠地等大品牌房企購買的，五證齊全的房屋竟然被一紙《公告》列入了政府拆除範圍。
《公告》載明：為恢復萊蕪雪野風景名勝區的自然生態功能和公共屬性，依法拆除風景名勝區規劃範圍內影響自然生態環境的建築，切實維護風景名勝區的自然生態，切實維護產權人的合法權益；拆除的範圍是萊蕪雪野風景名勝區規劃範圍內517棟建築；補償區分為已竣工驗收並交付使用和未竣工驗收、未交付使用兩種情況，委託山東嬴泰文化旅遊發展有限公司採用貨幣方式補償。公告還載明瞭獎勵政策、其他事項。公告落款表明：發佈人是濟南市萊蕪雪野旅遊區管理委員會，發佈時間是2020年4月11日。
【《公告》的合法性，參見筆者另篇《雪野拆房公告是個什麼東西》】
2020年4月12日，雪野的購房戶在網上查詢到：被列入拆除範圍的517棟建築分別為恆大金碧天下86套，高速綠苑120套，高速綠城378套，英倫小鎮29套，雪湖春風237套，維笙酒店別墅31套，白馬莊園5套，海逸山莊15套，萊鋼金鼎108套以及房乾地區的普利集團23套，合計1032套違建別墅。
03 五證齊全的房屋怎能認定違法建築？
違法建築顧名思義，就是違反法律規定建設的建築。反之，依法建造的建設則為合法建築。從廣義的角度來說，建設一棟合法建築需要遵守的法律法規按照建設的先後順序，需要遵守立項、環評、消防、用地、規劃、施工、房地產管理、質量、銷售、不動產登記等方面的法律法規。
俗稱的“五證”，實際上是指房地產開發企業開發銷售（預售）予購房者前應當具備的建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建築工程施工許可證、國有土地使用權證、商品房預售（銷售）許可證，凡具備前述“五證”的房屋才具備交易條件。
事實上，合法的建築並不是都需要“五證”的，如居民（村民）依法建造的自建房，房地產開發企業建造的房地產項目，根據我國《物權法》第三十條規定，因合法建造等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。也就是說，依法建造完成的建築，自建造完成之日，建造單位就得到了合法物權。
以下是雪野的購房戶在百度貼吧裡曬出的部分證件。
據網絡報道，部分項目存在在40年商業用地上建造別墅出售的問題，此類別墅的合法性無法從用地性質一個信息進行分析，具體需要看開發商開發報建及相關主管部門審批的情況判斷。
但無論如何，只要具備俗稱的“五證”，那就是合法建築。
04 拆除合法建築必須有事實和法律依據
在現行法律框架下，房屋的建造和拆除都需要依法進行。房屋建造的法律法規前已述及，拆除房屋又區分為合法房屋拆除和違法房屋拆除兩類，合法房屋拆除又區分為民事拆除、行政拆除、司法拆除，關於違法房屋拆除、合法房屋的民事拆除和司法拆除，不在本文中討論。行政拆除合法房屋，是指國家行政機關為了行政管理目的，在法律規定的職權範圍內，依據法律規定的條件和程序拆除行政管理相對人合法房屋的行為。
現就合法房屋的行政拆除法律規定分析如下：
1、行政拆除合法房屋的主體必須具有法定的職權，即由哪級政府或哪個職能部門來拆除，職權的法律法規依據。
如果是行政徵收，則依據《國有土地上房屋徵收補償條例》第四條的規定，國有土地上房屋徵收與補償工作由市、縣級人民政府負責，並由市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施。
如果是收回國有土地，則應當依據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定，由有關人民政府自然資源主管部門（原國土局）報請原批准或有批准權的人民政府批准。
如果是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條（在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償）的規定，收回國有土地使用權，並需要對地上房屋進行拆除的，筆者認為應當依據《國有土地上房屋徵收補償條例》的規定，由市縣級人民政府徵收。
如果是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條第（二）款（土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回），則由國土管理部門收回。
其他法律法規規定了拆除合法房屋的，依據其他法律法規確定行政拆除主體。
2、行政拆除合法房屋必須要有實體法上的依據和符合實體法要求的事實依據。
行政徵收和國有土地使用權收回，必須符合實體法上的條件，並且具有相應的事實依據。
不論是行政徵收還是國有土地使用權的收回（土地使用期限屆滿未續期或續期申請未被批准除外），均必須基於公共利益的需要，並且具有符合公共利益需要的事實依據。
如：《國有土地上房屋徵收補償條例》第八條規定，行政徵收必須基於公共利益的需要：國防和外交需要，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設需要，由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要，法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。第九條規定，依照本條例第八條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
3、行政拆除合法房屋必須遵從法定程序。
關於行政徵收的法定程序，在《國有土地上房屋徵收補償條例》第二章、第三章做出詳細規定，這裡不再贅述。此外，行政徵收屬於行政程序，還應當遵守《山東省行政程序規定》。
結論
對照以上法律和分析，雪野對“五證齊全”別墅的行政拆除行為，如果不是法定主體實施，沒有實體法上的依據和相應事實依據，且未遵從法定程序，則其拆除行為違法。
筆者在河南洛陽代理的一個2萬餘平米合法建造別墅強拆案，正在審理過程中。
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